Очень уж многое напоминает эта страна Южной Европы. Сильно осложненная история 20 века с оккупацией, гражданской войной и военной диктатурой. Имиджевые и политические амбиции (убыточная Олимпиада-2004, "кипрский вопрос" с Турцией) при крайне слабой экономике, чей рост в 2000-х оказался весьма неустойчивым. Рентоориентированная туристическая индустрия, давно проигрывающая по соотношению цена/качество средиземноморским соседям вне зоны евро, но, тем не менее, служащая источником заработка каждого шестого грека. Политический бардак: сочетание либеральной риторики с популизмом и тотальной коррупцией. Одни из худших в Европе условий для ведения бизнеса, как следствие, высокая безработица, явная и скрытая. Что, впрочем, не снижает число легальных и нелегальных мигрантов, которые составляют пятую часть населения Афин и с которыми непонятно что делать. При этом на содержании бюджета находится многочисленная и растущая армия пенсионеров, чьи пенсии слабо зависят от предыдущей трудовой деятельности и равняются средней зарплате, а также не менее многочисленная армия якобы "учащейся" молодежи. И немалое количество чиновников и военных. Неудивительно, что все закончилось угрозой дефолта и срочной финансовой помощью извне. Благо нашлись те, кто готов ее оказать.

Греция, как и другие территории Южной Европы - хороший пример территорий, откуда, образно выражаясь, "все уехали". Классическая периферия, не сумевшая сама использовать имеющиеся ресурсы, полностью их растерявшая и лишившаяся способности к самостоятельному развитию. Живущая на внешних дотациях и кредитах, без которых не сможет ничего потреблять и поддерживать рост экономики в более развитых странах. Другое дело, что подобных территорий в той же Европе весьма и весьма много и в перспективе будет становиться все больше. Если Грецию содержит Европа, то кто будет содержать Европу? И если 80% регионов РФ содержит Москва, то кто будет содержать Москву?

Оригинальный пост.

Обозревая итоги прошедших на рынке отраслевых мероприятий, чьей задачей должно вроде бы быть превращение мероприятий в события, приходится делать вывод, что событий нет, а люди и идеи на рынке ходят по кругу.

Год назад друг спросил меня: "Ну и что будет в ближайшие годы?" Я ответил в том духе, что сначала мы долго и нудно будем пытаться выйти на "докризисные показатели", а когда, наконец вожделенные показатели будут достигнуты, начнётся стагнация - потому что никто не будет знать что же делать дальше. Практика показывает, что именно так всё и есть. То, что в основном обсуждается на рынке, сложно назвать чем-то иным кроме как "плачем Ярославны" по утраченному счастью докризисного размаха потребления. Представляется, что нужно было быть не очень далёким человеком, чтобы всерьёз в 2007-2008 году предполагать, что сложившаяся экономическая ситуация в России здоровая и равновесная и что продолжаться ничем особо не обеспеченный поток кредитов может бесконечно. Чтобы всерьёз утверждать, что нынешний спад потребления - это трагическая случайность или даже происки коварных врагов самых лучших и самых эффективных на свете российских бизнесменов, надо быть ещё и человеком, не очень адекватно воспринимающим окружающий мир. Но говорят на рынке о том, о чём говорят и делают то, что делают.

Лишний раз наши предположения подтверждают итоги не так давно прошедшей премии CRE Awards. Большое "тусовочное" мероприятие, появившееся почти вровень с притоком на рынок коммерческой недвижимости довольно больших объёмов капитала и первые года три не без некоторой эффективности осуществлявшее функцию престижной коммуникации участников быстро развивающегося рынка, не поменялось никак. С изменением рынка от мероприятия, претендующего на то, чтобы отражать его тенденции, можно было бы тоже ожидать изменений. Но нет даже развития в русле прежних "традиций". Есть унылая стагнация. Без всяких идей и креатива.

С одной стороны понятно, что в год, не особо урожайный на большие стройки и масштабные проекты, особо кирпичи раздавать некому - поэтому присутствие в номинациях небольших мало кому известных проектов не удивляет. Но почему награду в итоге получает бизнес-центр, перипетии и сложности последних трёх-четырёх лет истории которого хорошо и давно известны всему рынку? Какой message в этой награде - "Молодцы, что построили"? Или - "Вы такие большие, у вас такой большой проект и вы не раззорились - получайте кирпич"?? Почему другую номинацию получает фактически вторая фаза "Красной Розы", - результат более плотного освоения девелопером давно купленного участка? Сама "Красная Роза" была "распиарена" и забыта уже довольно давно, развитие проекта вообще мало кого интересовало кроме потенциальных арендаторов и аналитиков. Особого "антикризисного" подвига в реализации проекта тоже нет - основные ресурсы в него были вложены ещё до кризиса. Неужели дело просто в хороших отношениях KR Properties и Impressmedia? С Торговым центрами ещё хуже. Почему премию получает введённый в эксплуатацию ещё в начала седьмого года проект группы "Тэн"? Что это за сдувание пыли со старых объектов при наличии в номинации чуть более новых, вышедших на рынок в разгар кризиса. Их хотя бы можно было похвалить за то, что "держат оборону"... С другой стороны показательно наличие в номинациях и среди победителей объектов не имеющих даже актуальных фотографий.

Складскую номинацию довольно скучно комментировать - там всегда было мало объектов и 4-я очередь логопарка Истра - это именно, что тоска зелёная. Складской девелопмент лучше всего подтверждает общую тенденцию - на рынке нет новых интересных проектов, награждать некого и не за что, если пользоваться старыми методиками и если, конечно, не награждать по принципу "молодцы, достроили". А именно по этому принципу, видимо, получил премию "Город столиц" - за успешное возведение конструкций и остекление фасада. Номинация "Персона года" выдохлась, кажется, ещё несколько лет назад - наградив в этой номинации несколько человек, история и судьба которых действительно могла бы "впечатлить" рынок, жюри премии перешло к перебиранию по очереди основных комментаторов статей из журнала Commercial Real Estate. А что будем делать, когда и они кончатся? Проблема тут, конечно, ещё и в чрезвычайной узости круга публичных лиц и компаний на рынке, но всё-таки персона года - это не человек на которого в этом году пал жребий, это человек, который что-то сделал в прошедшем году - великое, ужасное, из ряда вон выходящее, но заметное. Что заметного сделала Ольга Архангельская? Впрочем, вопрос неуместен - премия вообще не предполагает мотивировочной части в награждении. А уже кажется, что зря.

