Андрей Трейвиш*

Портрет Ивановской области в первой отечественной книге по географии выборов[1] Л. В. Смирнягин начал с того, что это воплощение российской глубинки. Ему вторил швейцарский журналист Р. Бергер[2], открывший для себя «глубокую провинцию, спрятавшуюся в 300 км от Москвы[3], Русский Манчестер, город первого Совета и невест».

Один из парадоксов региона — его положение в ядре страны, но не на магистралях, идущих через Ярославль и Нижний. А тут за Волгой - тайга. Мост Кинешма-Заволжье мало что меняет. Проект Ивановского международного аэропорта тоже (кругом немало конкурентов). Другой парадокс — исторический. Регион старопромышленный, а соседи-то постарше. Сам г. Иваново куда моложе этих старинных княжих столиц и городов своей области (табл. 4.5.1). Средняя дата их появления, 1838 г., соответствует промышленному перевороту. Где-нибудь в Ярославле,- писал Смирнягин,- некоторые памятники Иванова никто не подумал бы брать под охрану. Правда, один из отцов-основателей Иванова Д. Г. Бурылин (1852-1924), сын крепостного крестьянина, фабрикант и коллекционер, оставил ему чудные музеи в стиле русского модерна, а 1920-1930-е гг. – памятники советского конструктивизма.

Пять стадий истории региона отражают смены его административного ранга, веса и качества, образов и мифов. Их можно уложить в некую систему по четырем блокам (табл. 4.5.2).

Ивановская часть обширного района промыслов долго не имела особого места в АТД страны. Иваново-Вознесенск вырос за 1870-1915 гг. с 17 до 170 тыс. жителей, стал третьим «хлопкополисом» Центра после Москвы и Орехово-Зуева, в 1905 г. - третьей пролетарской столицей после Питера и Москвы (по В. И. Ленину), но при этом оставался безуездным городом. Лишь в 1918 г. он возглавил свою губернию, а при общей реформе АТД в 1929 г. - административно-хозяйственную «сверхобласть» с 4,5 млн человек. Соседи-соперники Ярославль, Владимир и Кострома вошли в нее сперва как окружные центры (рис. 4.5.4). В 30-40-х гг. суперобласти разукрупнили. Но «миг столичности» все же оставил Иванову ряд престижных вузов, клиник и т. п.

Отставая в развитии от соседей с их новыми отраслями, область давала в 1950-1980-х гг. 6-7% промышленной продукции Центрального района (сейчас 1% с небольшим). Упадок «Красного Манчестера» маскировали экономика дефицита, гарантия сбыта любых товаров, низкие цены на хлопок. Ползучий кризис все же был: регион обходили крупные инвестиции, нарастал гендерный перекос. В начале 20 в. профессия ткача была мужской и доходной. На 15 руб. в месяц он мог купить 200 кг мяса. На 200 позднесоветских рублей - 100 кг, на 2-3 тысячи начала 21 в. - 20 кг. Между мировыми войнами ткачих стало 75%, после второй - до 90%. Женщин в области было 134-138, местами 150-160 на 100 мужчин, при обычных в Центре РСФСР 117-119. По переписи 2002 г. в городах области их оставалось больше на 25%.

Л. В. Смирнягин считал, что в национальном сознании закрепился образ района славного прошлого, с могучей, но устаревшей индустрией и с печальными последствиями однобокой специализации. Маска, прирастая к лицу, отражала восприятие ивановцами самих себя. Был и маскарад рабочих делегаток, моделей успеха женщин в СССР, хотя на фабрики их массами везли издали, к «незамужним ткачихам, составлявшим большинство» подселяли «мужские» заводы и воинские части.

Текстиль составлял к 1980 г. 3/4 промышленной продукции, гораздо больше, чем в западных манчестерах. Иваново и польский Лодзь отстали от них лет на 35 [4]. Но гипериндустриальная область, где половину занятых удерживал вторичный сектор, теряла кадры. Ее позиции слабели и в роли ситцевого цеха страны, со всем центральным очагом (рис. 4.5.5), тем более что рост окраин и «завоз невест» в зоны тяжелой индустрии расширяли географию легкой.

Напомню, что новые отрасли обычно теснили старые косвенно - за счет своих масштабов и приоритетов. Карты, составленные по разным источникам [5], говорят о том, что вытеснение шло быстрее в других частях старотекстильного ареала, особенно в пристоличной Московской, и об остаточной концентрации, сжатии отрасли к Ивановской и Владимирской областям (рис. 4.5.6).

