Рейтинг консалтинговых компаний (преимущественно международных, оперирующих главным образом на московском рынке) по отдельным направлениям деятельности в баллах. По существующим направлениям - баллы от 1 до 5. 0 баллов для аналитики - направление отсутствует либо аналитические материалы признаны несамостоятельными, для прочих видов деятельности - направление отсутствует либо результаты работы направления не могут быть оценены адекватно на фоне конкурентов. Прочерк - недостаточно данных для выставления оценки. Авторы рейтинга - Александр Зимирев, Сергей Рассказов, консультант рынка, который предпочёл остаться анонимным. При выставлении баллов авторы старались максимально абстрагироваться от медиа-образа, формируемого компаниями (таким образом, данный рейтинг не является поводом для нагоняя pr-службам), и максимально сосредоточиться на реальных результатах работы. Часть информации собрана изнутри самих компаний.

Комментарии к рейтингу. Оценки выставлялись скорее по отдельным направлениям, соответственно, баллы нужно смотреть снизу вверх, а не слева направо. Оценки не обязательно являются результатом консенсуса трёх авторов - в некоторых случаях одним наиболее компетентный эксперт отстаивал свою позицию. Таким образом, наш рейтинг весьма субъективен, но эта субъективность происходит изнутри самой отрасли. То есть, на наш взгляд, ей можно доверять.

Офисная недвижимость. В брокерской секции были выставлены 5-ки командам Cushman & Wakefield и Jones Lang LaSalle - по совокупности исторических заслуг и в целом с учётом позиций на рынке, S.A.Ricci - за хороший старт прошлого года. Также сильные офисные отделы (получили 4-ки) существуют в компаниях Knight Frank, Colliers Int. (наиболее спорная оценка, было мнение о тройке) и CBRE (стабильные, но довольно ограниченные позиции - так несколько лет офисный отдел компании "кормился" преимущественно с Башни на Набережной, и в настоящее время нет свидетельств широкого вовлечения команды в разные сегменты рынка). Сложный балл получила компания Penny Lane, для которой офисный брокеридж является основным направлением деятельности, но которую сложно сравнивать с другими участниками рейтинга в виду того, что структура работает в несколько ином сегменте (скорее особняки, скорее офисы класса B, скорее российские клиенты). Но зато на своём поле Penny Lane - однозначный лидер, который по объёму сделок в иные годы может превосходить все международные компании вместе взятые. Собственно, только поэтому данная компания в рейтинге и появилась. Оценки за консалтинг (консультирование при разработке концепций и ведении проектов по созданию качественных офисных зданий) примерно соответствуют позициям брокерских отделов, так как для адекватного консалтинга необходимо хорошее знание рынка (ну и имидж успешного продавца офисов помогает в привлечении клиентов). Исключение - S.A.Ricci про которую ничего в этом отношении неизвестно. Как правило, оценки консультантов компаний ниже оценок брокеров, иная ситуация только в GVA Sawyer, где брокерское направление рискует в будущем вообще получить 0, а консалтинг вытягивает некоторый опыт на данном рынке и возможность привлекать мнение специалистов собственного девелоперского направления.

В аналитике (по Москве; СПб мы не разбирали, по регионам очень эпизодические пока опыты) 5-ка только у Cushman & Wakefield, 4-ки у Knight Frank и CBRE. На этом же уровне недавно были материалы Colliers Int., но уход единственного аналитика в Knight Frank ситуацию изменил. Балл Jones Lang LaSalle пристрастно снижен, но есть за что. Прочие компании выпускают аналитические материалы или дают комментарии по рынку офисной недвижимости, но это вторичные или опирающиеся на локальный опыт данные. Ключевая их проблема в том, что эта аналитика не отражает уникальной информации, доступной брокерам этих же компаний. В некоторых компаниях, получивших 0, не просто нет взаимодействия между брокерами и аналитиками - данные направления могут быть отдельными бизнесами.

Торговые центры. 5-ки в брокеридже у Магазина Магазинов, Colliers и Jones Lang LaSalle. CW - 4. Позиции прочих компаний - слабые. Судя по новым проектам в регионах, команда Knight Frank в последние месяцы развивается, однако, в рейтинге обозначена старая позиция - на уровне GVA Sawyer (брокеры компаний даже прямо конкурировали за одни и те же проекты), как более устойчивая. Несколько лет назад у KF тоже было несколько перспективных региональных проектов, однако, к усилению рыночных позиций это в итоге не привело. В консалтинге примерно та же зависимость от брокерского опыта, что и в офисном секторе, разве что со сниженной оценкой Colliers Int. - как по совокупности динамики за несколько лет, так и по факту неумения не ввязываться в медийные скандалы вокруг собственных проектов. Лучшая аналитика - CW, KF и Магазин Магазинов. У собственно московского офиса CBRE направление отсутствует (его поддерживает ММ, находящаяся в ассоциации с глобальной CB Richard Ellis), у S.A.Ricci, Penny Lane, Praedium и GVA Sawyer самостоятельной и ценной аналитики по Москве не обнаружено. В street retail ведущей признана Penny Lane - возможно, её оценка завышена (в любом случае картина не очень адекватна - у всех "международных" слабые позиции в московском street retail и сравнивать тут надо совсем другие компании).

Склады и индустриальная недвижимость вообще. Первая брокерская команда несмотря ни на что уже который год - Knight Frank, вторая (совсем недавно вышла на подобные позиции, даже бодалась год назад с KF по поводу того, кто сдал больше площадей, но положение это не очень, на наш взгляд, устойчиво) - JLL, третье место - Praedium (компания, основанная бывшим человеком-индустриальным отделом Colliers) и CW. Консалтинг - только KF, остальные компании предлагают примерно одного порядка продукт с разного рода достоинствами и недостатками, либо предлагают нечто, не стоящее тех денег, что за него берут. В складской аналитике 5 у KF, 3-ки у CW, JLL и Praedium. Другие компании, на наш взгляд, максимально достойный продукт могут предоставить лишь подробно изучив и переписав презентации и отчёты Knight Frank.

В гостиничном разделе безусловный приоритет отдан Jones Lang LaSalle Hotels. Также учтены некоторые компетенции департамента консалтинга и девелоперов GVA Sawyer. В сегменте инвестиционных сделок по нашему мнению реально присутствуют только CW и JLL, ещё у трёх компаний что-то есть, но это именно "что-то".

Почему в рейтинге нет компаний NAI Becar, Astera и им подобных? По очень простой причине - авторы рейтинга ничего толком о них не знают. Только какие-то общие вещи.

DVI group

23 февраля 2012 года состоялось техническое открытие торгово-развлекательного центра "Комсомолл" в Волгограде. К дате технического открытия были подготовлены общие и торговые зоны торгового комплекса, прошли пуско-наладку все инженерные системы здания. Накануне (21 февраля) прошла закрытая презентация комплекса для федеральных и локальных ритейлеров. Общая площадь "Комсомолла" составляет 104 000 кв.м, арендуемая площадь – 68 000 кв.м, парковка рассчитана на 2 200 машиномест. Девелопер – компания DVI Group.

В ТРЦ разместятся около 200 магазинов, среди которых "М.Видео", "Спортмастер", "Снежная королева", "Детский мир", H&M, New Yorker, Mango, Intimissimi, Henderson, Collins, Concept Club, LC Waikiki, Gloria Jeans, s.Oliver, O’Stin, Zolla, Carlo Pazolini, Ecco, Alberto Rossi, Respect, Solo Style, Chester, "Л`Этуаль", и др. Один из якорных арендаторов - "Карусель" открылся ещё в 2011 году. Кроме того, якорями ТЦ станут Castorama (войдёт в состав 3-ей очереди, строится) и киноцентр "РоликС". Из операторов галереи известно об открытии магазинов Incanto, Concept Club, Zolla и "Снежная королева". Торгово-развлекательный комплекс расположен по адресу: Волгоград, ул. Землячки, д. 110Б, пока это самый большой ТРЦ в городе.

erbulat.livejournal.com

По мнению девелопера ТРК "Комсомолл" органично вписывается в рекреационные зоны Мамаева кургана. Объект расположен на пересечении важных магистралей столицы Нижнего Поволжья – Второй Продольной (одной из трёх автодорог, пересекающих весь город) и трассой, которая соединяет Волгоград и его спутник Волжский, а за городом переходит в объездную дорогу. Независимые наблюдатели отмечают, что местоположение торгового центра в сравнении с конкурентами "не очень удачно", но говорят и о перспективах - "Комсомолл" находится недалеко от строящегося жилого микрорайона. Полтора-два месяца после технического открытия будет происходить открытие новых магазинов. По завершении этого периода, скорее всего в апреле, будет проведено торжественное открытие ТРЦ.

erbulat.livejournal.com

Ресторанный дворик будет представлен 8-ю концепциями и двумя ресторанами, кроме того, в торгово-развлекательном комплексе расположатся еще 3 ресторана, 2 кофейни, а также множество фреш и снек-баров, кондитерских. В зоне отдыха откроются многозальный кинотеатр, боулинг и детский развлекательный центр. Также в составе ТЦ предусмотрены офисные помещения (обычно используются арендаторами и УК).