Ну и наконец апофеозом скуки стало награждение в очередной (никто уже не считает - какой) раз компании Jones Lang LaSalle в номинации консультант года. Было бы не так скучно даже если бы в этой номинации по очереди давали премии, перебирая четыре-пять (шесть-семь) международных и квазимеждународных брокерских компаний, в качестве рупора которых (всех вместе, а не только JLL) CRE когда-то и выходил на рынок. Интересно, в 2020 году чего будет больше в пресс-релизах компании - текста или сообщений о награждении CRE Awards за разные годы?

Оттенить ситуацию можно кратким взглядом на итоги выставки "Молл". Там тоже давали награды, чтобы потенциальным и реальным друзьям Олега Войцеховского было приятно. Выставка мечется в неопределённости - с одной стороны есть желание охватить как в случае с CRE всю неширокую сферу коммерческой недвижимости, с другой - не потерять какой-никакой, а уже запомнившейся специализации на торговых центрах. В общем, в этом году выставка заявлена многоотраслевой, но премии давали только торговым центрам. Результаты раздачи слонов тоже показательны. Во-первых наградили "Ростокино", обиженное на CRE Awards - по-другому и быть не могло, если журнал и выставка "Молл" перестанут нахваливать на разные лады проекты "Патеро девелопмент", то кто же даст денег на очередной номер и очередную выставку в очередные трудные времена. Не устояли организаторы выставки и перед напором всё той же JLL, её объектов и партнёров. Иногда компания просто пугает своей тотальностью и желанием быть затычкой в каждой бочке (без обид, редакция портала просто за здоровую конкуренцию). В остальном же результаты очередного рейтинга Торговых центров и проекта Cutting edge указывают на старую стратегию - сплочение вокруг медиаплощадки узкого круга некрупных региональных девелоперов - тех, кто согласен менять кирпичи, символические призы и прочих приятных слонов и незамысловатый PR на рекламные контракты и спонсорские взносы для проведения очередных мероприятий, которые всё так и не становятся событиями.

Не сделаю открытия, если скажу, что смысл и стратегия существования такой медиаплощадки как CRE+CRE Awards ровно такой же. Просто с "узким кругом" тех, кто готов менять кирпичи на деньги, последней повезло больше. И тут, в этом моменте, встаёт множество вопросов, о которых мы сейчас писать не будем. Кристально ясно одно: место для независимого медийного и аналитического обозрения рынка коммерческой недвижимости и определения его тенденций совершенно свободно. Будущее за теми, кто его займёт.

Формальным поводом для встречи стал свободный, не по подписке, выпуск квартального отчёта: партнёр компании Денис Соколов посетовал на увольнения аналитиков в отрасли и на то, что "на рынке начинает функционировать что-то не совсем понятное". Не будем подробно говорить о маркетинговых задачах, которые рано или поздно возлагаются на аналитику любого консультанта, тем более в нынешние не очень благополучные времена... Похвастаться компании в общем всегда было чем - техника анализа рынка тут всё-таки несколько выше сложения и вычитания цифр Росстата и данных собственных брокеров, оригинальные идеи и опыт самого г-на Соколова. Главное, что присутствовавшим были изложены некоторые интересные мысли о современном состоянии торгового и офисного рынков столицы и предложена модель возможного среднесрочного разогрева рынков недвижимости.

Скорее жив, чем мёртв
Ситуацию на торговом рынке представляла зам. руководителя отдела исследований Лада Белайчук. "Индексы предпринимательского оптимизма и потребительской уверенности идут вверх (к нулевой отметке), кредитные ставки снижаются, поквартальные сравнения показывают небольшой прирост оборота розничной торговли (хотя для выявления трендов нужны куда более подробные ряды данных), посещаемость торговых центров растёт, уровень свободных площадей (если не считать введённые в последний год ТЦ и конечно же "одиозный пример "Ростокино") около 3 процентов, как по торговым центрам, так и на high streets, уровень средневзвешенных ставок - $2200 за кв.м в год, ритейлеры "жужжат" о своих грандиозных инвестиционных планах, парочка "новеньких" вышла на рынок, парочка ушедших подумывает, не вернуться ли..." Ничего экстраординарного - всё та же картина широкого русского оптимизма, что "кризис не может не кончиться". Но при этом, есть и простой базовый факт - продажа товаров первой необходимости претерпевает кризисные изменения, но не сворачивается даже во времена войн и революций, а сейчас не война и не революция. Возможно стоило сделать больший упор на это соображение. Люди продолжают покупать, правда структура спроса поменялась, да и объёмы не совсем те же - кое-кто уповает на возвращение прежних счастливых лет, но, по-настоящему счастливыми ближайшие годы будут, кажется, не для уповающих, а для тех, кто учится работать с реальным потребителем.

Скорее мёртв, чем жив
На офисном рынке растёт уровень свободных площадей (к нынешнему моменту 26% в классе А и 16% в В) и этим почти всё сказано. С другой стороны, хотя нынешний рынок - это рынок потребителя, если начинать разбираться, то не всякий желающий найдёт себе офис по душе - сочетание факторов цены, отделки, размера и местоположения создаёт ощущение обилия предложений офисов в столице вообще, а не обилия рыночного предложения, интересного потенциальному потребителю. Сделки на рынке есть, речь в основном идёт о перемещении компаний из одних офисов в другие, прирост поглощения при этом около нуля. По основным объёмным показателям рынок 2009 года вернулся на уровень 2006 (что в общем закономерно), возможный прирост ставок за 2010 год - 5% (в переводе на разговорный язык - "ну не вырасти же ничего не может... немножко вырастет... ну, процентов на пять..."). Показательна фраза: "Оцените масштаб бедствия - сколько офисов строится" и показателен хороший пример: "чтобы заполнить пустующие примерно 2 млн. кв.м офисов, нужно посадить на них 200 тыс. чел. - дать им работу - занять чем-то, зарплату платить..." Того роста реального сектора, что возможен в нашей стране (а неспекулятивного роста у нас не было года, наверное с 2003), по мнению г-на Соколова будет недостаточно, чтобы занятость в одном отдельно взятом городе так резко выросла в ближайшие годы.