Отсюда современные парадоксы. Кризис задавил текстильный край, безработица (по международной методологии) к 1998 г. дошла до 19% и даже 21,5% у мужчин, «чьи отрасли» падали еще круче. Среди 950 городов РФ, сообщавших в 1996 г. о своих официальных безработных, чемпионом был ивановский райцентр Южа: до 39%. При всем том, вклад региона в российский выпуск всех тканей превысил 1/2 (см. рис. 4.5.5), а хлопчатобумажных - 2/3. У многих промышленных районов росли специализация и доля главных отраслей. Но в ивановской продукции вклад отрасли-аутсайдера 90-х гг. упал более чем вдвое, до 1/3 (по РФ - 1,5%). В 10 городах области к 21 в. он превышал 50%, а у Тейкова, Приволжска, Наволоков, Родников, Южи - 75%, уже не обеспечивая престижа, прибыли, налогов.

Как и в Кизеле, но в отличие, скажем, от Кузбасса, кризис не вызвал очень громких протестов и не доставил особых забот Кремлю. Потомки ткачей и ткачих, делавших, подобно лионским, революции, уже не в силах защищать свои ветхие бастионы.

Мое первое впечатление: Иваново тонет в мартовской жиже[6]. Местное ТВ вещало о том же. И уже летом «Рабочий край» писал: «То, что Иваново - грязный город, для большинства - аксиома...». На этой теме кончалось единство мнений ивановцев о своем городе и регионе. Не все признавали сам факт их депрессии и дегрессии. Детройт с 50-х гг. потерял 50% населения, Манчестер - 40%, в городах экс-ГДР пустует миллион квартир. Вот где убыль. Виды пустырей и «русских» огородиков безработных американцев, застрявших в столице Форда, поразили и меня. Но Ивановская область - не Детройт, не Кизел и Чукотка. Ее горожан за 1989-2002 гг. убавилось на 12%, в г. Иваново - на 10%: чуть сильнее, чем у соседей. Людям, далеким от теорий эволюции расселения, невдомек, что депопуляцию, в том числе городскую, вызвал не один кризис. Регион затронут ею давно[7]. С 1970-х гг. население Юрьевца, Заволжья, Вичуги, Южи убыло примерно на 1/2.

Убыль была бы и больше, кабы не три обстоятельства: 1) как весь Центр РФ, область принимала мигрантов с окраин страны и из СНГ, думавших в 90-х гг. о дешевом приюте, а не о работе и перспективе места вселения; 2) часть миграций скрыта в тени: перепись 2002 г., «добавив» 1,5 млн человек Москве, недосчиталась в глубинке многих «отходников»[8]; 3) если население убывающих западных городов ушло в субурбии, то наше расползается каждое лето еще шире, наполняя дачниками зоны депопуляции.

Статистика отражает лишь постоянное население. Его убыль в областном центре сопровождали слабый рост или стабилизация в ближнем пригороде и резкое сокращение в более дальних (табл. 4.5.3). Масштаб дачного «разбега» не выявила и перепись, тем более что прошла в октябре. Нужны специальные обследования, каких нигде толком не ведут. Поэтому феномен, всем знакомый на бытовом уровне, недоизучен и, как всякая народная стихия, недооценен, особенно чиновниками.

Правда, не все рвутся на загородные дачи. Помню разговор с ивановским шофером, крепким мужиком по натуре. Ему не подходят ни тесная квартира, ни родительский дом в деревне, ни садовый в пригороде. Далеки и убоги. Зато есть участок в черте города, где он строит посильный особняк. Для Иванова и других планировочно рыхлых городов, где много «частного сектора», это вполне разумно. Между прочим, привязанные к неудобям рельефа, оврагам и т. п. даже в исторических центрах городов (прямо под стенами Рязанского кремля, например), эти массивы становятся площадками для «новорусских», а вовсе не шоферских особняков.

Для многих ивановцев и их прежнего губернатора В. И. Тихонова текстильный профиль оставался священной коровой. «Губернаторское видение проблем Ивановской области»[9] исходило из образа России по А. П. Паршеву. Наш климат - не для внешних инвесторов, они сюда не придут. Не будет западных стандартов жизни и иного пути, кроме развития в области текстильной индустрии, ее технического обновления и дополнения готовой продукцией. А разговоры о перепрофилировании фабрик лишены здравого смысла. Эти идеи содержала и Стратегия развития области до 2010 г.[10].

