Что такое апартаменты? В первую очередь это слегка адаптированное английское apartments, означающее собственно квартиру. Поэтому ситуация, в которой обычные квартиры и апартаменты даже по звучанию выглядят как принципиально разные явления, для англоязычных рынков, по крайней мере, чужда. Для стран, где многоэтажные дома в принципе – несколько странный формат рынка жилой недвижимости, всё, что наполняет эти многоэтажки – более или менее «на одно лицо». Если говорить конкретно о serviced apartments, то здесь речь всего лишь о промежуточном между многоквартирным жильём и гостиницей формате. Можно арендовать «пентхаус», если зачем-то нужно жить в центре или нет возможности влезать в историю с собственным домом или просто чуть более «человеческим» жильём, можно его зачем-нибудь купить, можно жить годами в гостинице, а ещё можно арендовать/ купить пентхаус, в котором будут убираться, поддерживать в нормальном состоянии все системы жизнеобеспечения, и куда можно заказать не только пиццу или китайскую еду. Но это на Западе.
В Москве, похоже, апартаменты появились как попытка внедрить западный mix-used complex со всеми особенностями. В жилой части рекомендации девелоперам упирали на «почти гостиничные» стандарты, в процессе размышления над которыми и могла родиться великая формула «нежилые помещения для проживания». Велика она в первую очередь с точки зрения девелопера: раз помещения нежилые, согласований, нормативов и прочей, порождающей административную ренту мороки – значительно меньше. Есть, правда, и минус: в нежилых помещениях нельзя прописаться, что для советского человека смерти подобно. Соответственно, советские – т.е. путинское большинство покупать апартаменты не будут. Но вроде и не массовый формат. Отсутствие возможности прописаться компенсируется скидками – до 30% от среднерыночной цены жилья аналогичного класса. Ещё одна сравнительно удачная находка – само слово апартаменты. Вроде и корявое, и заимствованное, но даже пенсионеру-сталинисту на слух и с первого раза понятно, что апартаменты это совсем не то же самое, что квартира. Фундамент для позиционирования, соответственно, заложен.
Рынок элитных апартаментов столь же понятен, сколь и неинтересен. Некие люди, у которых совершенно точно нет никаких серьёзных жилищных проблем, из каких-то амбиций или может быть надежды выгодно инвестировать средства покупают в московских «миксах» небоскрёбного и прочих типов площади по цене от 8 до 25 тысяч долларов за квадратный метр. Потом там можно жить, или появляться раз в год, или просто «владеть». Некоторые компании, арендующие в тех же комплексах офисы, могут иметь/ снимать парочку апартаментов, чтобы, скажем, не тратиться на гостиницы. Вычурный с точки зрения бизнеса вариант, поэтому люди без жилищных проблем, конечно, должны преобладать. Впрочем, и их, судя по тёмным силуэтам небоскрёбов в Москва-Сити, меньше чем уже выведенного на рынок предложения. Capital group рапортует о продаже 70% апартаментов в «Городе Столиц», но, боюсь, в эту цифру включены площади, отданные «Сбербанку» за долги. Если бы апартаменты расходились как горячие пирожки, до «схемы Полонского» бы не дошло. А ещё есть сданная «Империя», «Меркурий-Сити» на подходе, одна не полностью используемая башня «Федерации», пара активных строек там же в «Сити» и МФЦ «Цветной» от той же компании Capital group.
Интереснее с апартаментами эконом- и бизнес-класса. Первые уже существуют, вторые – в основном в проекте. Рекомендуют их тем девелоперам, что собираются строить многофункциональные комплексы за пределами Третьего кольца. Что здесь может привлечь покупателя кроме скидок (апартаменты эконом-класса выходили на рынок по ценам даже ниже сакральных московских 4 тысяч долларов за метр)? О психологическом портрете потребителя подобных площадей мне однажды рассказывал Сергей Суров, ключевой аналитик консалтингового бизнеса GVA Sawyer. Речь о владельцах своих компаний – средних и малых, генерирующих, впрочем, достаточные прибыли для решения жилищных проблем в демократичном сегменте. Сначала такие люди покупают квартиру для своей семьи, потом может появиться вторая поближе к офису, затем улучшаются жилищные условия родителей бизнесмена и его жены (которых часто надо привезти из Калуги или Сыктывкара – поближе к себе). На подходе вырастающие дети. Такое количество жилых помещений с их эксплуатационными расходами (в смысле – квартплатой, которая в жилье бизнес-класса может быть ещё приличней, чем и без того растущая по стране «коммуналка») ложится определённым бременем на бюджет одной семьи, даже одного человека. Этот человек знает, откуда берутся эти деньги – выводятся в качестве зарплаты из его собственного бизнеса да ещё с расходами/ налогами на ФОТ. Есть и другие методы брать деньги из бизнеса, но не все их используют – налоговая и прочие «друзья бизнесмена» не дремлют, в конце концов. В такой ситуации жильё в статусе нежилого помещения, в котором нельзя прописаться, но которое можно повесить на баланс фирмы, а расходы по его эксплуатации – на статьи, не облагаемые налогами, выглядит интересным решением. Минимальная и не очень дорогая уборка или стирка и ряд других ненавязчивых сервисов могут быть подобного рода людьми восприняты весьма благосклонно – как для себя, так и для стареющих родителей.
Такой формат, понятно, может быть востребован не только в Москве, но и в других крупных городах – везде, где есть большое число бизнесменов, решающих жилищные проблемы «большой семьи». Апартаменты же элитные пока могут появиться максимум в Санкт-Петербурге.