Инвестиционная пустыня (в стиле Ведомостей)
Зато возможен рост в иных секторах, который потенциально мог бы привести к поглощению не то, чтобы всего объёма офисных площадей, которые могли бы выйти на рынок, если бы не известные события, но хотя бы того, что сдаётся и не может быть сдано сейчас. Речь о новом пузыре на рынке недвижимости и единственная причина по которой он может быть надут состоит в том, что "в России нет широкого спектра возможностей для вложения больших объёмов денег". Любой человек, думающий о том, куда бы ему вложить значительную сумму (скажем, более $50 млн.), даже при нынешнем состоянии рынков где-то на третьем-четвёртом варианте приходит к мысли "а не вложить ли мне мои денежки в недвижимость??" Вместе с фондовым рынком, попытками вывести деньги за границу или вложить их в операционный бизнес (широкая тема, безбрежная просто, но не будем сейчас - не многих в общем привлекает операционный бизнес), есть ещё варианты - дать денег государству, чтобы оно зарыло их в Сколково или ещё где-нибудь, или выйти в кэш и сидеть на нём. В целом действительно как-то негусто. Дикая северная страна, одним словом, может нам действительно стоило все деньги пускать на изготовление ракет, чтобы ими потом весь мир пугать??

Предложенный аналитиками компании сценарий - лишь возможный. Даже скорее модельная попытка представить что бы могло привести к оживлению рынка офисной недвижимости и как бы оно могло произойти. Примерная схема такова: 2011 год - массовая скупка незавершённых проектов, вложения в недвижимость как массовая инвестиционная идея (+15% по ставкам в качественном ритейле и складах, +5% в офисном сегменте), 2012 год - новые проекты, массовые сделки с землёй, возвращение практики предварительной аренды (+10% в ритейле, +15% в офисах и складах), 2013 год - масштабные проекты, строительный бум (+5% в ритейле, +20% в офисах, ставки на склады стабилизируются), 2014 (офисы +5%, остальное - 0), 2015 - насыщение, оно же начало сдувания пузыря (-5% в ритейле и офисах, склады - 0). Механизмы раскрутки рынка - инвестиции тянут за собой заказы на смежных с девелоперским рынках, раскручивают рынок труда и спрос на офисы, а в итоге и и потребительский спрос (который вытягивает сектор торговой и складской недвижимости).

Впрочем, даже этот не очень оптимистичный в структурном смысле прогноз не удовлетворил аудиторию, которая во многом состояла из представителей девелоперских компаний. В зале мнения склонялись в ту сторону, что при продолжающемся строительстве в офисном секторе и растущем уровне свободных помещений существующий объём офисов физически не будет поглощён никогда. Что ж, вне зависимости от того как именно сложится ситуация в среднесрочной перспективе, вопросы о том, почему бы девелоперам не пробовать координировать свою деятельность с реалиями не административных и спекулятивных, а потребительских рынков и рынка труда, для которых они всего лишь создают необходимую (причём не всегда критически необходимую) инфраструктуру, и почему бы инвесторам не подумать, а почему так занятно получается, что страна вроде большая, а деньги вкладывать некуда - остаются.

Россия состоит из двух частей — Москвы и He-Москвы. В обыденном представлении это больше чем разные регионы и даже страны — это особые части света [1]. Рассмотрим некоторые взаимоотношения между ними со скромной целью — добавить кое-какие разрозненные штрихи к портрету великой державы.

«Мы из Москвы!»
Бывало, путешествуя по советской глубинке, мы бодро входили в кабинет второго секретаря райкома.
— Мы из Москвы!
Это звучало как пароль. Взглянув на наши «верительные грамоты», чиновник без лишних вопросов снимал телефонную трубку.
— Тут у меня товарищи из Москвы. Займись ими.
Нас ставили на ночлег, возили, кормили. Прием гостей из Центра был «ямской повинностью» и общественной работой, а иногда и службой в «органах».
Высокое звание москвича, подкрепленное журналистским билетом и письмами на бланках, хорошо действовало в сельской местности и в малых городах за пределами Центральной России и Северо-Запада, в котором доминировал Ленинград. Повышенным гостеприимством отличались Кавказ и Средняя Азия; лояльность и любовь к Москве, к России, к советской власти, пресловутую дружбу народов там демонстрировали особенно рьяно.
Вместе с тем, аборигены ревностно следили за подлинностью нашего статуса и нередко требовали уточнения:
— Из самой Москвы?
— Из самой, из самой!
— А то тут недавно были из какого-то Подольска, выдавали себя за москвичей.
В эпоху, когда за колбасой съезжались в Москву с территории не меньше Испании, довелось услышать и нелюбезные слова, брошенные хозяйкой с высокого крыльца:
— Москвичи? Идите, идите! Не нужна нам ваша Москва, не нужна ваша колбаса!
После краха СССР почтительная опасливость мелких чиновников сменилась откровенным пренебрежением и уклонением от контактов. «Подумаешь, москвичи! Москва нам теперь не указ» (в годы «парада суверенитетов»).
Сейчас можно с комфортом взирать на потемкинскую деревню с высоты экскурсионного автобуса в составе конференции, комиссии, делегации, но на самодеятельных исследователей, проникших с черного хода, местные хозяева смотрят как на тайных соглядатаев и ревизоров. Лучше казаться не журналистами, а бедными, безобидными учеными.
В одном отношении наши московские мандаты действуют по-прежнему — они в какой-то мере гарантируют, что после проверки документов нас не изобьют в милиции так, как обычно избивают местных жителей.