erbulat.livejournal.com

В настоящее время, по сообщениям локальных новостных источников "Комсомолл" отличается лишь обилием витрин; эскалаторы, ведущие на второй этаж, где разместится кинотеатр и часть магазинов, пока не работают, как и панорамные лифты, ресторанный дворик закрыт, в туалетных комнатах не смонтировано оборудование, рабочие продолжают монтаж плитки на полах первого, работающего этажа. Столь раннее открытие торгового центра возможно связано с желанием избавиться от штрафных санкций со стороны некоторых арендаторов или же подстегнуть ритейлеров, не подписавших окончательных договоров аренды либо не приступивших к отделке. Напомним, что сроки открытия ТЦ несколько раз традиционно переносились. Кроме того, Immochan - девелоперское подразделение группы Auchan строит в Волгограде другой большой торговый центр - "Акварель" (общая площадь - 121 000 кв.м, торговая - около 80 000 кв.м). Его открытие планируется до конца текущего года.

erbulat.livejournal.com

О проекте торгового центра DVI Group было известно как минимум с 2006-07 годов. Первоначальное рабочее название ТРЦ "Рок-н-Молл" соответствовало наименованию объекта компании в Екатеринбурге. Затем, после объявления о новом бренде для сети торговых центров - "Комсомолл", про волгоградский торговый центр сообщалось, что он будет стоять особняком и называться "Слава" (очевидно, в честь руководителя DVI Group Вячеслава Каминского). В итоге, ТЦ стал всё-таки вторым объектом сети "Комсомолл". Третьим должен стать строящийся торговый центр в Иркутске (проект перешёл группе на неизвестных нам условиях от структуры БЦБК). Также у DVI Group есть широкая программа развития в других регионах (унаследованная ещё из докризисных времён) и несколько объектов под другими брендами (ТЦ "Столица" в Перми и Ижевске, построенный, но закрытый ТЦ "Огни" в Красноярске). Сам Вячеслав Каминский до открытия DVI Group имел отношение к появлению бренда "Торговый Квартал" и одного из первых профессиональных ТРЦ в регионах - "Торгового квартала на Свободном" в Красноярске. С этим же проектом был связан Марк Афраймович - один из менеджеров "Торгового квартала", впоследствии владелец компании Ross group.

В настоящее время крупнейшими после "Комсомолла" торговыми центрами Волгограда являются окружные "Диамант", Park House и "Европа Сити Молл" - все с соотношением общей и арендуемой площади примерно 50 000/30 000 кв.м. Также этот миллионный город с трёхсоттысячным городом-спутником Волжским (поселения расположены на разных берегах Волги) обслуживается большим количеством средних и малых ТЦ, отдельно стоящими гипермаркетами. Подробнее смотрите в будущих материалах РА.

tumix.ru

В январе 2012 года в Тюмени открыт первый отель свободной международной сети Best Western в регионах РФ. Локальное название гостиницы – "Спасская" (по старому названию улицы Ленина, на которой расположен объект), она разместилась в одном из подъездов торгово-офисного центра "Панорама". В "Спасской" 84 номера, позиционирование – 4 звезды. Ключевые конкуренты – гостиницы "Евразия" и "Ремезов", также построенные в последние годы.

Всего в гостинице 12 стандартных номеров, 32 номера категории «комфорт», 11 номеров бизнес-класса, шесть люксов и один президентский номер. Один из номеров оборудован для людей с ограниченными возможностями. В наличии ресторан и лобби-бар, переговорная комната и конференц-зал (на 55 человек), паркинг в цокольном этаже, wi-fi сеть.

Торжественное открытие гостиницы состоялось 26 декабря 2011 года, в текущем месяце заканчиваются отделочные работы, запускается оборудование и готовятся к приёму гостей последние апартаменты (пока снять можно только стандартные номера стоимостью 3 800 руб. в сутки). Сеть Best Western объявляла о своём ближайшем выходе на рынок РФ по крайней мере с 2006 года. В итоге первые партнёры сети появились в Москве только в прошлом году (сейчас это корпус "Вега" гостиничного комплекса "Измайлово" и загородный Country Resort Hotel в деревне Вербилки Московской области). "Спасская" – третий объект под брендом Best Western на территории РФ. Участие в сети построено по принципу свободной ассоциации и не предполагает единых стандартов управления. Плюсы для "Спасской" в данном случае заключаются в имиджевом продвижении и участии в международной сети бронирования гостиниц Best Western.

Торгово-офисный центр "Панорама" открыт в 2009 году и по типу управления собственностью (площади как сдаются в аренду, так и продаются) может быть отнесён к классу C. Большая часть арендаторов и соинвесторов - небольшие компании, нуждающиеся в центральных и розничных офисах. В помещениях, выходящих на улицу Ленина, размещено несколько магазинов. При значительных площадях "Панорамы" (по визуальной оценке - не менее 40 000 кв.м общей площади) большой объём помещений не занят арендаторами. Видимо, это и стало толчком к поиску новых направлений их использования с последующим переоборудованием части здания в гостиницу. Локальные эксперты склонны сомневаться в позиционировании "Спасской" как четырёхзвездного отеля - это связано и с конструктивными особенностями здания, и системным недостатком сервисов. Подтверждает данную оценку и ценовая политика отеля, скорее говорящая о желании собрать максимальное количество постояльцев, жертвуя при этом целостностью позиционирования (на выбор с февраля представлены номера на любой вкус с ценами вплоть до 15 000-25 000 руб.). Среди плюсов проекта местные специалисты отмечают удачные кадровые приобретения: в частности, на должности управляющего "Спасской" оказался один из лучших в Тюмени менеджеров по выстраиванию гостиничного сервиса. По внутренней классификации Best Western гостинице присуждён класс plus (чего не удостоилось ни "Измайлово", ни Вербилки), что можно посчитать неким авансом сибирским первопроходцам международного гостеприимства или связать со свежестью строений и номеров. По совокупности показателей РА склонна обозначить тюменский отель Best Western в классе 3+ звезды.

Тюменский рынок гостиниц высшей категории (от 3 звёзд) нельзя назвать насыщенным - при среднем уровне заполняемости (ок. 60%, в 2009-м году - до 50% по отдельным объектам) цены размещения выше, чем в соседних региональных центрах - Екатеринбурге, Челябинске и Омске. Цена номера в 4 "региональные" звезды начинается от 6 000 руб. Размещение в пределах $100-150 за номер гарантировано только в гостиницах классом не выше 2 звёзд или главном городском отеле советского времени "Восток" (сертифицирован на 3 звезды, эксперты и постояльцы склонны оценивать сервис на уровне 2+, хотя позитивные изменения в гостинице происходят).

Особенностью рынка является сравнительно большое количество бумажных проектов и даже начатых до кризиса строек, обозначенных международными брендами. В настоящее время наиболее близок к реализации отель в составе многофункционального комплекса с провинциальным названием "Максим" (девелопер - многопрофильный тюменский холдинг "Арсиб"), управлять которым планирует группа Accor (среди брендов указывались различные наименования - от Sofitel до Ibis). Учитывая крайний энтузиазм тюменской областной администрации и сравнительную вменяемость городских властей при переговорах с инвесторами, реализацию большинства бумажных проектов в перспективе 5-7 лет можно считать весьма вероятной. Некоторые наблюдатели и игроки рынка склонны драматизировать ситуацию, утверждая, что номеров в верхней части рынка уже итак чрезмерно много, а их действительный недостаток ощущается всего один-два дня в году. Тут, однако, можно сказать, что рынки с повышенной нормой прибыли редко избегают внешней экспансии, и смысл конкуренции состоит не в создании максимально комфортных условий для местных бизнесменов, а в наращивании уровня сервиса для потребителей. Соответственно, с нашей точки зрения, локальные девелоперы, реализовавшие три последних гостиничных объекта в Тюмени, и собственники других отелей, должны быть благодарны судьбе за предоставившийся временной зазор, в течение которого можно вернуть большую часть инвестиций и подготовиться к выживанию в более жёсткой конкурентной среде.

Примечания к карте: 1. Цвет - красный - гостиницы 4 звезды, голубой - гостиницы 3 звезды и 3+; 2. размер значка пропорционален номерному фонду; 3. прозрачность - насыщенные значки - существующие гостиницы, прозрачные - стройки (в основном замороженные или вялотекущие), контуры - бумажные проекты; 4. текстовые обозначения: название гостиницы, номерной фонд и диапазон цен на январь 2012 г.; 5. Проект отеля под возможным управлением группы Accor в составе МФЦ на улице Мельникайте отнесён к бумажным условно и представляет собой замороженную стройку (возведён монолитный каркас здания). В данном случае учтены перспективы проекта - для девелопера (группа "Арсиб") и, возможно, оператора, в настоящее время предпочтительна реализация МФЦ "Максим". Параллельное развитие двух проектов маловероятно. Кроме того, при посткризисной оценке рынка, местоположение возможного отеля представляется сомнительным. 6. Проект гостиницы Radisson (управление - The Carlson Rezidor Hotel group, девелопер - холдинг "Партнёр") в составе офисно-гостиничного комплекса отнесён к бумажным условно. Стройка находится около нулевого цикла, однако из-за финансовых проблем была заморожена на несколько лет. Планируемый срок открытия гостиницы - 2013 г.; с нашей стороны, с учётом рисков рынка, дата не может быть уверенно подтверждена.

However, as the H2 went on, the low-base 2009 period ended, summer heat and conflagration provoked the inflation that outpaced the 2009 growth rate, resulted that final macro figures of 2010 appeared to be much lower than expected. According to the preliminary estimations of Ministry for economic development, 2010 GDP growth was 3.7%, CPI was 8.8%, that is equal to 2009, industrial production grew by 8.2% (however, only 6.5% in Q4) and unemployment accounted to 7.2%. Ministry of Finance estimated 2010 budget deficit at 3.9% GDP.

