Региональная аналитика

инфраструктура потребительских рынков регионов России

Региональная аналитика header image 2

Ставки возвращаются в тренд

Ноябрь 3rd, 2009 · Нет комментариев

С начала кризиса ставки упали примерно на 60%: сегодня средняя стоимость аренды 1 кв. м офиса класса А в Москве — $600, класса В — $350-400 *.

Падение ставок [на профессиональные складские помещения] на 25-30% с сентября прошлого года очевидно, однако дальше ниже $100-105 за 1 кв. м они опускаться не будут...*

"Собственник готов идти на снижение ставки в первый и второй годы аренды, чтобы затем выйти на запланированный уровень дохода от арендных платежей через 2-3 года. Если ранее при схеме “минимальная фиксированная ставка плюс процент от оборота” фиксированная часть была крайне низкой, то в настоящее время она становится более существенной. Её ежегодная индексация составляет 3%-7%*".

Итого, рынку потребовалось около года, чтобы "не мытьём так катаньем" вернуться к принципам здравого смысла в определении уровня арендных ставок в трёх сегментах профессиональной коммерческой недвижимости. Определяя текущий "кризис" как следствие "кризиса умов" в предшествующие годы, в течение которых на чисто спекулятивной основе при подпитке дешёвыми западными финансами, непрерывность потока которых никто и никогда не гарантировал, "цены - ставки - инвестиции - зарплаты..." были разогнаны до неадекватных уровней, можно сказать, что хотя бы отчасти нынешнее падение деловой активности пошло на пользу.

Наиболее стремительным, ничем толком не объяснимым, чисто спекулятивным - основанным на росте спроса - был рост ставок в офисной недвижимости. В сегменте со ставками показывавшими не более 5-7% роста в год, который вроде бы был надёжно отделён от непредсказуемых мотиваций российских бизнесменов идеологическими и аналитическими институтами западных и "про-западных" брокерских компаний, где о предстоящем резком росте предложения все знали ещё в 2005 году, а насыщения рынка давно ждали, вдруг уровень средневзвешенных "rents" в А классе вдруг вырос с 600-650 до 1500-1700 долларов за квадрат. Что ж, высоко взлетели - больнее падать. На тот же уровень ставок, позволяющий, на самом деле, и девелоперам зарабатывать на свой "кусок хлеба с маслом" и арендаторов вовсе не расслабляющий.

Уровень ставок аренды в складской недвижимости рос самыми небольшими темпами, что отчасти объясняется большими объёмами сделок при которых "базарные спекуляции" более затруднительны, отчасти большей профессиональностью сегмента, в котором действовали и действуют крупные структуры в основном с продолжительной историей работы на рынке и меньше случайных игроков. Рост, конечно, в некоторой своей части отражал надувающийся пузырь московско-российской потребительской экономики, но в немалой степени был завязан на увеличение цен на стройматериалы, в первую очередь, на цемент и металлы. В итоге - возврат ставок к уровню 2005 года.

Интереснее всего в торговой недвижимости. Там вроде как и виноватых нет - все сходили с ума вслед за потребителем, рост ставок отражал бешеный рост продаж, открытие новых рынков и раздувание объёмов потребления. Когда в начале зимы 2008 года в ходе встреч "на ножах" девелоперов ТЦ и ритейлеров кто-то (на самом деле это был М.Афраймович) сказал, что "нет ничего страшного в проценте с оборота" и "если вы не умеете работать на проценте, значит вы просто не умеете работать с арендатором", поднялась страшная буча, которая всего лишь показала довольно высокий уровень зашорености и невысокую подвижность сознания "лидеров российского бизнеса". Одна из "звёзд рынка" (не хочется называть фамилий, но это был М.Гасиев) отметилась заявлением, что "процент с оборота - схема хорошая, но не для нашей страны". И вот, ничего - работаем. Хотя, конечно, это только полпути, пройденных к оздоровлению рынка потребительских продаж в среднем сегменте - особого снижения цен или радикальных перемен в ассортиментной матрице за последнее время замечено не было; ритейл предпочитает гонять в шею продавцов и снижать зарплаты, работая тем самым на сокращение собственных рынков...

Похожие статьи:

Категории: Актуальные комментарии

0 ответов до сих пор ↓

  • Пока ни одного комментария.

Вам нужно войти на сайт что бы комментировать.