Цена «римского гражданства»
Апостола Павла римское гражданство спасло от бичевания. «Тогда тысяченачальник, подошед к нему, сказал: скажи мне, ты Римский гражданин? Он сказал: да. Тысяченачальник отвечал: я за большие деньги приобрел это гражданство. Павел же сказал: а я и родился в нем» (Деян. 22: 27-28).
Я тоже родился «римским гражданином» и жил без чрезмерного напряжения, в то время как мои ровесники и коллеги, чтобы закрепиться в Первопрестольной, отрабатывали сроки на стройках и заводах как лимитчики; вступали в брак без любви и в правящую партию, становились сексотами.
При просачивании из провинции в центр империи работает такой же «естественный» отбор, как при служебной карьере: продвигается предприимчивый, талантливый, хитроумный, выносливый, но и подлый, циничный, жестокий, способный к большой лжи и предательству. Административные препоны, призванные оградить некоторое пространство от проникновения нежелательных элементов, сами способствуют концентрации в нем худших и злейших.
Мне кажется, что в нашей стране сформировались три административно-территориальных «сословия»: 1) настоящие граждане Москвы; 2) полупровинциалы, прописанные в Московской области и в Петербурге; 3) провинциалы — все остальные. Элита, в том числе региональная, целиком входит в первую категорию: у губернаторов и «олигархов», где бы они ни проживали, имеются резиденции в Москве; миллиардеры все прикреплены к западной половине столицы.

Две или три Москвы в одной России
Москва уникальна, но не единственна; она способна к размножению, к производству потомства. В советское время ее филиалами стали разнообразные территориальные образования, обитатели которых сохраняли за собой московскую прописку и жилплощадь. Важнейшие секретные объекты на окраинах СССР имели московские адреса.
Помню, как в поезде, пересекавшем Полярный Урал, местный пассажир хвастался:
— У нас тут такое есть, такое! А почтовый адрес — Москва А-400.
Не удалось вырастить где-то вдали от Москвы хотя бы один многомиллионный город, который взял бы роль столицы в своей половине России. Зато Москва размножается на своем месте путем простого роста и деления — административно-территориального и ведомственного.
Сегодня на космическом фотоснимке уже нельзя выявить административную границу Москвы. Московская кольцевая автодорога (МКАД) видна прекрасно, но на одной трети своей протяженности она теперь не служит городской чертой. За этой дорогой, как протуберанцы вокруг солнца, простираются «новые территории» Москвы (из них Солнцево уже довольно старо, остальные — Бутово, Митино, Новокосино и др. — моложе). Между ними зажаты старые города (Химки, Мытищи, Люберцы и др.), надежды которых на присоединение к Москве не сбылись. Однако в обоих административных видах единой городской среды, растущей на месте беззащитного Лесопаркового пояса, сшитого из лоскутов Дальней Москвы и Ближнего Подмосковья, строятся небоскребы, однотипные по высоте и качеству. В соответствии с давно известными законами развития городов, сюда переливается деловая и демографическая активность, здесь оседают наиболее предприимчивые иммигранты.
Получается, что в центре России расположены две Москвы: одна внутренняя, управляемая мэром, а другая внешняя, подчиненная губернатору. Кому выгоден этот административно-территориальный сюр? Думается, что Кремлю, который опасается иметь сверхмощный субъект федерации у себя под боком и предпочитает управлять двумя пристяжными. Коренной же лошадью в этой птице-тройке служат федеральные учреждения. Так что, если говорить о собственности, мы имеем три Москвы в одной городской агломерации — городскую, областную и федеральную.

Столица Подмосковья — город Новомякининск
Получив высочайшее заверение, что слияние Москвы с Подмосковьем не намечается, Московская область подняла голову и напомнила о своем давнем желании иметь все атрибуты субъекта федерации — не только герб и флаг, но и свою столицу на своей территории. На эту роль давно выдвигается город Красногорск: он вплотную примыкает к Москве и расположен в западном, престижном секторе Подмосковья, между московской думско-депутатской «деревней» Митино и фешенебельным Новорижским шоссе, которое я предлагаю называть Нуворишским.
По простоте душевной я думал, что административным центром Московской области (а до революции 1917 г. — Московской губернии и Московского уезда) была и остается Москва. Но у чиновников своя география и геометрия, похожая на неевклидову.
Московский метрополитен изначально нацелен на обслуживание только первой Москвы (бывшей моссоветовской, а ныне мэрской), как будто она — оазис среди безлюдной пустыни. Как правило, линии не упираются в границу Москвы (за которой они рано или поздно могли бы продолжиться), а склонны загибаться наподобие свастики, дабы лучше охватить свою, административно-московскую территорию [Родоман 1999: 158, 159, 162]. Но вдруг стало известно, что строящаяся Митинская линия метро вынуждена пересечь крохотный кусочек Московской области — Мякининскую пойму. И вот уже слышно, что сюда, на заречную землю Красногорска, переведут из Москвы областную администрацию; здесь намечается грандиозная стройка. Поскольку само село Мякинино уже вошло в Москву и к области не причастно, я предлагаю называть новую столицу Подмосковья Новомякининском (название временное, рабочее, как у кинофильма в процессе съемки).
Что же касается пока единственной, проектируемой для Московской области, станции метро «Мякининская», то власти, если верить газетам [Пятилетова 2006] договорились, что платформа на ней будет принадлежать области, а рельсы — городу Москве. Для подъема какого-нибудь предмета или, не дай бог, пассажира, упавшего с платформы, очевидно, будет «задействована» некоторая межрегиональная комиссия, работающая «на постоянной основе».
Пока что любые два субъекта Российской Федерации не могут соорудить один общий павильон для остановки местных автобусов (нет в нашей стране механизма для решения подобных задач); в лучшем случае два павильона располагаются рядом, а в худшем — на разных концах одной деревни. Теперь же, на Мякининской пойме, мы станем свидетелями нового этапа во взаимоотношениях регионов.