All macroeconomics slowdown of H2 2010 went at the presence of favorable oil market conditions: average price of URALS in 2010 accounted to 78.11 USD, that is almost 3 USD higher than the consensus budgeted forecast of the Ministry for Economic Development and Ministry of Finance, considered as optimistic. Yet in 2007, being at the same price level, oil was called as the main driver of Russian economics growth, and the 7-8% GDP growth was considered as “modest”. With the same oil price of 2010 Russian economics is stagnating, meaning that old drivers are no longer consistent in the post-crisis reality. It is vital to find the new long-term drivers that will boost the economics and create reliable and effective tools for money investments. Establishment of these changes are solely dependant on governmental policy, but the government prefer to exist with local projects that work on Russia’s international image (like Skolkovo, 2014 Olympics, 2018 World Cup, Formula 1 Grand Prix in Sochi) rather than to concentrate on institutional changes. Business cannot expect real changes in the near future either. In the scope of upcoming 2011 Parliamental and 2012 Presidential elections the Government will be concerned on additional increase of social expenditures in addition to budgeted projects and increased military expenditures.

At the presence of budget deficit, these measures will require additional financial load to business (tax increase and social payments that business already faced since the beginning of 2011). That will boost the price growth, more expensive credits with subsequent economy slowdown. And although the CPI forecast for 2011 is still 6-7%, in reality at the end of 2011 we may find it close to 10%.

So, the recovery of Russian economics previously expected in 2011-2012 will be postponed.

Cushman and Wakefield: An Overview of Russian Property Market, 4Q 2010

Первой компанией, планировавшей построить торговый центр на пересечении одной из важнейших скоростных магистралей города (не менее 50 тыс. автомобилей в сутки) и ул. Военной была кемеровская торговая сеть "Кора" (сейчас в составе альянса с сетью "Холидей Классик"). Проект был скромнее - с общей площадью менее 50 тыс. кв.м и торговой - 38 тыс. кв.м. Затем участок перешёл к структурам Виталия Пака - олигарха местного разлива. ЗАО "Автоярус", которое обычно связывают с В.Паком - девелопер одного из крупнейших в Новосибирске торговых центров Royal Park. Строительство "Ауры" началось весной 2008 года.

Строительство ТРЦ "Аура" в сентябре 2008 и мае 2010 гг. (Skyscrapercity.com)

И продолжалось до осени. Каким образом основным собственником проекта стала Renaissance development не сообщается. Логично предположить, что в кризис турецкая компания, строительное подразделение которой - Renaissance Construction было первоначально приглашено в проект в качестве застройщика, оказалась более перспективным инвестором и смогла выкупить права на него. Сохранение доли в проекте В.Паком также вероятно, т.к. этот человек обладает известным административным весом в самопровозглашённой столице Сибири.

Максим Насекин

В настоящее время "Аура" - второй по торговой площади ТРЦ Новосибирска после "Меги" (84 тыс. кв.м). Ближайшие конкуренты - расположенный сравнительно недалеко от "Ауры" "Сибирский Молл" (46,5 тыс. кв.м) и упомянутый Royal Park (35 тыс. кв.м) на Красном проспекте. Локальные новосибирские девелоперы по большей части научились создавать торговые центры районного формата торговой площадью до 20-25 тыс. кв.м (наиболее качественные - "Москва", "Калина", сеть из 3-х ТЦ "Континент", "Галерея Фестиваль", "Версаль"). В 3-м квартале 2011 года планируется открыть ТРЦ Suncity в левобережной части города на площади Маркса (44 тыс. кв.м торговой площади). Сроки открытия другого сравнительно крупного торгового проекта относятся к 2013 году. Ранее крупнейшим проектом на Каменской магистрали был потенциальный ТРЦ на пересечении Каменки и ул. Кирова, который собирались реализовать ADG group, "Эльдорадо" и местный ритейлер "Сибирский гигант" (состав учредителей проекта менялся, как и его масштаб - от 120 до 180 тыс. кв.м общей площади).

Максим Насекин

Жители Новосибирска, судя по отзывам, оставляемым на форумах, торговым центром в целом довольны. В основном сетуют на отсутствие раздевалки (в ТЦ за Уралом принято делать раздевалки, среди московских ТРЦ такая услуга предлагается только в "Филионе"), пустой в день открытия food court (открылся только один сетевой ресторан) и неудобную систему навигации на парковке. К техническому открытию в аренду сдано 98% площадей объекта, открылась часть арендаторов галереи, 24 марта откроется продуктовый гипермаркет. Кинотеатр, развлекательная зона, Mediamarkt и большая часть других арендаторов по планам должны открыться до мая с.г. Первый день работы ТРЦ ознаменовался эвакуацией около 18.00 посетителей, в связи с угрозой срабатывания в здании взрывного устройства.

Skyscrapercity.com

Комментарий к карте: Карта 2007 года, лишь несколько обновлена. Названия объектов до п. 13 верны, 13 - ТРЦ "Аура", 15 - несостоявшийся проект на пересечении Каменки и ул. Кирова, 17 - ТЦ "Континент" на Троллейной, 18 - ТЦ "Версаль", 21 - строящийся Suncity. 14 - проект ТРЦ Планета скорее всего реализован не будет в связи с большими затратами на расселение и инженерно-ландшафтную модификацию участка, 16 - ТЦ "Гранд-Сити" открылся осенью 2008 г. и через несколько месяцев закрылся, 19, 20, 22 - замороженные проекты, гипермаркеты Алпи не существуют в силу объективных причин, остальные названия крупноформатного ритейла верны.

Regionalanalytics.ru

Росстат, 2010

Республика Башкортостан – один из самых многонаселённых субъектов Российской Федерации; по численности населения она занимает 7-е место в России и 1-е в Приволжском федеральном округе (ПФО). Республика также – большой для Европейской части РФ по площади регион, в ПФО она уступает по размерам только Пермскому краю. По плотности населения Башкортостан находится на среднеокружном уровне и значительно превосходит среднероссийский показатель.

Таблица 2. Общие показатели экономического развития Республики Башкортостан

Росстат, 2010

Имея значительное население, Республика выделяется по объёму ВРП, промышленного производства и оборота розничной торговли – места в общероссийском рейтинге по этим показателям примерно такие же, как и место Башкортостана по количеству населения. Свою роль играет и значительное развитие нефтяной, нефтехимической и химической промышленности, цены на продукцию которых в настоящий период относительно высоки. В округе по объёму оборота розничной торговли регион занимает первое место, по промышленному производству и объёму экономики уступает только Татарстану.

Душевые показатели Республики более скромные, особенно в области торговли, что позволяет говорить о значимых диспропорциях в благосостоянии населения и экономической эффективности разных отраслей и территорий Башкортостана. Умеренные показатели и по средним темпам экономического роста. На уровне округа, с одной стороны, Башкирию опередили Марийская и Чувашская Республики и Саратовская область – в них рост промышленности и экономики в целом за последнее десятилетие был выше за счёт эффекта «низкой базы», меньшего размера хозяйственного комплекса и более глубокого экономического кризиса в 1990-х гг. Однако, Республика уступила также и Оренбургской области; а превзойдя по средним темпам промышленного роста Татарстан, уступила ему по общим темпам развития экономики. По объёму иностранных инвестиций регион уступил не только высокоразвитым соседям по округу, но и Кировской области.

Таблица 3. Доля секторов экономики Республики Башкортостан в ВРП, 2008

Росстат, 2010

Экономика Республики Башкортостан имеет преимущественно индустриальный характер, доля сферы услуг сравнительно невысока. Доля услуг, связанных с финансовыми потоками бюджетов разных уровней, не выглядит раздутой, у сектора коммерческих услуг, очевидно, есть значительный потенциал роста, связанный с повышением эффективности региональной экономики и ростом благосостояния населения Республики.

Обрабатывающая промышленность имеет хороший уровень развития и диверсифицированную структуру, хотя очевиден крен в переработку углеводородного сырья. Очевидно, что Республика нуждается в укреплении и развитии промышленного, технологического и кадрового потенциала и в других отраслях, стимулировании внутренних инвестиций в диверсификацию как промышленности в частности, так и экономики в целом. Актуально и привлечение внешних инвестиций.

Доля сельскохозяйственного сектора в Республике выше среднероссийского, что связано с благоприятными агроклиматическими ресурсами региона. Впрочем, на фоне других регионов ПФО процент ВРП, приходящийся на сельское хозяйство Башкортостана, близок к среднему.

График 1. Структура объема отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами обрабатывающих производств по видам деятельности в 2008-м г.

Росстат, 2008

Данные по уровню благополучия населения Башкортостана достаточно противоречивы, в том числе потому, что за средними цифрами скрываются значительные диспропорции, к примеру, между городами нефтехимического профиля и периферийными аграрными районами. Если по уровню заработной платы Республика занимает невысокое 5-е место в окружном рейтинге и скромное 42-е – в федеральном, то её позиции по уровню доходов населения уже лучше, а по объёму потребительских расходов в конце прошлого года Башкортостан занял первое место в ПФО и 7-е в России. Данные факты могут говорить как о значительном уровне экономической самодеятельности населения, так и об отсутствии долговременных предпосылок к накоплению средств.