Разговоры все же шли. Газета «Курсив» бичевала консерватизм и протекционизм под лозунгом социальной справедливости, когда область нуждается в политике открытых дверей. Но «...изменение конфуцианской природы ивановского капитализма повлечет болезненное изменение психики...». Модели развития обсуждал и официозный сборник, где регион тоже признавался проблемным[11]. Предлагалось ставить на науку, образование, услуги областного центра. Например, престижные вузы, где учатся москвичи и иностранцы: дешево, а образование неплохое.

Это известный рецепт, но он требует солидного спроса. А тут инвестиций, доходов, автомашин и даже телефонов на душу населения в 2-3 раза меньше, чем по Центральному округу в среднем; экспорт меньше на порядок. Текстиль тоже, не панацея - слишком дешев для покрытия издержек и дорог для конкуренции на условиях ВТО. Плюс долги и частая смена хозяев фабрик. До швейного этажа комплекс успешно «доращивал» малый бизнес. Шили обычно постельное белье, спрос на него был. Но этаж-то теневой. Числятся 5-10, а работают сотни надомниц без налогов и т. п. Неформальную занятость статистика оценивала в 16%, максимум в Центре РФ. Лучше шли дела в производстве техники (ОАО «Автокран», «Кранэкс»), хотя станкостроение простаивало.

Все же этот регион перестроить проще, чем угольно-стальной. Чем еще могут быть шахты и домны? А вот фабрики продают, сдают в аренду под магазины, ночные клубы, казино[12]. Но это в областном центре, с типичным для России контрастом между ним и периферией. В пользу Иванова - командно-бюджетные механизмы и концентрация конечных стадий производства, давно описанная географами. Так, Большая Ивановская мануфактура только доводит и красит ткани, свозимые из других мест. Понятно, что многим малым городкам совсем худо.

Оценки состояния городов области и ряда соседей показаны на рисунке 4.5.7. Видно, что к середине 90-х гг. все оказались в кризисе и даже при улучшении выглядят «сгустком» депрессии, отступавшей, в целом, к Волге. Проверить это визуально и чуть тщательнее мне удалось в семи местах. Острые сомнения вызвало одно - известный г. Плес с 2,5 тыс. постоянных жителей, где балл плох (в похожем Горбатове на Оке он выше, вопреки местной присказке «Горбатова могила исправит»). Но Плес - город традиционно туристический, дачно-курортный, сезонно пульсирующий. В других случаях формальные оценки и впечатления примерно совпадали.

В печально известном по прессе г. Южа я нашел еще один парадокс, что-то вроде счастья больного, побывавшего на таком краю, от описания которого лучше воздержаться. Отчаявшиеся жители заставили сменить местную власть на женскую команду, «южский бабком», что для глубинки, особенно ивановской, не случайно. И район, муниципально единый с городом, вышел из крайних в среднеинвалидные. Заработали прядильно-ткацкая фабрика и районный АПК. Помогли внешние инвесторы, занявшиеся местным торфом, малые торговые и лесопромысловые предприятия. Бюджетно помогает область. В районе есть пгт Холуй со знаменитой лаковой миниатюрой, но ему бы одолеть перекупщиков и фальсификаторов. Есть стратегия развития с обычными прожектами: экологически чистые продукты, лес, вода, туризм. Кое-чем Южа похожа на Кизел. Та же дотационность, рабочие места на «зоне» в Талицах. Впрочем, Южа находится в лучшей природно-социальной зоне, привлекает дачников из Москвы, дальних мигрантов. В области шире покрытие сотовой связью (рис. 4.5.8), хотя есть и глухие углы[13].

Депрессивное место есть место заболевшее (если здоровья никогда не было, то это тип инвалида-хроника) и такое, которое не поправляется вместе со страной. Больные сельские ареалы изучены лучше[14], но не вчера занемогли и промышленно-городские. К проблемным же классики относят те места, которые не могут решить свои проблемы сами, без помощи извне[15]. Мои примеры подходят под оба типа, хотя на их фоне место, слывущее больным в богатой стране, можно принять за что-то иное. И зря. Как не вспомнить сентенцию польского сатирика С.-Е. Леца: «Порядка нету в Датском королевстве... О, как ты необъятна, Дания!». Депрессия - еще не беспомощность, и пассивности она не извиняет. Самоспасение остается надеждой утопающих, да и помочь легче тем, кто хочет выплыть. Вообще-то есть места, которым помощь не нужна, есть нуждающиеся в разовой, а также в систематической. И помогать надо людям, а не фабрикам и отраслям[16]. Но это о региональной политике, которая у нас такова, что вообще под вопросом.

У очагов депрессии есть преимущества перед вечно отсталыми. Они наследуют от славного прошлого вкус успеха, инфраструктуру, хотя все может забыться и износиться довольно быстро по меркам жизни города и района.