Куда ведет Нуворишское шоссе?
Аристократические кварталы в европейских городах располагаются как правило на западной стороне; тому известны два объяснения: 1) с западными ветрами, преобладающими в наших широтах, поступает чистый воздух, а в Подмосковье, к тому же (в отличие, например, от окрестностей Парижа), и реки текут большей частью с запада; 2) аристократы, прогуливаясь (в экипажах и верхом) в предвечернее время, инстинктивно направляются лицом к заходящему солнцу и попутно облюбовывают новые места для своих вилл и усадеб [2]. Елисейские Поля в Париже тянутся на запад-северо-запад, в ту точку, где (в среднем) солнце заходит в летнем полугодии.
Воздвиженка, Арбат, Кутузовский проспект, Рублево-Успенское и Новорижское шоссе устремились туда же, к светлому закату. Но что дальше, за горизонтом, за пределами столичной области? Нелепо перестроенный Гжатск-Гагарин, забытая центральными СМИ Вязьма, обветшавший Ржев, зарастающие поля и «саванны Смоленщины» [Родоман, Каганский 2004; Трейвиш 2005], сам Смоленск, всё еще слишком удаленный от Москвы, так еще недоступный для быстрого повседневного посещения, — единственный город, который путешественник из Западной Европы, пораженный безлюдностью России, может увидеть из окна вагона. Наши Елисейские Поля не ведут в Европу, а заканчиваются на загородной свалке недвижимости.
Территориальная структура Центральной России обладает инверсионной асимметрией: вблизи Москвы западный сектор этого региона — самый элитный и процветающий, а вдали — самый упадочный. Переход от процветания к упадку наиболее резок и контрастен на западе. На статистической поверхности, отражающей плотность населения и экономической деятельности, Центральная Россия высится как гора, у которой восточный и южный склоны относительно пологи, а западный и северо-западный особенно круты.
Москва, как известно, переняла у Петербурга роль окна и ворот в Европу, стала ее активным форпостом, чем-то вроде компрадорской фактории и туземного поселения при аэропорте Шереметьево [Родоман 1996: 101-102]. Однако примыкающая к Подмосковью с запада часть Центральной России далека от благополучия. Географическое положение между Москвой (самым людным городом Европы) и Западной Европой почему-то не пошло этому краю на пользу, за исключением полосы вдоль Минского шоссе. Транзитная товарно-денежная река течет одиноко, как Нил по пустыне, и не орошает заброшенную, обезлюдевшую сельскую местность.
Новорижское (Нуворишское) шоссе — ось доморощенной, подмосковной Европы — Ближнего Подъевропья [Надеждин 2005: 60], состоящего из еврокоттеджей с евроокнами. Построенная в позднесоветское время для переброски танков в склонную к независимости Прибалтику, амбициозная автострада заканчивается в Волоколамске у последнего на этом пути общественного евротуалета. Дальше, к западу, с аналогичными заведениями успешно конкурирует дремучий кустарник, подступающий к стенам вокзалов. По мере удаления от Москвы быстро иссякает поток легковых автомобилей, еще быстрее уменьшается доля иномарок, сужается дорога, а граница области дает себя знать первым большим подскоком зада на сиденье.
Еще более удручающую картину являет здесь железная дорога. За станцией Шаховская она (уже не Московская, а Октябрьская — административный барьер и тут играет большую роль) не электрифицирована, однопутная, пропускает два-три дальних поезда в сутки и столько же пригородных (бывает, что с двумя вагонами в каждом). А от Москвы до Волоколамска ходят ежедневно до 20 пар электричек по 10-12 вагонов. Такого крутого перепада от буйного Подмосковья к вялой российской глубинке (живой лишь постольку, поскольку она летом оживляется столичными дачниками и рыболовами) нет ни на каком другом радиальном направлении, кроме, пожалуй, Калязинско-Весьегонского. На Рижском направлении, в сущности потерявшем право так называться (его лучше называть Великолукским), наблюдается максимальная инверсия культурно-географического пространства: к востоку от водораздела Рузы и Вазузы простирается сравнительно благоустроенная квази-Европа, а к западу — какое-то сибирское захолустье.

В поисках других столиц
Беспрецедентная концентрация всего и вся в одной Москве давит на психику россиян и питает навязчивую идею о возможности переноса столицы или части столичных функций в другое место — то ли опять в Петербург, то ли поближе к географическому центру великой евразийской державы, т.е. в Сибирь. При всех драматических колебаниях между столичностью и провинциальностью Петербург бесспорно удерживает историческую роль второй столицы. А где же третья? После введения в 2001 г. федеральных округов кажется очевидным, что третьим по значению городом России может быть только центр одного из них.
Еще декабристы хотели перенести столицу империи из самодержавного Петербурга в бурно развивающийся купеческий и «гражданский» Нижний Новгород, вскоре, в эпоху пароходства, ставший де-факто экономической столицей России; в сферу его влияния втягивались даже Кавказ и Персия. Но железные дороги, бывшие при грузовых перевозках сначала лишь дополнением к пароходам, в XX в. перечеркнули Волгу, а Нижний превратили в два больших железнодорожных тупика, поскольку строительство железнодорожных мостов через великие реки в месте их слияния запаздывало; рельсовая связь Петербурга и Москвы с Сибирью уже прошла через Вологду, Ярославль, Сызрань.
Выросший как придаток ВПК знаменитый автозавод, засоривший российские дороги смертоносными «газелями», не вытягивает Нижний Новгород в лидеры при нынешней экспортно-сырьевой ориентации. Екатеринбург, возглавляя Уральский федеральный округ, проглотивший нефтегазоносную Западную Сибирь, гораздо более перспективен. Но быть третьим или даже вторым городом страны еще не значит стать кандидатом на роль ее столицы. Профессиональному географу трудно представить во главе России иной город, кроме Москвы. Это легче сделать фантазеру, не отягощенному географическими и историческими знаниями.
Перенос в провинцию и рассредоточение по стране тех или иных ведомств, чтобы разгрузить Москву, а работников приблизить к объектам их деятельности, не нов; это уже делалось при Н.С. Хрущеве и привело к разбуханию и дезорганизации госаппарата, поскольку каждый выведенный из Москвы объект оставлял в столице свой филиал в размере прежнего целого учреждения. После смерти или отставки Правителя, затеявшего такое переселение, как и по окончании войны, вызвавшей необходимость эвакуации, ссыльное учреждение возвращается в столицу, оставив в провинции свое потомство.
Если даже вся федеральная власть переедет в далекую тмутаракань, то на Старой площади, в Кремле и в Белом доме, а также в новых, построенных по такому важному случаю огромных зданиях, разместятся московские представительства (постпредства) этой самой власти с не меньшим количеством чиновников; они не упустят возможности размножиться и нажиться на новых стройках. Исторически сложившаяся гегемония Москвы закреплена в ландшафте, подкреплена мощной инфраструктурой. Фактическая столичность обладает колоссальной инерцией [Родоман, 2002: 316].
Интересна «теория» специализированных столиц. Если Москва — политико-административная столица, то Петербург пусть будет культурной столицей. Следуя этой логике, мы без труда найдем готовую или придумаем новую отраслевую столицу — нефтегазовую, алмазную, угольную, курортную и даже игорную (что сегодня актуально), если построим российский Лас-Вегас. Бесспорно, Сочи — приморско-пляжная столица России (как Анталья в Турции), а теперь уже и зимне-олимпийская; Бочаров Ручей — «второй Кремль». Но тут мы употребляем слово «столица» скорее как метафору.
С культурной столицей приключился конфуз. Телесериал «Бандитский Петербург», нацистские убийцы, кражи в музеях... Второй или первой столицей «расистской федерации» сделался университетский Воронеж. Коррумпированные вузы, торгуя дипломами и койками в общежитиях, стали рассадниками преступности и крышами для теневого бизнеса приезжих.
Похоже, что происходит усиленная криминализация именно традиционных культурных центров: по мере ослабления роли интеллигенции ее социальную и духовную нишу занимают бандиты. Там, где учитель, ученый, философ потеряли престиж и авторитет, моральные нормы будут задавать криминальные авторитеты.

