Региональная аналитика

инфраструктура потребительских рынков регионов России

Региональная аналитика header image 2

Зачем нам было нужно так много офисов…

Март 27th, 2010 · Нет комментариев

Контекст: «Подарки» арендаторам, Ведомости*.

"Девелоперы построили много неликвидных зданий"... "теперь они не могут их сдать"... "кризис стал для них неожиданным"... - именно в такие глупые фразы выливается рыночная аналитика, если рассматривать рынки через призму абстрактных закономерностей, "трендов" и только исчисляемых показателей, а не людей, принимающих решения, и институтов, подталкивающих их к тем или иным решениям.

Зачем девелоперы в Москве строили офисные здания? Самая простая версия - высокие арендные ставки и высокие ставки доходности, ажиотажный спрос. Однако, некоторая неадекватность ставок (http://regionalanalytics.ru/aktualnye_kommentarii/stavki-vozvraschayutsya-v-trend.html), перегретость рынка и огромные объёмы ввода новых площадей не были так уж неочевидны. Особенно учитывать переменчивость рынка должны были люди, умеющие считать деньги и просчитывать риски по определению. Пока же перед нами образ каких-то недальновидных подростков, чьи игры во взрослую жизнь вдруг прервали жестокие взрослые...

Есть и другие модели сложившейся ситуации, в соответствии с которыми игроки столичного рынка офисной недвижимости не выглядят такими уж глупыми. Ну, например, стоит вспомнить, что научиться строить офис класса А легче, чем научиться строить профессиональный торговый центр. Распространившаяся с лёгкой руки "прозападных" консультантов практика сдачи офисов "shell and core", делала задачу попадания в круг "серьёзных" компаний с серьёзными партнёрами (например, в качестве инвесторов, кредиторов или арендаторов) куда более лёгкой для "молодого, неоперившегося" девелопера. Склады тоже, конечно, строить не очень сложно в сравнении с торговыми центрами или гостиницами, но там довольно узкий рынок (в столичном регионе) с высокими стандартами и спецификой, которая является барьером для потока желающих "пополнить ряды".

То ли дело - офисы, где половина успеха состоит в умении договориться с нужными людьми о выделении нужного участка в нужном месте. А уж по этой части в нашей государственно-коррупционной экономике мастеров - пруд пруди. Особенно, среди тех, кому срочно нужно было легализовать и/или сделать более овеществлёнными свои недавно надоенные капиталы.

Но, если бы дело было только во множестве не очень больших девелоперов, успешно реализующих свой административный капитал для легализации финансового, всё было бы не так грустно. Подвели амбиции столичного мэра и отдельных компаний, которые уже успели превратиться в "серьёзные" и которым хотелось большего. Кто придумал строить в Москве копию La Défense "как в лучших домах Парижа и Лондона"? Кто ринулся на свои простаивающие площадки, когда увидел, что турецкая "Энка" всем "утёрла нос". А зато теперь у нас есть что показывать в качестве заставки на первом канале. Ну для тех, кто не понял до сих пор - речь о паре-тройке сотен тысяч офисных площадей, выведенных в только построенных "небоскрёбах" Москвы-сити (плюс ещё один "мираксовский" через Москву-реку). Новое любимое детище мэра и его же "прачечная", боюсь, ещё долго будет нас радовать незавершёнными стройками и транспортными проблемами.

В итоге, мы получили собственную циклическую модель развития рынков недвижимости: от работы на малый и средний "колхозный" бизнес с "колхозными" отношениями, стандартами и схемами оплаты, через профессионализацию под влиянием "одомашненых" западных компаний, экспансию профессионального сегмента, приток туда неприкаянного административно-коррупционного российского капитала и связанных с ним структур, обратно к жёсткому падению, возвращению к продажам офисов, мелкой нарезке и, видимо, как не грустно - к простой русской отделке под названием "евроремонт".

Похожие статьи:

Категории: Актуальные комментарии · Обзоры рынков

0 ответов до сих пор ↓

  • Пока ни одного комментария.

Вам нужно войти на сайт что бы комментировать.