Региональная аналитика

инфраструктура потребительских рынков регионов России

Региональная аналитика header image 2

C&W: презентация итогов первого квартала как повод поговорить…

Апрель 22nd, 2010 · Нет комментариев

Апрель, раньше бывший временем торжественного подведения итогов предыдущего года, не потерял своей "обзорной" функции. На первый взгляд скромное обсуждение итогов 1-го квартала 2010 года на московском рынке коммерческой недвижимости в офисе Cushman & Wakefield вылилось в подведение промежуточных итогов "кризиса" в отрасли.

Формальным поводом для встречи стал свободный, не по подписке, выпуск квартального отчёта: партнёр компании Денис Соколов посетовал на увольнения аналитиков в отрасли и на то, что "на рынке начинает функционировать что-то не совсем понятное". Не будем подробно говорить о маркетинговых задачах, которые рано или поздно возлагаются на аналитику любого консультанта, тем более в нынешние не очень благополучные времена... Похвастаться компании в общем всегда было чем - техника анализа рынка тут всё-таки несколько выше сложения и вычитания цифр Росстата и данных собственных брокеров, оригинальные идеи и опыт самого г-на Соколова. Главное, что присутствовавшим были изложены некоторые интересные мысли о современном состоянии торгового и офисного рынков столицы и предложена модель возможного среднесрочного разогрева рынков недвижимости.

Скорее жив, чем мёртв
Ситуацию на торговом рынке представляла зам. руководителя отдела исследований Лада Белайчук. "Индексы предпринимательского оптимизма и потребительской уверенности идут вверх (к нулевой отметке), кредитные ставки снижаются, поквартальные сравнения показывают небольшой прирост оборота розничной торговли (хотя для выявления трендов нужны куда более подробные ряды данных), посещаемость торговых центров растёт, уровень свободных площадей (если не считать введённые в последний год ТЦ и конечно же "одиозный пример "Ростокино") около 3 процентов, как по торговым центрам, так и на high streets, уровень средневзвешенных ставок - $2200 за кв.м в год, ритейлеры "жужжат" о своих грандиозных инвестиционных планах, парочка "новеньких" вышла на рынок, парочка ушедших подумывает, не вернуться ли..." Ничего экстраординарного - всё та же картина широкого русского оптимизма, что "кризис не может не кончиться". Но при этом, есть и простой базовый факт - продажа товаров первой необходимости претерпевает кризисные изменения, но не сворачивается даже во времена войн и революций, а сейчас не война и не революция. Возможно стоило сделать больший упор на это соображение. Люди продолжают покупать, правда структура спроса поменялась, да и объёмы не совсем те же - кое-кто уповает на возвращение прежних счастливых лет, но, по-настоящему счастливыми ближайшие годы будут, кажется, не для уповающих, а для тех, кто учится работать с реальным потребителем.

Скорее мёртв, чем жив
На офисном рынке растёт уровень свободных площадей (к нынешнему моменту 26% в классе А и 16% в В) и этим почти всё сказано. С другой стороны, хотя нынешний рынок - это рынок потребителя, если начинать разбираться, то не всякий желающий найдёт себе офис по душе - сочетание факторов цены, отделки, размера и местоположения создаёт ощущение обилия предложений офисов в столице вообще, а не обилия рыночного предложения, интересного потенциальному потребителю. Сделки на рынке есть, речь в основном идёт о перемещении компаний из одних офисов в другие, прирост поглощения при этом около нуля. По основным объёмным показателям рынок 2009 года вернулся на уровень 2006 (что в общем закономерно), возможный прирост ставок за 2010 год - 5% (в переводе на разговорный язык - "ну не вырасти же ничего не может... немножко вырастет... ну, процентов на пять..."). Показательна фраза: "Оцените масштаб бедствия - сколько офисов строится" и показателен хороший пример: "чтобы заполнить пустующие примерно 2 млн. кв.м офисов, нужно посадить на них 200 тыс. чел. - дать им работу - занять чем-то, зарплату платить..." Того роста реального сектора, что возможен в нашей стране (а неспекулятивного роста у нас не было года, наверное с 2003), по мнению г-на Соколова будет недостаточно, чтобы занятость в одном отдельно взятом городе так резко выросла в ближайшие годы.

Инвестиционная пустыня (в стиле Ведомостей)
Зато возможен рост в иных секторах, который потенциально мог бы привести к поглощению не то, чтобы всего объёма офисных площадей, которые могли бы выйти на рынок, если бы не известные события, но хотя бы того, что сдаётся и не может быть сдано сейчас. Речь о новом пузыре на рынке недвижимости и единственная причина по которой он может быть надут состоит в том, что "в России нет широкого спектра возможностей для вложения больших объёмов денег". Любой человек, думающий о том, куда бы ему вложить значительную сумму (скажем, более $50 млн.), даже при нынешнем состоянии рынков где-то на третьем-четвёртом варианте приходит к мысли "а не вложить ли мне мои денежки в недвижимость??" Вместе с фондовым рынком, попытками вывести деньги за границу или вложить их в операционный бизнес (широкая тема, безбрежная просто, но не будем сейчас - не многих в общем привлекает операционный бизнес), есть ещё варианты - дать денег государству, чтобы оно зарыло их в Сколково или ещё где-нибудь, или выйти в кэш и сидеть на нём. В целом действительно как-то негусто. Дикая северная страна, одним словом, может нам действительно стоило все деньги пускать на изготовление ракет, чтобы ими потом весь мир пугать??

Предложенный аналитиками компании сценарий - лишь возможный. Даже скорее модельная попытка представить что бы могло привести к оживлению рынка офисной недвижимости и как бы оно могло произойти. Примерная схема такова: 2011 год - массовая скупка незавершённых проектов, вложения в недвижимость как массовая инвестиционная идея (+15% по ставкам в качественном ритейле и складах, +5% в офисном сегменте), 2012 год - новые проекты, массовые сделки с землёй, возвращение практики предварительной аренды (+10% в ритейле, +15% в офисах и складах), 2013 год - масштабные проекты, строительный бум (+5% в ритейле, +20% в офисах, ставки на склады стабилизируются), 2014 (офисы +5%, остальное - 0), 2015 - насыщение, оно же начало сдувания пузыря (-5% в ритейле и офисах, склады - 0). Механизмы раскрутки рынка - инвестиции тянут за собой заказы на смежных с девелоперским рынках, раскручивают рынок труда и спрос на офисы, а в итоге и и потребительский спрос (который вытягивает сектор торговой и складской недвижимости).

Впрочем, даже этот не очень оптимистичный в структурном смысле прогноз не удовлетворил аудиторию, которая во многом состояла из представителей девелоперских компаний. В зале мнения склонялись в ту сторону, что при продолжающемся строительстве в офисном секторе и растущем уровне свободных помещений существующий объём офисов физически не будет поглощён никогда. Что ж, вне зависимости от того как именно сложится ситуация в среднесрочной перспективе, вопросы о том, почему бы девелоперам не пробовать координировать свою деятельность с реалиями не административных и спекулятивных, а потребительских рынков и рынка труда, для которых они всего лишь создают необходимую (причём не всегда критически необходимую) инфраструктуру, и почему бы инвесторам не подумать, а почему так занятно получается, что страна вроде большая, а деньги вкладывать некуда - остаются.

Похожие статьи:

Категории: Актуальные комментарии

0 ответов до сих пор ↓

  • Пока ни одного комментария.

Вам нужно войти на сайт что бы комментировать.