Экологический потенциал растянутой страны
Россия вытянулась с запада на восток в погоне за соболем. Карелы из Великого Новгорода и коми-зыряне из Великого Устюга, продвигаясь по своей родной зоне тайги, присоединили к будущей империи Северо-Восточную Европу и Северную Азию [Историко-культурный... 1997: 55-59]. Золотоносная Южная Сибирь была пристегнута к меховому поясу позже.
Транссибирская железная дорога не сделала Россию двухполюсной державой наподобие США, где старое ядро прижимается к Атлантике, а молодое к Тихому океану. Наше дальневосточное Приморье не стало второй Калифорнией; за границей остался хинтерланд (потенциальная зона тяготения), так как не удалось присоединить Маньчжурию; русский Харбин растворился в многолюдном Китае. Полуизолированной от России оказалась приморская цитадель, гарнизон которой теперь промышляет браконьерством и ввозом подержанных автомобилей. Обжитой треугольник России (с плотностью населения свыше 1 чел./км2) слишком остро выклинивается к востоку. Автопробег из Владивостока в Москву — всё еще редкий спортивный подвиг.
Умения и числа россиян хватает, чтобы обеспечить более или менее цивилизованную жизнь в больших городах и их пригородных зонах, а также на черноземном и приморском юге [Нефедова 2003]. Но что делать с остальной территорией, занимающей миллионы (!) квадратных километров? Если не отдавать Великому соседу, то лучше устроить там природные заповедники и парки — под патронажем ООН, под охраной международных вооруженных сил, частью которых могла бы стать и российская армия.
Я полагаю, что на большей части нашей страны можно без труда сохранять и восстанавливать природный ландшафт путем простого воздержания от вредной деятельности. Это касается не только Сибири, Дальнего Востока и Крайнего Севера, но и многих других районов так называемого Нечерноземья, в том числе и облекающего Подмосковье с запада бывшего Льняного Полумесяца (от валдайских озер до брянских лесов). Экологическая специализация обеспечила бы России более устойчивое и незаменимое место в постиндустриальном мире, нежели нынешняя роль поставщика невозобновляемых энергоносителей и сырья [Родоман 2006].

1. «Товары из Европы, Москвы и России. (Реклама на телевидении, Норильск, 1997)» [Каганский 2001: 377].
2. Гипотезу гелиотропизма прогуливающихся аристократов предложил французский астроном К.Фламмарион (1842 — 1925).

Литература
Историко-культурный атлас республики Коми. М.: Дрофа, ДиК, 1997.
Каганский В.Л. Культурный ландшафт и советское обитаемое простран¬ство: Сб. ст.М.: НЛО, 2001.
Надеждин И. Ближнее Подъевропье // Итоги. 26 сентября 2005. С. 60-64.
Нефедова Т.Г. Сельская Россия на перепутье: Географические очерки. М.: Новое изд-во, 2003.
Пятилетова Л. Метро выходит за кольцевую дорогу // Российская газета (Центральный выпуск). 27 сентября 2006. № 4181.
Родоман Б.Б. Внутренний колониализм в современной России // Куда идет
Россия?.. Социальная трансформация постсоветского пространства. М.: Аспект Пресс, 1996. С. 94-102.
Родоман Б.Б. Территориальные ареалы и сети. Очерки теоретической географии. Смоленск: Ойкумена, 1999.
родоман Б.Б. Морфология и динамика российского пространства // Родоман Б.Б. Поляризованная биосфера: Сб. ст. Смоленск: Ойкумена, 2002. С. 313-318.
Родоман Б.Б. Экологическая специализация России в глобализирующемся мире (Проект нестандартного решения) // Общественные науки и со¬временность. 2006. № 2. С. 78-88.
Родоман Б.Б., Каганский В.Л. Русская саванна// География. 2004. № 5(732). С. 3-11.
Трейвиш А.И. Саванны Смоленщины [стихотворение] // Светский союз. Альманах. Вып. 5. М.: Росс, гуманистич. об-во, 2005. С. 168.

*Гуманитарная география: Научный и культурно-просветительский альманах / Отв. ред. И.И. Митин; сост. Д.Н. Замятин. – Вып. 5. – М.: Институт Наследия, 2008. – с. 6-15.

Контекст: «Подарки» арендаторам (Вкладка им. Сергея Жаркова, только для "подписчиков")*.

"Девелоперы построили много неликвидных зданий"... "теперь они не могут их сдать"... "кризис стал для них неожиданным"... - именно в такие глупые фразы выливается рыночная аналитика, если рассматривать рынки через призму абстрактных закономерностей, "трендов" и только исчисляемых показателей, а не людей, принимающих решения, и институтов, подталкивающих их к тем или иным решениям.

Зачем девелоперы в Москве строили офисные здания? Самая простая версия - высокие арендные ставки и высокие ставки доходности, ажиотажный спрос. Однако, некоторая неадекватность ставок (http://regionalanalytics.ru/aktualnye_kommentarii/stavki-vozvraschayutsya-v-trend.html), перегретость рынка и огромные объёмы ввода новых площадей не были так уж неочевидны. Особенно учитывать переменчивость рынка должны были люди, умеющие считать деньги и просчитывать риски по определению. Пока же перед нами образ каких-то недальновидных подростков, чьи игры во взрослую жизнь вдруг прервали жестокие взрослые...

