Региональная аналитика

инфраструктура потребительских рынков регионов России

Региональная аналитика header image 2

О потенциале бывших окраин офисного рынка

Апрель 15th, 2011 · Нет комментариев

Основные условия, сформировавшие текущую ситуацию на рынке - это сложности со строительством новых офисных центров в пределах Садового Кольца, а также то, что многие бизнес-центры, находящиеся в этих пределах, были построены достаточно давно, и соответственно сейчас не всегда отвечают требованиям арендаторов, в том числе с точки зрения технических возможностей. Поэтому сегодня многие арендаторы и покупатели обращают свое внимание на объекты, находящиеся в районе Третьего кольца и чуть далее. Девелоперы, в свою очередь, стараются вывести на рынок продукт, зачастую превосходящий по своим характеристикам объекты «премиальной зоны», тем самым создавая уникальные с точки зрения цена/качество проекты. Рыночная ситуация показывает, что опыт создания офисных комплексов уровня премиум в районе ТТК – успешная стратегия. … История многих крупных городов говорит о том, что офисы уровня премиум «уходят» из исторических центров. Поэтому мы ожидаем, что зона ТТК будет прирастать такими проектами как SkyLight, поскольку именно здесь возможно и экономически целесообразно создавать проекты уровня премиум. Сегодня для покупателя и арендатора становятся наиболее важными такие параметры как транспортная доступность, большое количество парковочных мест и свобода архитектурно-планировочных решений.

Источник: Система Галс*

Больше половины введённых в 2010 г. в строй бизнес-центров расположены за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК). В среднесрочной перспективе именно эта ранее периферийная зона станет основным поставщиком новых офисных площадей как в силу естественных (ограниченность земельных, транспортных и энергетических ресурсов), так и административных ограничений на новое строительство в центральном деловом районе. Значительный потенциал для роста предложения имеет только зона между Третьим и Садовым кольцом. Пока же процесс реальной децентрализации рынка тормозит пониженный спрос на помещения класса В и сравнительно невысокий актуальный интерес арендаторов к районам за пределами ТТК.

Источник: GVA Sawyer**

Анализ поведения основных показателей офисного рынка города показывает, что в настоящий момент невозможно говорить об общих тенденциях для всего рынка в целом. Ситуация в различных районах города различается коренным образом. Если в центральном деловом районе наблюдается рост спроса на помещения, что приводит к снижению доли свободных площадей и даже к росту ставок в прайм сегменте, то в удаленных от центра районах чрезвычайно низкий спрос не дает возможности для снижения уровня свободных помещений, и ставки остаются на достаточно низком уровне. Процесс сегментации по географическому принципу, который мы наблюдаем на рынке Москвы, характерен для развитых офисных рынков, где в различных районах города (субрынках) отмечаются принципиально различные уровни ставок, способы мотивации арендаторов, рыночные практики и концентрация арендаторов, принадлежащих к различным бизнес секторам.

Источник: CBRE

От редакции: Из этих пассажей можно сделать несколько выводов. 1. Децентрализация рынка, о которой так много и так долго говорили очень многие люди и так часто не по делу - приобретает реальные черты. 2. Московский CBD - на самом деле историческая зона, которой более приличествуют музеи, прогулочные зоны и кафе, похоже становится исключительным, "сверх-элитным" районом офисного рынка. Скорее всего, он будет жить как совершенно отдельный рынок. 3. Соответственно, атрибуты "центра" как места для премиальных новых проектов девелоперы и аналитики попробуют перенести на зону Садовое кольцо-ТТК. 4. Территория OTA (по районированию CW) превратится в новый субцентральный район, роль которого до того играла зона внутри ТТК. Это может придать новые стимулы её развитию и привести к более чёткому её структурированию. А также дать надежду девелоперам, построившим свои объекты здесь - пока кажется оживление офисного рынка их не особо касается. В любом случае, большие объёмы можно строить только здесь.

В общем, сдвиги в ментальности девелоперов и аналитиков налицо. Даже чиновники подают надежды. Осталось только посмотреть как на предложения о новом "центре" деловой активности отреагируют арендодатели. Не удивимся, если увидим новые "хитрые" проекты реконструкции самых разных владений в пределах Садового кольца, позволяющие расширить или оптимизировать имеющуюся деловую функцию.

Похожие статьи:

Категории: Актуальные комментарии

0 ответов до сих пор ↓

  • Пока ни одного комментария.

Вам нужно войти на сайт что бы комментировать.