Таблица 4. Благосостояние населения Республики Башкортостан

Росстат, 2010

Уровень безработицы по итогам 2009 года был в Республике достаточно высок – как на окружном, так и федеральном фоне, превышая средние показатели по ПФО и РФ. Демографические показатели Башкортостана позитивны – они лучше как среднероссийских, так и среднеокружных уровней. В Республике отмечается не только положительный естественный прирост населения, что связано с более традиционными демографическими установками значительной части жителей региона, сниженной долей лиц старших возрастов и повышенной долей молодёжи, но и миграционный прирост.

Таблица 5. Демографические показатели Республики Башкортостан

Росстат, 2010

Таким образом, Республика Башкортостан представляет собой крупный регион с большой по размерам экономикой, в которой выделяются высокодоходные конъюнктурные отрасли, связанные с добычей и переработкой углеводородов. Показатели, характеризующие душевую обеспеченность производством и услугами, а также уровень благосостояния населения – разнородны и фиксируют отставание Республики по уровню социально-экономического развития. Очевидны также социальные и территориальные диспропорции, в принципе характерные для больших территорий. В качестве возможных направлений развития Республики видятся рост обеспеченности инфраструктурой всех секторов экономики (транспортной, информационной, энергетической, торговой и др.), динамичный рост сферы услуг до характерного для развитых стран уровня (65-70%), диверсификация промышленности, как на основе усложнения существующих отраслей, так и за счёт развития новых, сглаживание наиболее резких территориальных диспропорций.

Среди перспективных торговых проектов Екатеринбурга проект DVI числится с начала 2000-х годов. Напомним, что ранее его можно было обнаружить на картах города под названием "Рок-н-Молл" [1]. Рок-н-ролльный драйв в создании объекта, правда, не задался. Во вполне ещё перспективном и благополучном для первой волны профессиональных ТРЦ окружного формата 2004-ом году у строящегося "Рок-н-Молла" возник целый букет проблем: геологические (подземные воды), кредитные (не удалось договориться о кредитном финансировании) и арендные (разбежались потенциальные арендаторы), что, конечно, не поспособствовало ускоренной реализации проекта. Снова заговорили о введении торгового центра в эксплуатацию уже в начале кризиса - в 2009-м году [2].

Советский бренд
Хотя нельзя сказать, что пауза в реализации прошла для проекта без пользы. Нам неизвестно, кто "придумал" столь очевидную, сколь и редкую в отечественном девелопменте идею провести опрос жителей окрестных районов об отношении к планируемому торговому центру и концепции его позиционирования - консультанты или сотрудники самой DVI group, но опрос был проведён. В его ходе выяснилось, что жителям окраин уральского "индустриально-пролетарского" гиганта рок-н-ролльные ассоциации не очень близки. Так родилось одно из немногих интересных мероприятий, связанных с ТРЦ на дублёре Сибирского тракта - его ребрендинг и само рождение бренда "КомсоМолл".

Презентован новый бренд был одновременно с началом эпопеи обещаний о скором запуске ТРЦ - в марте 2009. Подробно президент компании Вячеслав Каминский тогда ничего не объяснял, но итак можно было догадаться, что в ходе опроса жители екатеринбургских районов Синие Камни, ВТУЗгородок, Сибирский и ЖБИ (Комсомольский) признались в каких-то ностальгических чувствах по отношению к советскому прошлому, малому градусу социального расслоения и низким ценам (или кто-то проинтерпретировал результаты опроса таким образом, записав опрашиваемых в "непробиваемых совков"). Кому-то ещё пришла в голову идея обыграть эти чувства, а заодно и название одного из районов. Руководству компании на тот момент так понравился "креатив", что бренд "КомсоМолл" было решено сделать сетевым (хотя пермская и ижевская "Столицы" сохраняют пока свои названия, а о других проектах ТЦ речь не идёт). Что касается соответствия формы и содержания, то дальше пионерских галстуков у менеджмента (и возможно работников) ТРЦ и оформления интерьеров дело вряд ли пойдёт. Г-н Каминский заявлял, конечно, в своё время, что "мы всегда стремились создавать дискаунтеры", но представить себе дискаунтер стоимостью в $100 млн. довольно сложно. Упоминание "Карусели" как самого очевидного соответствия формату довольно натянуто - гипермаркеты сети значительно дороже расширяющегося в Екатеринбурге "Ашана", да и, к тому же, сеть много где сидит - к примеру, в московском "Метрополисе", что дискаунтером его вовсе не делает. Наконец, сами разработчики концепции, упоминая о постмодернизме и стиле фьюжн при её описании, подтверждают ощущения, что это только игра в низкие цены и советское прошлое. Ну в самом деле, операторы галереи и развлечений профессионального торгового центра - что может быть большей противоположностью дискаунтеру по формату и схемам работы?

Долгие обещания
Если столичных журналистов, нуждающихся в инфо-поводах больше, чем в результатах, пресс-служба компании удачно привлекла к делу продвижения проекта - огласив в 2009-м году новую бренд-концепцию, а в августе 2010, на год позже обещанного в 2009-м срока, наконец объявив и об открытии, то екатеринбургские журналисты и игроки рынка, мягко скажем, открытия "КомсоМолла" заждались. Виной тому не до конца продуманная информационная кампания.

Не будем вспоминать о предполагаемых датах открытия ТЦ до кризиса, и об августе 2009 года тоже вспоминать не будем (в марте того года заявлялось о решённости проблем с финансированием и о том, что открытие тормозит только необходимость арендаторам провести отделочные работы; на деле кредитную линию проекту "Сбербанк" открыл лишь осенью [3]), хотя была и другая дата открытия - собственно март 2009-го [4]. Вспомним как долго и нудно DVI group мучила "местных" только в этом году. Итак, первой в этом году датой открытия был опять март (2010 уже, напомним, года [5]). В марте речь шла об июле, а в июле стали говорить о сентябре [6]. Вместо открытия в июле провели презентацию для потенциальных арендаторов [7] и, судя по некоторым отзывам, блестящего впечатления произвести не смогли [8] (судя по ним же - не сделали и необходимого для обеспечения преимущественно позитивных отзывов в местных СМИ - ну, в самом деле - в Екатеринбурге тоже есть журналисты, а интернет сейчас есть везде, даже на Урале...).

В итоге, несмотря на заверения, "КомсоМолл" таки открылся в июле - "технически" и с пустыми коридорами [9]. 20 августа открылась "Карусель" [10], к этому же числу заработал ещё ряд операторов галереи. В ноябре откроется кинотеатр, а через год-два, видимо, стоит ожидать заполнения мифических 25% свободных площадей (для нас всё-таки странна эта практика открытия объектов по частям - полупустые интерьеры там, где должно быть кипение жизни, на многих навевает довольно унылые ассоциации; желание девелопера наконец начать получать хоть какой-то денежный поток понятно, но в том и состоит значительная часть его работы, чтобы спланировать работы по проекту таким образом, чтобы не было вот этого раздолбайства, что мы видим далеко не в первом уже российском торговом объекте). В общем, достаточно небольшого исследования упоминаний о "КомсоМолле" в уральских СМИ, чтобы убедиться, что на месте PR-кампания прошла провально. Спасает проект только благосклонность местных жителей, которым всё ещё приятно, что большой и блестящий ТЦ всё-таки построили в их районе.

О европейских и американских моделях
С другой стороны, именно эти местные жители на форумах первыми отметили абсолютное неудобство микроположения торгового центра для пешеходов - то есть, именно, что для людей, населяющих окрестные районы.

Самое дурацкое, что ТЦ расположен в шаговой доступности (относительно, конечно, с учётом размера магазина) двух больших спальных районов, при этом самой этой шаговой доступности нет абсолютно. Со стороны Синих Камней есть тропинка через гаражи, железку и парковку, а в сторону ЖБИ нет ничего вообще! Т. е. чтобы даже с ЖБИ попасть в него, надо ехать на машине. А если ехать на машине -- можно поехать и в более интересные ТЦ [11].

На форумах же впервые прозвучала мысль, что современные торговые центры и гипермаркеты для пешеходов и не строятся, они созданы для автомобилистов. Когда потенциальные страдания пешеходов описали местные журналисты, об автомобильной направленности крупных торговых объектов вспомнили и их менеджеры [12]. Подобные пассажи впрочем довольно сомнительны. Зачем же тогда в промоматериалах для инвесторов и арендаторов писать о том, сколько человек живёт в пятиминутной, в том числе пешеходной доступности от объекта [13]. Зачем вообще тогда строить торговые центры в городской черте - автомобилисты могут выбраться за покупками и за город. Именно это и предусмотренно американской моделью развития городских поселений и торговой недвижимости в них. Но в том-то и дело, что эта модель в России по целому ряду причин невозможна. Мы скорее следуем в трендах развития торговой инфраструктуры за Европой - и даже большие ТРЦ как правило рассчитаны на всех сразу - и на автомобилистов, и на поток общественного транспорта, и на пешеходов.

Все знают, что такие объекты инфраструктуры ТЦ, как пешеходные переходы, дороги, ложатся дополнительной нагрузкой на объект и долго окупаются. Но, повторимся, в том и состоит работа и даже искусство девелопера, чтобы решать подобные проблемы в рамках большого инвестиционного проекта вовремя. Создатели профессиональных торговых центров в нашей стране претендуют на появление нового цивилизованного формата торговли - гонять пешеходов первый год после открытия по помойкам и грязи совершенно нецивилизованно. И апелляции к советскому прошлому тут не помогут.