Есть и другие модели сложившейся ситуации, в соответствии с которыми игроки столичного рынка офисной недвижимости не выглядят такими уж глупыми. Ну, например, стоит вспомнить, что научиться строить офис класса А легче, чем научиться строить профессиональный торговый центр. Распространившаяся с лёгкой руки "прозападных" консультантов практика сдачи офисов "shell and core", делала задачу попадания в круг "серьёзных" компаний с серьёзными партнёрами (например, в качестве инвесторов, кредиторов или арендаторов) куда более лёгкой для "молодого, неоперившегося" девелопера. Склады тоже, конечно, строить не очень сложно в сравнении с торговыми центрами или гостиницами, но там довольно узкий рынок (в столичном регионе) с высокими стандартами и спецификой, которая является барьером для потока желающих "пополнить ряды".

То ли дело - офисы, где половина успеха состоит в умении договориться с нужными людьми о выделении нужного участка в нужном месте. А уж по этой части в нашей государственно-коррупционной экономике мастеров - пруд пруди. Особенно, среди тех, кому срочно нужно было легализовать и/или сделать более овеществлёнными свои недавно надоенные капиталы.

Но, если бы дело было только во множестве не очень больших девелоперов, успешно реализующих свой административный капитал для легализации финансового, всё было бы не так грустно. Подвели амбиции столичного мэра и отдельных компаний, которые уже успели превратиться в "серьёзные" и которым хотелось большего. Кто придумал строить в Москве копию La Défense "как в лучших домах Парижа и Лондона"? Кто ринулся на свои простаивающие площадки, когда увидел, что турецкая "Энка" всем "утёрла нос". А зато теперь у нас есть что показывать в качестве заставки на первом канале. Ну для тех, кто не понял до сих пор - речь о паре-тройке сотен тысяч офисных площадей, выведенных в только построенных "небоскрёбах" Москвы-сити (плюс ещё один "мираксовский" через Москву-реку). Новое любимое детище мэра и его же "прачечная", боюсь, ещё долго будет нас радовать незавершёнными стройками и транспортными проблемами.

В итоге, мы получили собственную циклическую модель развития рынков недвижимости: от работы на малый и средний "колхозный" бизнес с "колхозными" отношениями, стандартами и схемами оплаты, через профессионализацию под влиянием "одомашненых" западных компаний, экспансию профессионального сегмента, приток туда неприкаянного административно-коррупционного российского капитала и связанных с ним структур, обратно к жёсткому падению, возвращению к продажам офисов, мелкой нарезке и, видимо, как не грустно - к простой русской отделке под названием "евроремонт".

Падение ставок [на профессиональные складские помещения] на 25-30% с сентября прошлого года очевидно, однако дальше ниже $100-105 за 1 кв. м они опускаться не будут...*

"Собственник готов идти на снижение ставки в первый и второй годы аренды, чтобы затем выйти на запланированный уровень дохода от арендных платежей через 2-3 года. Если ранее при схеме “минимальная фиксированная ставка плюс процент от оборота” фиксированная часть была крайне низкой, то в настоящее время она становится более существенной. Её ежегодная индексация составляет 3%-7%*".

Итого, рынку потребовалось около года, чтобы "не мытьём так катаньем" вернуться к принципам здравого смысла в определении уровня арендных ставок в трёх сегментах профессиональной коммерческой недвижимости. Определяя текущий "кризис" как следствие "кризиса умов" в предшествующие годы, в течение которых на чисто спекулятивной основе при подпитке дешёвыми западными финансами, непрерывность потока которых никто и никогда не гарантировал, "цены - ставки - инвестиции - зарплаты..." были разогнаны до неадекватных уровней, можно сказать, что хотя бы отчасти нынешнее падение деловой активности пошло на пользу.

Наиболее стремительным, ничем толком не объяснимым, чисто спекулятивным - основанным на росте спроса - был рост ставок в офисной недвижимости. В сегменте со ставками показывавшими не более 5-7% роста в год, который вроде бы был надёжно отделён от непредсказуемых мотиваций российских бизнесменов идеологическими и аналитическими институтами западных и "про-западных" брокерских компаний, где о предстоящем резком росте предложения все знали ещё в 2005 году, а насыщения рынка давно ждали, вдруг уровень средневзвешенных "rents" в А классе вдруг вырос с 600-650 до 1500-1700 долларов за квадрат. Что ж, высоко взлетели - больнее падать. На тот же уровень ставок, позволяющий, на самом деле, и девелоперам зарабатывать на свой "кусок хлеба с маслом" и арендаторов вовсе не расслабляющий.

Уровень ставок аренды в складской недвижимости рос самыми небольшими темпами, что отчасти объясняется большими объёмами сделок при которых "базарные спекуляции" более затруднительны, отчасти большей профессиональностью сегмента, в котором действовали и действуют крупные структуры в основном с продолжительной историей работы на рынке и меньше случайных игроков. Рост, конечно, в некоторой своей части отражал надувающийся пузырь московско-российской потребительской экономики, но в немалой степени был завязан на увеличение цен на стройматериалы, в первую очередь, на цемент и металлы. В итоге - возврат ставок к уровню 2005 года.

Интереснее всего в торговой недвижимости. Там вроде как и виноватых нет - все сходили с ума вслед за потребителем, рост ставок отражал бешеный рост продаж, открытие новых рынков и раздувание объёмов потребления. Когда в начале зимы 2008 года в ходе встреч "на ножах" девелоперов ТЦ и ритейлеров кто-то (на самом деле это был М.Афраймович) сказал, что "нет ничего страшного в проценте с оборота" и "если вы не умеете работать на проценте, значит вы просто не умеете работать с арендатором", поднялась страшная буча, которая всего лишь показала довольно высокий уровень зашорености и невысокую подвижность сознания "лидеров российского бизнеса". Одна из "звёзд рынка" (не хочется называть фамилий, но это был М.Гасиев) отметилась заявлением, что "процент с оборота - схема хорошая, но не для нашей страны". И вот, ничего - работаем. Хотя, конечно, это только полпути, пройденных к оздоровлению рынка потребительских продаж в среднем сегменте - особого снижения цен или радикальных перемен в ассортиментной матрице за последнее время замечено не было; ритейл предпочитает гонять в шею продавцов и снижать зарплаты, работая тем самым на сокращение собственных рынков...

