Региональная аналитика

инфраструктура потребительских рынков регионов России

Региональная аналитика header image 2

Best Western в Тюмени

Январь 16th, 2012 · Нет комментариев


tumix.ru

В январе 2012 года в Тюмени открыт первый отель свободной международной сети Best Western в регионах РФ. Локальное название гостиницы – "Спасская" (по старому названию улицы Ленина, на которой расположен объект), она разместилась в одном из подъездов торгово-офисного центра "Панорама". В "Спасской" 84 номера, позиционирование – 4 звезды. Ключевые конкуренты – гостиницы "Евразия" и "Ремезов", также построенные в последние годы.

Всего в гостинице 12 стандартных номеров, 32 номера категории «комфорт», 11 номеров бизнес-класса, шесть люксов и один президентский номер. Один из номеров оборудован для людей с ограниченными возможностями. В наличии ресторан и лобби-бар, переговорная комната и конференц-зал (на 55 человек), паркинг в цокольном этаже, wi-fi сеть.

Торжественное открытие гостиницы состоялось 26 декабря 2011 года, в текущем месяце заканчиваются отделочные работы, запускается оборудование и готовятся к приёму гостей последние апартаменты (пока снять можно только стандартные номера стоимостью 3 800 руб. в сутки). Сеть Best Western объявляла о своём ближайшем выходе на рынок РФ по крайней мере с 2006 года. В итоге первые партнёры сети появились в Москве только в прошлом году (сейчас это корпус "Вега" гостиничного комплекса "Измайлово" и загородный Country Resort Hotel в деревне Вербилки Московской области). "Спасская" – третий объект под брендом Best Western на территории РФ. Участие в сети построено по принципу свободной ассоциации и не предполагает единых стандартов управления. Плюсы для "Спасской" в данном случае заключаются в имиджевом продвижении и участии в международной сети бронирования гостиниц Best Western.

Торгово-офисный центр "Панорама" открыт в 2009 году и по типу управления собственностью (площади как сдаются в аренду, так и продаются) может быть отнесён к классу C. Большая часть арендаторов и соинвесторов - небольшие компании, нуждающиеся в центральных и розничных офисах. В помещениях, выходящих на улицу Ленина, размещено несколько магазинов. При значительных площадях "Панорамы" (по визуальной оценке - не менее 40 000 кв.м общей площади) большой объём помещений не занят арендаторами. Видимо, это и стало толчком к поиску новых направлений их использования с последующим переоборудованием части здания в гостиницу. Локальные эксперты склонны сомневаться в позиционировании "Спасской" как четырёхзвездного отеля - это связано и с конструктивными особенностями здания, и системным недостатком сервисов. Подтверждает данную оценку и ценовая политика отеля, скорее говорящая о желании собрать максимальное количество постояльцев, жертвуя при этом целостностью позиционирования (на выбор с февраля представлены номера на любой вкус с ценами вплоть до 15 000-25 000 руб.). Среди плюсов проекта местные специалисты отмечают удачные кадровые приобретения: в частности, на должности управляющего "Спасской" оказался один из лучших в Тюмени менеджеров по выстраиванию гостиничного сервиса. По внутренней классификации Best Western гостинице присуждён класс plus (чего не удостоилось ни "Измайлово", ни Вербилки), что можно посчитать неким авансом сибирским первопроходцам международного гостеприимства или связать со свежестью строений и номеров. По совокупности показателей РА склонна обозначить тюменский отель Best Western в классе 3+ звезды.

Тюменский рынок гостиниц высшей категории (от 3 звёзд) нельзя назвать насыщенным - при среднем уровне заполняемости (ок. 60%, в 2009-м году - до 50% по отдельным объектам) цены размещения выше, чем в соседних региональных центрах - Екатеринбурге, Челябинске и Омске. Цена номера в 4 "региональные" звезды начинается от 6 000 руб. Размещение в пределах $100-150 за номер гарантировано только в гостиницах классом не выше 2 звёзд или главном городском отеле советского времени "Восток" (сертифицирован на 3 звезды, эксперты и постояльцы склонны оценивать сервис на уровне 2+, хотя позитивные изменения в гостинице происходят).

Особенностью рынка является сравнительно большое количество бумажных проектов и даже начатых до кризиса строек, обозначенных международными брендами. В настоящее время наиболее близок к реализации отель в составе многофункционального комплекса с провинциальным названием "Максим" (девелопер - многопрофильный тюменский холдинг "Арсиб"), управлять которым планирует группа Accor (среди брендов указывались различные наименования - от Sofitel до Ibis). Учитывая крайний энтузиазм тюменской областной администрации и сравнительную вменяемость городских властей при переговорах с инвесторами, реализацию большинства бумажных проектов в перспективе 5-7 лет можно считать весьма вероятной. Некоторые наблюдатели и игроки рынка склонны драматизировать ситуацию, утверждая, что номеров в верхней части рынка уже итак чрезмерно много, а их действительный недостаток ощущается всего один-два дня в году. Тут, однако, можно сказать, что рынки с повышенной нормой прибыли редко избегают внешней экспансии, и смысл конкуренции состоит не в создании максимально комфортных условий для местных бизнесменов, а в наращивании уровня сервиса для потребителей. Соответственно, с нашей точки зрения, локальные девелоперы, реализовавшие три последних гостиничных объекта в Тюмени, и собственники других отелей, должны быть благодарны судьбе за предоставившийся временной зазор, в течение которого можно вернуть большую часть инвестиций и подготовиться к выживанию в более жёсткой конкурентной среде.


Примечания к карте: 1. Цвет - красный - гостиницы 4 звезды, голубой - гостиницы 3 звезды и 3+; 2. размер значка пропорционален номерному фонду; 3. прозрачность - насыщенные значки - существующие гостиницы, прозрачные - стройки (в основном замороженные или вялотекущие), контуры - бумажные проекты; 4. текстовые обозначения: название гостиницы, номерной фонд и диапазон цен на январь 2012 г.; 5. Проект отеля под возможным управлением группы Accor в составе МФЦ на улице Мельникайте отнесён к бумажным условно и представляет собой замороженную стройку (возведён монолитный каркас здания). В данном случае учтены перспективы проекта - для девелопера (группа "Арсиб") и, возможно, оператора, в настоящее время предпочтительна реализация МФЦ "Максим". Параллельное развитие двух проектов маловероятно. Кроме того, при посткризисной оценке рынка, местоположение возможного отеля представляется сомнительным. 6. Проект гостиницы Radisson (управление - The Carlson Rezidor Hotel group, девелопер - холдинг "Партнёр") в составе офисно-гостиничного комплекса отнесён к бумажным условно. Стройка находится около нулевого цикла, однако из-за финансовых проблем была заморожена на несколько лет. Планируемый срок открытия гостиницы - 2013 г.; с нашей стороны, с учётом рисков рынка, дата не может быть уверенно подтверждена.

Похожие статьи:

Категории: Актуальные комментарии · Обзоры рынков

0 ответов до сих пор ↓

  • Пока ни одного комментария.

Вам нужно войти на сайт что бы комментировать.