Есть проблемы у ТРЦ и с автомобильными развязками и пробками: из него неудобно уезжать в центр города (дублёр Сибирского тракта уводит в область, трасса часто забита), в этом плане повезло только жителям области - если путь в ТРЦ и дастся им нелегко, хотя бы уехать они смогут нормально. Но здесь мы уже не будем выдвигать девелоперу никаких претензий - ситуация на земельном рынке и в сфере транспортных коммуникаций крупных городов страны такова, что тут бессмысленно выдвигать претензии лицам, ответственным за их регулирование, не подразумевая какой-нибудь революции или чего-то подобного.

Преломившиеся через призму "КомсоМолла" отраслевые тенденции, о которых говорилось в начале, таким образом вполне очевидны. Низкое качество менеджмента при ведении крупных инвестиционных проектов на фоне неблагоприятной институциональной среды и неэффективной инфраструктуры общего пользования. Неясность позиционирования оплотов потребительской экономики в небогатой постсоциалистической стране. И, наконец, слабое ведение информационных кампаний, особенно, если их приходится вести где-то далеко от Москвы.

Андрей Трейвиш*

Портрет Ивановской области в первой отечественной книге по географии выборов[1] Л. В. Смирнягин начал с того, что это воплощение российской глубинки. Ему вторил швейцарский журналист Р. Бергер[2], открывший для себя «глубокую провинцию, спрятавшуюся в 300 км от Москвы[3], Русский Манчестер, город первого Совета и невест».

Один из парадоксов региона — его положение в ядре страны, но не на магистралях, идущих через Ярославль и Нижний. А тут за Волгой - тайга. Мост Кинешма-Заволжье мало что меняет. Проект Ивановского международного аэропорта тоже (кругом немало конкурентов). Другой парадокс — исторический. Регион старопромышленный, а соседи-то постарше. Сам г. Иваново куда моложе этих старинных княжих столиц и городов своей области (табл. 4.5.1). Средняя дата их появления, 1838 г., соответствует промышленному перевороту. Где-нибудь в Ярославле,- писал Смирнягин,- некоторые памятники Иванова никто не подумал бы брать под охрану. Правда, один из отцов-основателей Иванова Д. Г. Бурылин (1852-1924), сын крепостного крестьянина, фабрикант и коллекционер, оставил ему чудные музеи в стиле русского модерна, а 1920-1930-е гг. – памятники советского конструктивизма.

Пять стадий истории региона отражают смены его административного ранга, веса и качества, образов и мифов. Их можно уложить в некую систему по четырем блокам (табл. 4.5.2).

Ивановская часть обширного района промыслов долго не имела особого места в АТД страны. Иваново-Вознесенск вырос за 1870-1915 гг. с 17 до 170 тыс. жителей, стал третьим «хлопкополисом» Центра после Москвы и Орехово-Зуева, в 1905 г. - третьей пролетарской столицей после Питера и Москвы (по В. И. Ленину), но при этом оставался безуездным городом. Лишь в 1918 г. он возглавил свою губернию, а при общей реформе АТД в 1929 г. - административно-хозяйственную «сверхобласть» с 4,5 млн человек. Соседи-соперники Ярославль, Владимир и Кострома вошли в нее сперва как окружные центры (рис. 4.5.4). В 30-40-х гг. суперобласти разукрупнили. Но «миг столичности» все же оставил Иванову ряд престижных вузов, клиник и т. п.

Отставая в развитии от соседей с их новыми отраслями, область давала в 1950-1980-х гг. 6-7% промышленной продукции Центрального района (сейчас 1% с небольшим). Упадок «Красного Манчестера» маскировали экономика дефицита, гарантия сбыта любых товаров, низкие цены на хлопок. Ползучий кризис все же был: регион обходили крупные инвестиции, нарастал гендерный перекос. В начале 20 в. профессия ткача была мужской и доходной. На 15 руб. в месяц он мог купить 200 кг мяса. На 200 позднесоветских рублей - 100 кг, на 2-3 тысячи начала 21 в. - 20 кг. Между мировыми войнами ткачих стало 75%, после второй - до 90%. Женщин в области было 134-138, местами 150-160 на 100 мужчин, при обычных в Центре РСФСР 117-119. По переписи 2002 г. в городах области их оставалось больше на 25%.

Л. В. Смирнягин считал, что в национальном сознании закрепился образ района славного прошлого, с могучей, но устаревшей индустрией и с печальными последствиями однобокой специализации. Маска, прирастая к лицу, отражала восприятие ивановцами самих себя. Был и маскарад рабочих делегаток, моделей успеха женщин в СССР, хотя на фабрики их массами везли издали, к «незамужним ткачихам, составлявшим большинство» подселяли «мужские» заводы и воинские части.

Текстиль составлял к 1980 г. 3/4 промышленной продукции, гораздо больше, чем в западных манчестерах. Иваново и польский Лодзь отстали от них лет на 35 [4]. Но гипериндустриальная область, где половину занятых удерживал вторичный сектор, теряла кадры. Ее позиции слабели и в роли ситцевого цеха страны, со всем центральным очагом (рис. 4.5.5), тем более что рост окраин и «завоз невест» в зоны тяжелой индустрии расширяли географию легкой.

Напомню, что новые отрасли обычно теснили старые косвенно - за счет своих масштабов и приоритетов. Карты, составленные по разным источникам [5], говорят о том, что вытеснение шло быстрее в других частях старотекстильного ареала, особенно в пристоличной Московской, и об остаточной концентрации, сжатии отрасли к Ивановской и Владимирской областям (рис. 4.5.6).

Отсюда современные парадоксы. Кризис задавил текстильный край, безработица (по международной методологии) к 1998 г. дошла до 19% и даже 21,5% у мужчин, «чьи отрасли» падали еще круче. Среди 950 городов РФ, сообщавших в 1996 г. о своих официальных безработных, чемпионом был ивановский райцентр Южа: до 39%. При всем том, вклад региона в российский выпуск всех тканей превысил 1/2 (см. рис. 4.5.5), а хлопчатобумажных - 2/3. У многих промышленных районов росли специализация и доля главных отраслей. Но в ивановской продукции вклад отрасли-аутсайдера 90-х гг. упал более чем вдвое, до 1/3 (по РФ - 1,5%). В 10 городах области к 21 в. он превышал 50%, а у Тейкова, Приволжска, Наволоков, Родников, Южи - 75%, уже не обеспечивая престижа, прибыли, налогов.

Как и в Кизеле, но в отличие, скажем, от Кузбасса, кризис не вызвал очень громких протестов и не доставил особых забот Кремлю. Потомки ткачей и ткачих, делавших, подобно лионским, революции, уже не в силах защищать свои ветхие бастионы.

Мое первое впечатление: Иваново тонет в мартовской жиже[6]. Местное ТВ вещало о том же. И уже летом «Рабочий край» писал: «То, что Иваново - грязный город, для большинства - аксиома...». На этой теме кончалось единство мнений ивановцев о своем городе и регионе. Не все признавали сам факт их депрессии и дегрессии. Детройт с 50-х гг. потерял 50% населения, Манчестер - 40%, в городах экс-ГДР пустует миллион квартир. Вот где убыль. Виды пустырей и «русских» огородиков безработных американцев, застрявших в столице Форда, поразили и меня. Но Ивановская область - не Детройт, не Кизел и Чукотка. Ее горожан за 1989-2002 гг. убавилось на 12%, в г. Иваново - на 10%: чуть сильнее, чем у соседей. Людям, далеким от теорий эволюции расселения, невдомек, что депопуляцию, в том числе городскую, вызвал не один кризис. Регион затронут ею давно[7]. С 1970-х гг. население Юрьевца, Заволжья, Вичуги, Южи убыло примерно на 1/2.

Убыль была бы и больше, кабы не три обстоятельства: 1) как весь Центр РФ, область принимала мигрантов с окраин страны и из СНГ, думавших в 90-х гг. о дешевом приюте, а не о работе и перспективе места вселения; 2) часть миграций скрыта в тени: перепись 2002 г., «добавив» 1,5 млн человек Москве, недосчиталась в глубинке многих «отходников»[8]; 3) если население убывающих западных городов ушло в субурбии, то наше расползается каждое лето еще шире, наполняя дачниками зоны депопуляции.

Статистика отражает лишь постоянное население. Его убыль в областном центре сопровождали слабый рост или стабилизация в ближнем пригороде и резкое сокращение в более дальних (табл. 4.5.3). Масштаб дачного «разбега» не выявила и перепись, тем более что прошла в октябре. Нужны специальные обследования, каких нигде толком не ведут. Поэтому феномен, всем знакомый на бытовом уровне, недоизучен и, как всякая народная стихия, недооценен, особенно чиновниками.

Правда, не все рвутся на загородные дачи. Помню разговор с ивановским шофером, крепким мужиком по натуре. Ему не подходят ни тесная квартира, ни родительский дом в деревне, ни садовый в пригороде. Далеки и убоги. Зато есть участок в черте города, где он строит посильный особняк. Для Иванова и других планировочно рыхлых городов, где много «частного сектора», это вполне разумно. Между прочим, привязанные к неудобям рельефа, оврагам и т. п. даже в исторических центрах городов (прямо под стенами Рязанского кремля, например), эти массивы становятся площадками для «новорусских», а вовсе не шоферских особняков.