В связи с последними событиями вокруг Черкизовского рынка в сети началось волнение масс по поводу китайской угрозы и китайской экспансии. Идея, в общем-то не нова. Читаю сейчас книгу А.И.Т. о геосоциальных, геоэкономических и прочих гео- трендах, там автор в игровой и аллегорической манере сравнивает плотность населения в северных районах КНР и на нашем ДВ с великой китайской стеной, потому что кривая очень уж резко уходит вверх. И госграница это такая плотина, которая эту массу подпирает, не давая ей обрушиться на холодные заснеженные просторы российского ДВ. В той же книге много внимания уделено различным циклическим и стадиальным теориям, касающимся демографии, экономики, политики, социальной сферы и т.д. И как-то вскольз сказано, насколько Китай реально отстал от Западного мира и в каком состоянии сейчас находится.

Так вот, нынешний Китай это СССР времен Хрущева. Абсолютно по всем параметрам. Стремительный, но экстенсивный экономический рост благодаря выходу на внешние рынки (СССР с нефтью, Китай с дешевой раб. силой, других ресурсов нет). Внимание к рынку потребительских товаров, но при этом катастрофически низкий уровень жизни основной массы населения. Освоение технологий 1950-60-х: химия, автопром, авиапром, электроника и т.д. Милитаризация, геополитические амбиции и имиджевые проекты (Космос) на волне эйфории от того, что рост продолжаться и дальше. Не будет. В Китае уже сейчас не лучшая демографическая ситуация, коэффициент воспроизводства поколений значительно ниже уровня замещения, в средней китайской семье менее 2 детей (как, кстати, и в СССР 1960-х). И это не искусственное явление ("одна семья-один ребенок"), а, прежде всего, следствие урбанизации: скученной, азиатской. Технологическое отставание от Запада не сокращается - в области генной инженерии, биотехнологий и медицины наблюдается грандиозный провал, собственной инновационной базы за 30 лет либерализации не создано, все ведущие проекты реализуются с западным участием, высшее образование в Китае было и остается крайне слабым. Что же касается социальной и экологической областей, тех двух направлений, которые по вполне разумной мысли А.И.Т., будут в 21 веке определять степень развитости тех или иных государств, то применительно к Китайской Народной Республике об этом лучше не заикаться. Да и не может быть иначе, если население это раб. сила и расходный ресурс, а не человеческий капитал.

Так что не станет 21 век веком Китая, как 20 век не стал веком России. А ведь как боялись во всем мире в середине века СССР и как боятся сейчас Китая...

Оригинальный пост

Это 30% рынков обеих столиц (488 кв.м) и 21%, если считать всё вместе - и регионы (412 - быстро регионы подросли... что в общем и неудивительно - рынок такой, положено) и столицы - всего в России за восьмой год 900 тысяч сдали. 30% (и уж тем более 21%) - это значительно меньше, чем в 2006м году, когда было почти 60%, и меньше, чем в 2005 году, когда рынок класса А только начинал раскручиваться, и у KF было почти 40% (из-за высокой доли неагентских сделок, доля среди консультантов была около 75%) - это считали по всей стране, но основная доля сделок приходилась на московский рынок - немножко было в СПб, регионы были представлены парой объектов в Самаре: http://sib-bace4ka.livejournal.com/8542.html. Что тоже неудивительно: в конце 2006 года сами аналитики компании прогнозировали снижение доли рынка KF - держать две трети рынка долго в общем нереально.

Более объективные предпосылки снижения доли рынка ключевого складского консультанта тоже тогда закладывались: во-первых, компания теряла сегмент небольших сделок в В классе на столичном рынке, где более проворными оказывалась пузатая мелочь вроде SRG (компания хоть и почила в Бозе, но долго ли новых таких наклепать...), во-вторых, отчаянно лажавший в 2005-2006 годах "крупняк" потихоньку начинал браться за ум - в седьмом году в складских отделах CWSR и JLL и кое-каких других компаний оказалась половина Бурцевской команды, собранной к концу 2006 года. Ну и не стоит забывать про физические ограничения (которые и имелись в виду в первую очередь) - у компании, в которой на все направления приходилось менее 200 человек не может качественно и быстро обслужить всех клиентов. Плюс, как видим, регионы не так задорно пошли у KF, в сравнении с мск, где основные девелоперы, вводившие площади были эксклюзивными клиентами компании (хотя, поначалу казалось, что "пошедший по рукам" эксклюзив JLL - Q Park - это хороший шанс для НФ).

Доля неагентских сделок на первый взгляд сильно упала, но только на первый. если присмотреться: 2005 - 47%, 2006 - ок. 20%, 2007 - 46,5%, 2008 - 20%. Никакой закономерности, горки. Возможно, сейчас опять хорошие условия для того, чтобы девелоперам напрямую договариваться с арендаторами, в том числе и на столичных рынках.

Что до прогноза по московскому рынку: 550 тыс. за 2009 год: http://regionalanalytics.ru/home.php?in=www.restate.ru/material/61734.html, то здесь та же история, что и на других рынках - начатые объекты надо кровь из носу заканчивать. Вот построят всё начатое - тогда посмотрим заглохнет складской рынок или где. А вот со спросом всё сложнее - многие компании пытаются оптимизировать не только налоги государству и муниципалитетам, но и административную ренту и даже НСП* - возможно опять задумаются об овощных базах, старых курятниках и о разных других богатствах, доставшихся нам от великого и могучего. так что, vacancy rate для региональных складов, которые, прямо так скажем, строились (и строятся) в расчёте не на существующий, а на потенциальный спрос, вполне себе могут перевалить и за 50%.

*налог с понтов
** по некоторым сообщениям если ещё и не стоит остро на повестке дня, то повисает вопрос о разделе активов русского KF между акционерами. российскими, конечно. По тем же сообщениям, есть такое мнение, что британцам вряд ли что достанется. [По более поздней информации была попытка части акционеров выйти из бизнеса, продав доли британскому KF, которую сорвали другие акционеры].