Site Loader
Атлас ЮЗ Сибири
625000 Тюмень, ул. Спасская 21
625000 Тюмень, ул. Спасская 21

С начала кризиса ставки упали примерно на 60%: сегодня средняя стоимость аренды 1 кв. м офиса класса А в Москве — $600, класса В — $350-400 *.

Падение ставок [на профессиональные складские помещения] на 25-30% с сентября прошлого года очевидно, однако дальше ниже $100-105 за 1 кв. м они опускаться не будут…*

«Собственник готов идти на снижение ставки в первый и второй годы аренды, чтобы затем выйти на запланированный уровень дохода от арендных платежей через 2-3 года. Если ранее при схеме “минимальная фиксированная ставка плюс процент от оборота” фиксированная часть была крайне низкой, то в настоящее время она становится более существенной. Её ежегодная индексация составляет 3%-7%*«.

Итого, рынку потребовалось около года, чтобы «не мытьём так катаньем» вернуться к принципам здравого смысла в определении уровня арендных ставок в трёх сегментах профессиональной коммерческой недвижимости. Определяя текущий «кризис» как следствие «кризиса умов» в предшествующие годы, в течение которых на чисто спекулятивной основе при подпитке дешёвыми западными финансами, непрерывность потока которых никто и никогда не гарантировал, «цены — ставки — инвестиции — зарплаты…» были разогнаны до неадекватных уровней, можно сказать, что хотя бы отчасти нынешнее падение деловой активности пошло на пользу.

Наиболее стремительным, ничем толком не объяснимым, чисто спекулятивным — основанным на росте спроса — был рост ставок в офисной недвижимости. В сегменте со ставками показывавшими не более 5-7% роста в год, который вроде бы был надёжно отделён от непредсказуемых мотиваций российских бизнесменов идеологическими и аналитическими институтами западных и «про-западных» брокерских компаний, где о предстоящем резком росте предложения все знали ещё в 2005 году, а насыщения рынка давно ждали, вдруг уровень средневзвешенных «rents» в А классе вдруг вырос с 600-650 до 1500-1700 долларов за квадрат. Что ж, высоко взлетели — больнее падать. На тот же уровень ставок, позволяющий, на самом деле, и девелоперам зарабатывать на свой «кусок хлеба с маслом» и арендаторов вовсе не расслабляющий.

Уровень ставок аренды в складской недвижимости рос самыми небольшими темпами, что отчасти объясняется большими объёмами сделок при которых «базарные спекуляции» более затруднительны, отчасти большей профессиональностью сегмента, в котором действовали и действуют крупные структуры в основном с продолжительной историей работы на рынке и меньше случайных игроков. Рост, конечно, в некоторой своей части отражал надувающийся пузырь московско-российской потребительской экономики, но в немалой степени был завязан на увеличение цен на стройматериалы, в первую очередь, на цемент и металлы. В итоге — возврат ставок к уровню 2005 года.

Интереснее всего в торговой недвижимости. Там вроде как и виноватых нет — все сходили с ума вслед за потребителем, рост ставок отражал бешеный рост продаж, открытие новых рынков и раздувание объёмов потребления. Когда в начале зимы 2008 года в ходе встреч «на ножах» девелоперов ТЦ и ритейлеров кто-то (на самом деле это был М.Афраймович) сказал, что «нет ничего страшного в проценте с оборота» и «если вы не умеете работать на проценте, значит вы просто не умеете работать с арендатором», поднялась страшная буча, которая всего лишь показала довольно высокий уровень зашорености и невысокую подвижность сознания «лидеров российского бизнеса». Одна из «звёзд рынка» (не хочется называть фамилий, но это был М.Гасиев) отметилась заявлением, что «процент с оборота — схема хорошая, но не для нашей страны». И вот, ничего — работаем. Хотя, конечно, это только полпути, пройденных к оздоровлению рынка потребительских продаж в среднем сегменте — особого снижения цен или радикальных перемен в ассортиментной матрице за последнее время замечено не было; ритейл предпочитает гонять в шею продавцов и снижать зарплаты, работая тем самым на сокращение собственных рынков…

Post Author: Bace4ka

Добавить комментарий