Для многих ивановцев и их прежнего губернатора В. И. Тихонова текстильный профиль оставался священной коровой. «Губернаторское видение проблем Ивановской области»[9] исходило из образа России по А. П. Паршеву. Наш климат - не для внешних инвесторов, они сюда не придут. Не будет западных стандартов жизни и иного пути, кроме развития в области текстильной индустрии, ее технического обновления и дополнения готовой продукцией. А разговоры о перепрофилировании фабрик лишены здравого смысла. Эти идеи содержала и Стратегия развития области до 2010 г.[10].

Разговоры все же шли. Газета «Курсив» бичевала консерватизм и протекционизм под лозунгом социальной справедливости, когда область нуждается в политике открытых дверей. Но «...изменение конфуцианской природы ивановского капитализма повлечет болезненное изменение психики...». Модели развития обсуждал и официозный сборник, где регион тоже признавался проблемным[11]. Предлагалось ставить на науку, образование, услуги областного центра. Например, престижные вузы, где учатся москвичи и иностранцы: дешево, а образование неплохое.

Это известный рецепт, но он требует солидного спроса. А тут инвестиций, доходов, автомашин и даже телефонов на душу населения в 2-3 раза меньше, чем по Центральному округу в среднем; экспорт меньше на порядок. Текстиль тоже, не панацея - слишком дешев для покрытия издержек и дорог для конкуренции на условиях ВТО. Плюс долги и частая смена хозяев фабрик. До швейного этажа комплекс успешно «доращивал» малый бизнес. Шили обычно постельное белье, спрос на него был. Но этаж-то теневой. Числятся 5-10, а работают сотни надомниц без налогов и т. п. Неформальную занятость статистика оценивала в 16%, максимум в Центре РФ. Лучше шли дела в производстве техники (ОАО «Автокран», «Кранэкс»), хотя станкостроение простаивало.

Все же этот регион перестроить проще, чем угольно-стальной. Чем еще могут быть шахты и домны? А вот фабрики продают, сдают в аренду под магазины, ночные клубы, казино[12]. Но это в областном центре, с типичным для России контрастом между ним и периферией. В пользу Иванова - командно-бюджетные механизмы и концентрация конечных стадий производства, давно описанная географами. Так, Большая Ивановская мануфактура только доводит и красит ткани, свозимые из других мест. Понятно, что многим малым городкам совсем худо.

Оценки состояния городов области и ряда соседей показаны на рисунке 4.5.7. Видно, что к середине 90-х гг. все оказались в кризисе и даже при улучшении выглядят «сгустком» депрессии, отступавшей, в целом, к Волге. Проверить это визуально и чуть тщательнее мне удалось в семи местах. Острые сомнения вызвало одно - известный г. Плес с 2,5 тыс. постоянных жителей, где балл плох (в похожем Горбатове на Оке он выше, вопреки местной присказке «Горбатова могила исправит»). Но Плес - город традиционно туристический, дачно-курортный, сезонно пульсирующий. В других случаях формальные оценки и впечатления примерно совпадали.

В печально известном по прессе г. Южа я нашел еще один парадокс, что-то вроде счастья больного, побывавшего на таком краю, от описания которого лучше воздержаться. Отчаявшиеся жители заставили сменить местную власть на женскую команду, «южский бабком», что для глубинки, особенно ивановской, не случайно. И район, муниципально единый с городом, вышел из крайних в среднеинвалидные. Заработали прядильно-ткацкая фабрика и районный АПК. Помогли внешние инвесторы, занявшиеся местным торфом, малые торговые и лесопромысловые предприятия. Бюджетно помогает область. В районе есть пгт Холуй со знаменитой лаковой миниатюрой, но ему бы одолеть перекупщиков и фальсификаторов. Есть стратегия развития с обычными прожектами: экологически чистые продукты, лес, вода, туризм. Кое-чем Южа похожа на Кизел. Та же дотационность, рабочие места на «зоне» в Талицах. Впрочем, Южа находится в лучшей природно-социальной зоне, привлекает дачников из Москвы, дальних мигрантов. В области шире покрытие сотовой связью (рис. 4.5.8), хотя есть и глухие углы[13].

Депрессивное место есть место заболевшее (если здоровья никогда не было, то это тип инвалида-хроника) и такое, которое не поправляется вместе со страной. Больные сельские ареалы изучены лучше[14], но не вчера занемогли и промышленно-городские. К проблемным же классики относят те места, которые не могут решить свои проблемы сами, без помощи извне[15]. Мои примеры подходят под оба типа, хотя на их фоне место, слывущее больным в богатой стране, можно принять за что-то иное. И зря. Как не вспомнить сентенцию польского сатирика С.-Е. Леца: «Порядка нету в Датском королевстве... О, как ты необъятна, Дания!». Депрессия - еще не беспомощность, и пассивности она не извиняет. Самоспасение остается надеждой утопающих, да и помочь легче тем, кто хочет выплыть. Вообще-то есть места, которым помощь не нужна, есть нуждающиеся в разовой, а также в систематической. И помогать надо людям, а не фабрикам и отраслям[16]. Но это о региональной политике, которая у нас такова, что вообще под вопросом.

У очагов депрессии есть преимущества перед вечно отсталыми. Они наследуют от славного прошлого вкус успеха, инфраструктуру, хотя все может забыться и износиться довольно быстро по меркам жизни города и района.

С другой стороны, если мертва старая экономическая база, нет больше «моногорода» с его иллюзиями. Таков уже не угольный Кизел, только ему от этого немногим легче. Судьба ивановского текстиля не так очевидна. При наличии сходных черт, самооценки и образы этих ареалов разные. Самое страшное - это сочетание неустранимой за короткий срок экономической депрессии с социальной и административной деградацией, унынием, апатией, когда рыбу кушать могут, а любая удочка валится из рук, отвыкших от дела. И что тогда? Для ответа нужен куда более глубокий анализ.

*Трейвиш Андрей Ильич - специалист по региональному развитию, доктор географических наук, главный научный сотрудник Института географии РАН. Данная статья - глава из его книги Город, район, страна и мир: развитие России глазами страноведа. - М.: Новый хронограф, 2009. - сс. 325-335
**Фотографии Владимира Краснослободцева

[1] Весна 89: География и анатомия парламентских выборов. - М.: Прогресс, 1990. - с. 240
[2] Бергер Р. Россия за газетной строкой: взгляд на события иностранного корреспондента. - М.: Tages Anzeiger, 2002. - с. 41
[3] Как бы рядом, хотя радиус в 300 км перекроет всю Швейцарию. Тут какая-то аберрация дистанций: «что немцу далеко, то русскому близко». Но не быстро. Кизел вдвое ближе к Перми, а ночной поезд тащится те же семь часов, что ивановский - до Москвы. На машине до Иванова — всего часа четыре езды.
[4] Dicken P. Global Shift: Industrial Change in a Turblent World. - 1986; Территориальная структура хозяйства староосвоенных районов. - М.: Наука, 1995. - сс. 86—88.
[5] Альмарик А.С. Карты "Промышленность Европейской части России" // БСЭ. 2-е изд. Т. 50. СССР. - М.: БСЭ, 1957 (вклейки). Паспорт городов Российской Федерации: база данных ГВЦ Госкомстата России. - М.: 1996, 1998, 2000, 2001, 2002, 2003.
[6] Визиты были связаны с проектом Shrinking cities (убывающие, сжимающиеся города), затеянным немецким архитектором Ф. Освальтом. Его итогом стали выставки, рисующие облик и жизнь четырех «убывающих» мест: Детройта, Манчестера-Ливерпуля, Галле-Лейпцига и Иванова с областью.
[7] Город и деревня в Европейской России: сто лет перемен. - М.: ОГИ, 2001. - сс. 199-205.
[8] Если до столиц так далеко, что ежедневно не помотаешься, используется вахтовый режим со своего рода полуоседанием у места работы. По существу, новый отход.
[9] Экономика Ивановской области, 2002. сс. 4-14
[10] Там же: сс. 272-310.
[11] Там же: с. 169
[12] Фабричное здание занял торговый молл «Серебряный город» (жаль только хороших станков, их бросали из окон и увозили как лом). Внутри мы отметили популярность продовольственной секции, но не импортной одежды и техники: на рынках они дешевле. Вот и материал к размышлению о моделях развития.
[13] Они - тоже ресурс для турбизнеса, экзотичного, но не только охотничьего. Мои западные коллеги были в восторге от малопроезжей дороги из Пучежа к Иванову через Лух с полуживыми лесными деревеньками, словно из давней эпохи. Один гость признался, что в такой глуши никогда не был и не прочь пожить in the middle of nowhere, чтобы понять дух и быт подобного места.
[14] Иоффе Г.В. Сельское хозяйство Нечерноземья: территориальные проблемы. - М.: Наука, 1990. Нефёдова Т.Г. Сельская Россия на перепутье: географические очерки. - М.: Новое издательство, 2003.
[15] Бандман М.К. и др. Проблемные регионы: понятия, типы, особенности // Изв. РАН. Сер. геогр. - 1994. - № 5. - с. 18-23.
[16] В Европе долго не мирились с упадком отраслей и районов, составивших славу наций: манчестеров, руров и т. п. Но льготы и программы не помогали, и стрелки остаточной поддержки перевели на жилье, социальную инфраструктуру, миграции и занятость в любой сфере.

"Девелоперы построили много неликвидных зданий"... "теперь они не могут их сдать"... "кризис стал для них неожиданным"... - именно в такие глупые фразы выливается рыночная аналитика, если рассматривать рынки через призму абстрактных закономерностей, "трендов" и только исчисляемых показателей, а не людей, принимающих решения, и институтов, подталкивающих их к тем или иным решениям.

Зачем девелоперы в Москве строили офисные здания? Самая простая версия - высокие арендные ставки и высокие ставки доходности, ажиотажный спрос. Однако, некоторая неадекватность ставок (http://regionalanalytics.ru/aktualnye_kommentarii/stavki-vozvraschayutsya-v-trend.html), перегретость рынка и огромные объёмы ввода новых площадей не были так уж неочевидны. Особенно учитывать переменчивость рынка должны были люди, умеющие считать деньги и просчитывать риски по определению. Пока же перед нами образ каких-то недальновидных подростков, чьи игры во взрослую жизнь вдруг прервали жестокие взрослые...

Есть и другие модели сложившейся ситуации, в соответствии с которыми игроки столичного рынка офисной недвижимости не выглядят такими уж глупыми. Ну, например, стоит вспомнить, что научиться строить офис класса А легче, чем научиться строить профессиональный торговый центр. Распространившаяся с лёгкой руки "прозападных" консультантов практика сдачи офисов "shell and core", делала задачу попадания в круг "серьёзных" компаний с серьёзными партнёрами (например, в качестве инвесторов, кредиторов или арендаторов) куда более лёгкой для "молодого, неоперившегося" девелопера. Склады тоже, конечно, строить не очень сложно в сравнении с торговыми центрами или гостиницами, но там довольно узкий рынок (в столичном регионе) с высокими стандартами и спецификой, которая является барьером для потока желающих "пополнить ряды".

То ли дело - офисы, где половина успеха состоит в умении договориться с нужными людьми о выделении нужного участка в нужном месте. А уж по этой части в нашей государственно-коррупционной экономике мастеров - пруд пруди. Особенно, среди тех, кому срочно нужно было легализовать и/или сделать более овеществлёнными свои недавно надоенные капиталы.

Но, если бы дело было только во множестве не очень больших девелоперов, успешно реализующих свой административный капитал для легализации финансового, всё было бы не так грустно. Подвели амбиции столичного мэра и отдельных компаний, которые уже успели превратиться в "серьёзные" и которым хотелось большего. Кто придумал строить в Москве копию La Défense "как в лучших домах Парижа и Лондона"? Кто ринулся на свои простаивающие площадки, когда увидел, что турецкая "Энка" всем "утёрла нос". А зато теперь у нас есть что показывать в качестве заставки на первом канале. Ну для тех, кто не понял до сих пор - речь о паре-тройке сотен тысяч офисных площадей, выведенных в только построенных "небоскрёбах" Москвы-сити (плюс ещё один "мираксовский" через Москву-реку). Новое любимое детище мэра и его же "прачечная", боюсь, ещё долго будет нас радовать незавершёнными стройками и транспортными проблемами.

В итоге, мы получили собственную циклическую модель развития рынков недвижимости: от работы на малый и средний "колхозный" бизнес с "колхозными" отношениями, стандартами и схемами оплаты, через профессионализацию под влиянием "одомашненых" западных компаний, экспансию профессионального сегмента, приток туда неприкаянного административно-коррупционного российского капитала и связанных с ним структур, обратно к жёсткому падению, возвращению к продажам офисов, мелкой нарезке и, видимо, как не грустно - к простой русской отделке под названием "евроремонт".

Бизнес-центр «Две Башни», в квартале улиц Белинского, Короленко, Новой, Нижегородский район – проект компании «Серебряный век». Ввод в эксплуатацию 2004. Количество уровней 9-10. Общая площадь 9300 м.  Первое здание с уровнем отделки в большей или меньшей степени соответствующей классу В (свободная планировка, централизованная охрана, открытая парковка на 80 мест и подземная на 40, автономная газовая котельная, лифты повышенной комфортности, оптоволоконная связь, электроснабжение 1 категории надежности, кафе, киоски, спортивно-оздоровительный центр). Все площади проданы в ходе строительства по ценам $760-800 за кв.м.

Бизнес-центр «Авантаж», ул. Торговая, Нижегородский район, - проект группы «Гарантия Строй» (девелопер жилой недвижимости верхнего эконом-класса и бизнес-класса). Представляет собой целевую реконструкцию особняка 18 века (2005). Общая площадь – 3 300 кв.м. Охраняемая стоянка на 60 мест, исключительное местоположение (200 м. от Кремля). Площади в здании продавались в 2004 году по цене до $1100 за кв.м. В здании находятся офисы таких компаний как группа «УралСиб», Zepter, DHL.

Бизнес-центр "Столица Нижний"* общей площадью около 22 258 кв. м был сдан в эксплуатацию в середине декабря 2005 года. Строительство началось в августе 2004-го. Владеет бизнес-центром Группа компаний "Столица Нижний". Одновременно компания является девелопером и инвестором проекта. В процессе его создания девелопера консультировали компании Jones Lang LaSalle и MMA+FRI. Архитекторами проекта выступают компании 000 "НПП Архитектоника" , ООО "НПСПТехнос". Помещения в аренду сдавались ООО "Столица Нижний Риэлти". Объект расположен по адресу: г. Н. Новгород, ул. Горького, 117, в 1 км от нижегородского Кремля на первой линии домов. Здание состоит из групп разных по величине башен (13, 16 и 18 этажей), которые имеют разное цветовое решение и объединены в единое целое 3-этажным подиумом-стилобатом. Шаг колонн в бизнес-центре составляет 8 х 8 м. Высота от пола до потолка - от 4, 2-3, 3 м. Здание оснащено BMS (автоматизированная система управления зданием). Наземная парковка бизнес-центра рассчитана на 225 м/м, подземная - на 68 м/м. Среди арендаторов здания - компании МБРР, Raiffeisenbank Austria, KPMG и др. Доля вакантных площадей: 15 % (2006), 5% (2007), ок. 0% (1H 2008), 8% (3Q 2009; также вакантно 859 кв.м торговых площадей - ок. 50%). Общий объем инвестиций в проект составил $22 млн. Предполагаемые сроки окупаемости - 7 лет.

Строительство.

Презентация компании периода строительства:
Проект представляет собой первый специализированный бизнес-центр класса А в Нижнем Новгороде. Офисные площади составляют более 23000 м2. Это высококлассное здание с широким набором опций. Архитектура и планировки разработаны известными архитекторами Н. Новгорода и Москвы. Концепция проекта разработана при поддержке известной консалтинговой компании "Jones Lang LaSalle".
Офисный центр располагается на пересечении проектируемого Решетниковского бульвара и переулка Гранитного и выйдет своим главным фасадом на ул. Горького - одну из центральных улиц города. С западной стороны участка располагается Областной Диагностический Центр. Эта часть города традиционно считается центральным деловым районом города, здесь концентрируются офисы многих преуспевающих компаний. Бизнес-центр расположен в 5 минутах езды от Кремля, в 3 минутах езды от пл. Горького и пл. Свободы. Бизнес-центр предполагает стать первым в городе специально построенным зданием такого типа, обеспечивающим высокий уровень организации условий для бизнеса, что делает его одним из лучших объектов коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода. Отделка фасадов и общественных зон выполняется с применением высококачественных материалов и новейших архитектурных решений. Современный строгий стиль подчеркнёт имидж компаний, открывающих здесь свой офис, а обилие естественного освещения и эффективная свободная планировка создадут приятную рабочую обстановку. Здание состоит из группы разных по величине башен, которые имеют разное цветовое решение. Бизнес-центр запроектирован в виде конгломерата башен-небоскребов, с объединяющим композицию в единое целое подиумом. Вестибюль при главном входе решен в неоклассическом стиле. В нем размещены места ожидания, рецепция, входной турникет, зона охраны. Наружные стены облицованы цветным керамогранитом по системе вентилируемых фасадов. Самые передовые системы инженерного обеспечения, современные системы коммуникаций, система центрального кондиционирования с установкой доводчиков непосредственно в офисных помещениях, скоростные лифты THYSSEN, большая подземная и наземная парковка, система доступа в отдельные функциональные блоки посредством магнитных ключей-карт, а также развитая инфраструктура самого здания, включающая магазины, ресторан, кафе, банк, конференц-зал и проч. позволят арендаторам удобно и эффективно организовать работу сотрудников.
Аренда офисных площадей высокого класса теперь доступна и в Нижнем Новгороде! Среди якорных арендаторов стоит отметить Райффайзенбанк, арендующий площади на первом и втором этаже бизнес-центра.

Технико-экономические показатели
Площадь застройки 2820 м2
Общая площадь 23180 м2
Офисная площадь 18000 м2
Этажность переменная: 3-13-16- 18 эт
Площадь каждого этажа
1-3 этажи 2200 м2
4-13 этажи 1100 м2
14-16 этажи 480 м2
Подземная парковка 61 м/мест
Надземная парковка 250 м/мест

свободная планировка с шагом колонн 8х8м
система центрального кондиционирования YORK
5 скоростных лифтов THYSSEN
оптоволоконные линии связи Golden Telecom
Консультанты проекта:
Jones Lang LaSalle
MMA+FRI
готовность 4 кв. (2005-04-29)
адрес г.Нижний Новгород ул. Горького,117

Таким проект виделся собственнику в ходе этого строительства.

Таким стал.

От компании "Столица Нижний" редко можно добиться какой-то информации. А когда кто-то добивается, то она, как правило, никуда не идёт (сер. 2008):

1. Насколько интенсивен спрос на качественные бизнес-центры в Нижнем Новгороде, в том числе, на примере бизнес-центра «Столица Нижний»? Как спрос менялся в последние годы?
Год от года спрос на качественные офисные помещения в Нижнем Новгороде увеличивается. Это связано с развитием регионального бизнеса, с приходом в Нижний Новгород крупных федеральных и иностранных компаний, а также с тем, что рынок офисной недвижимости только начинает формироваться. До сих пор предложение в этом сегменте во многом формируют помещения, фактически не подлежащие классификации – первые этажи жилых зданий, переоборудованные НИИ и прочее. Поэтому, качественный объект, конечно, находит своего потребителя. Площади нашего бизнес-центра класса А были сданы в аренду менее, чем за год, что для такого крупного проекта является очень хорошим показателем. Но такое положение вещей долго не продлится. Уже года через два дефицит качественных офисных площадей будет ликвидирован или, по крайней мере, уменьшится в несколько раз.
2. Как спрос на качественные бизнес-центры распределяется между местными и иностранными компаниями?
Крупные федеральные и иностранные компании – основные потребители офисной недвижимости класса А. Их, как правило, интересует большая площадь (от 200 кв.м.), качественные услуги и солидное соседство. Высокие требования к уровню офиса предъявляют также ведущие государственные компании и представительства банков.
3. Насколько, на ваш взгляд, будут востребованы в Нижнем Новгороде большие объемы офисных площадей, запланированные в проекте «Сити Стрелка»? А насколько может быть востребован проект «Лобачевский плаза»? Вообще, есть ли пороговое число для зданий класса А?
Прогнозировать развитие сегмента офисной недвижимости сейчас достаточно сложно. В Нижнем Новгороде, действительно, заявлена масса интересных проектов: и бизнес-центры высшей категории, и более демократичные объекты; и в центре Нижнего Новгорода, и в заречной части. Возможно, нас ждет некое перераспределение зон деловой активности, но делать выводы о насыщаемости рынка можно будет только после реализации всех заявленных проектов. Хотя, судя по тому, что сейчас бизнес в регионе развивается достаточно интенсивно, обречен на рост и рынок офисной недвижимости.
4. Помещения какого качества и какие услуги наиболее востребованы на нижегородском рынке сейчас?
Пока в Нижнем Новгороде спросом пользуются офисные помещения всех уровней. Среди нижегородских компании популярны площади от 30 до 100 кв.м.

Деловой центр «Теледом», Советский район, на пересечении улиц Белинского и Пушкина – застройщик ООО «Нижегородский проект», соинвестор банк «Ак Барс» (занял первые три этажа здания). Общая площадь – 5664 кв.м. Ввод в эксплуатацию - 1 кв. 2006, 10 уровней, свободная планировка, наземная парковка на 50 машиномест, подземная на 15, автономная газовая котельная, система бесперебойного энергоснабжения, оптоволоконная связь, охранная и пожарная сигнализации, система пожаротушения, система наружного и внутреннего видеонаблюдения, центральное кондиционирование, 3 скоростных лифта. Площади проданы в 2005-2006 годах по цене $1250-1350 за кв.м.

Строительство:

Издали, но уже в процессе работы.

Лобачевский плаза*. Пересечение улиц Алексеевской и Октябрьской. Общая площадь - 37 000 кв. м, семь уровней, Площадь этажей от 2 000 до 5 500 кв.м. Открытие и въезд арендаторов - 2009-10. Проект компании «Новый город» (мебельный ритейлер) реализованный в 2004-2009 гг. на площадке бывшего Алексеевского рынка. 1-3 этажи: fashion галерея, отделения банков, офисы страховых компаний, туристических фирм, рестораны. Сопутствующие помещения - бизнес-холлы, коференц-залы на 400 мест, сектор бизнес-услуг, апартаменты. Двухуровневая подземная парковка на 400 мест, централизованная система вентиляции, отопления и кондиционирования, свободная планировка офиса (по желанию арендатора - кабинетная, открытая и комбинированная планировка). Генеральный подрядчик - "Miracle Group", концепция - "Jones Lang LaSalle", проектирование - "ТМА Быкова В.Ф."

WTC Нижний Новгород *, 1 очередь. Открыт в сентябре 2009**. Общая площадь 17 800 кв.м. Инвестиции $38 млн. Дальнейшие планы наполеоновские***, но очередные фазы строительства в 2010 году можно начинать, а можно и не начинать - особо, думаю, заставлять не будут. Заявленная арендная ставка $562 за кв.м в год (с НДС; предложения****). Фотографии с открытия*****. Про "очередь из арендаторов" (внизу страницы) шутка, конечно, отчаянная: здание введено в эксплуатацию, а первые арендаторы только "ходят, смотрят" - это печально. Площади занимает пока только подразделение "Атона" - инвестора проекта. Более подробно об арендаторах******. Думаю, что "40% арендаторов" о которых говорит девочка из CWSR, это товарищи, ведущие переговоры в надежде уломать арендодателя на более интересные условия. Ещё "потоки сознания" с того же форума*******.

Объекты более ранних стадий формирования рынка:

Нижегородский район, Костина 4. Типичный пример реконструкции «малой кровью» административного здания советской постройки (бывший НИИ автоматизированных систем управления в автомобильной промышленности). Вместе с объектом Костина 6 (застройщик ЗАО «Капитал-НН») формирует офисную зону на ул. Костина. Вместе с тем, только у объекта Костина 6 есть выделенная и достаточная парковка.

Первая очередь торгово-офисного центра компании «Оникс Лайт» на пересечении улиц Короленко и Белинского (Нижегородский район, на данный момент [2007] – 5 300кв.м общей офисной площади, в целом проект предполагает создание комплекса общей площадью 24 700 кв.м, в том числе 10 720 кв.м офисных площадей). Сдаётся в аренду (2007) по ставке $480 за кв.м в год, что довольно высоко для местного рынка, на 50% пустует.

И просто чуть более странные объекты:

Бизнес-центр «Лондон». Административное здание с пристроенным гаражом-стоянкой на 150 автомобилей. Проект местного агентства недвижимости «Выбор». Находится на пересечении улиц Ошарская и Салганская в административной зоне Советского района. Проект разбит на три функциональных объема А, Б и С. А - 8-этажный корпус с техническим и цокольным этажами, с возможностью размещения офисных помещений - 6956 кв.м. Допускается возможность перепланирования помещений по желанию собственника. Независимое теплоснабжение помещений от собственной газовой котельной. Б - Торгово-выставочные помещения в двух этажах (отметки 3.300 и 6.600), отапливаемые, имеющие возможность заезда автотранспорта. С - Закрытый гараж-стоянка в трех уровнях. Агент проекта – London Consulting and management company. Ввод в эксплуатацию 2007.

Бизнес-центр «На стрелке». Проект СК «Дельта». 11 этажное офисное здание, расположенное на пересечении улиц Самаркандская, Должанская и Керченская (Канавинский район). Общая площадь – 18 000 кв.м. Ввод в эксплуатацию планировался на конец 2007. Достаточно высокий уровень отделки и инженерных систем, фасад со сплошным остеклением, 2-ярусная парковка на 150 мест, свободная планировка, три внутренних лифта (Otis), наружный панорамный лифт. Здание каркасного типа, монолитный железобетон с центральным ядром жесткости. Площади предлагались к продаже (информация 2007 года, последняя фотография лета 2008 - на ней хорошо видно всю "открытую планировку", что, кажется, свидетельствует об отсутствии покупателей/ арендаторов; на настоящее время информацию обновить не удалось - компания уничтожила сайт через который предлагала площади в здании).

Офисная вставка в жилом комплексе "Континент". Тоже очень зашифрованный проект.

И объекты "демократичного" сегмента:

Офисный комплекс на пересечении улиц Бекетова и Нартова, Советский район – редевелопмент площадей завода «Орбита». Крупнейший в своём сегменте комплекс, позиционирующийся как IT парк. Общая площадь – 35 000 кв.м. Площадь офисных помещений – 22 000 кв.м. 1 и 2 этаж - офисно-складские помещения, 3 и 4 этаж - кафе, ресторан, боулинг, оздоровительный центр, конференц-зал, медицинский центр, отделение банка и т.д. 5-8 этажи - офисные помещения.

Нынешнее состояние рынка это занятные случаи со сдачей в аренду площадей Борского стеклозавода по 300 руб. в месяц ($120 в год* - ссылка под замком) и откат к доминирующей практике продажи площадей** при некотором избытке проектов.

Nizhniy Novgorod Office Market Brief

Nizhny Novgorod, one of the largest cities in Russia, with a population of 1, 334,000. It is the center of Nizhegorodskaya Region, which has a population of 2,300,000. After Moscow, it is the second center of the Central Industrial Region, and is a major transport hub. The overall supply of premises theoretically suitable for offices ranges from 800,000 to 1.3 mln sq m. In the main, these are Soviet administrative buildings which have to a greater or lesser degree undergone redesignation (in some buildings, company offices are cheek by jowl with those of state institutions), reconstruction or repairs (in the 90s, those which were of the best quality were described by the word 'evroremont' offices). There are no more than 600,000 sq m of space suitable for use as offices. There are a few recently built premises, and numerous redevelopments of industrial premises. Offices are sited mostly in the upper, central part of the city. The main problem in this part is the catastrophic shortage of parking spaces. Average rates (including low quality buildings in central business district) - $250-400 per sq m per annum. Sale prices show market activity. Purchasing deals are most common then leasing ones. Sale prices rise on 30% during last year up to $1500-2000 per sq m.