С другой стороны, если мертва старая экономическая база, нет больше «моногорода» с его иллюзиями. Таков уже не угольный Кизел, только ему от этого немногим легче. Судьба ивановского текстиля не так очевидна. При наличии сходных черт, самооценки и образы этих ареалов разные. Самое страшное - это сочетание неустранимой за короткий срок экономической депрессии с социальной и административной деградацией, унынием, апатией, когда рыбу кушать могут, а любая удочка валится из рук, отвыкших от дела. И что тогда? Для ответа нужен куда более глубокий анализ.

*Трейвиш Андрей Ильич - специалист по региональному развитию, доктор географических наук, главный научный сотрудник Института географии РАН. Данная статья - глава из его книги Город, район, страна и мир: развитие России глазами страноведа. - М.: Новый хронограф, 2009. - сс. 325-335
**Фотографии Владимира Краснослободцева

[1] Весна 89: География и анатомия парламентских выборов. - М.: Прогресс, 1990. - с. 240
[2] Бергер Р. Россия за газетной строкой: взгляд на события иностранного корреспондента. - М.: Tages Anzeiger, 2002. - с. 41
[3] Как бы рядом, хотя радиус в 300 км перекроет всю Швейцарию. Тут какая-то аберрация дистанций: «что немцу далеко, то русскому близко». Но не быстро. Кизел вдвое ближе к Перми, а ночной поезд тащится те же семь часов, что ивановский - до Москвы. На машине до Иванова — всего часа четыре езды.
[4] Dicken P. Global Shift: Industrial Change in a Turblent World. - 1986; Территориальная структура хозяйства староосвоенных районов. - М.: Наука, 1995. - сс. 86—88.
[5] Альмарик А.С. Карты "Промышленность Европейской части России" // БСЭ. 2-е изд. Т. 50. СССР. - М.: БСЭ, 1957 (вклейки). Паспорт городов Российской Федерации: база данных ГВЦ Госкомстата России. - М.: 1996, 1998, 2000, 2001, 2002, 2003.
[6] Визиты были связаны с проектом Shrinking cities (убывающие, сжимающиеся города), затеянным немецким архитектором Ф. Освальтом. Его итогом стали выставки, рисующие облик и жизнь четырех «убывающих» мест: Детройта, Манчестера-Ливерпуля, Галле-Лейпцига и Иванова с областью.
[7] Город и деревня в Европейской России: сто лет перемен. - М.: ОГИ, 2001. - сс. 199-205.
[8] Если до столиц так далеко, что ежедневно не помотаешься, используется вахтовый режим со своего рода полуоседанием у места работы. По существу, новый отход.
[9] Экономика Ивановской области, 2002. сс. 4-14
[10] Там же: сс. 272-310.
[11] Там же: с. 169
[12] Фабричное здание занял торговый молл «Серебряный город» (жаль только хороших станков, их бросали из окон и увозили как лом). Внутри мы отметили популярность продовольственной секции, но не импортной одежды и техники: на рынках они дешевле. Вот и материал к размышлению о моделях развития.
[13] Они - тоже ресурс для турбизнеса, экзотичного, но не только охотничьего. Мои западные коллеги были в восторге от малопроезжей дороги из Пучежа к Иванову через Лух с полуживыми лесными деревеньками, словно из давней эпохи. Один гость признался, что в такой глуши никогда не был и не прочь пожить in the middle of nowhere, чтобы понять дух и быт подобного места.
[14] Иоффе Г.В. Сельское хозяйство Нечерноземья: территориальные проблемы. - М.: Наука, 1990. Нефёдова Т.Г. Сельская Россия на перепутье: географические очерки. - М.: Новое издательство, 2003.
[15] Бандман М.К. и др. Проблемные регионы: понятия, типы, особенности // Изв. РАН. Сер. геогр. - 1994. - № 5. - с. 18-23.
[16] В Европе долго не мирились с упадком отраслей и районов, составивших славу наций: манчестеров, руров и т. п. Но льготы и программы не помогали, и стрелки остаточной поддержки перевели на жилье, социальную инфраструктуру, миграции и занятость в любой сфере.

Бизнес-центр «Две Башни», в квартале улиц Белинского, Короленко, Новой, Нижегородский район – проект компании «Серебряный век». Ввод в эксплуатацию 2004. Количество уровней 9-10. Общая площадь 9300 м.  Первое здание с уровнем отделки в большей или меньшей степени соответствующей классу В (свободная планировка, централизованная охрана, открытая парковка на 80 мест и подземная на 40, автономная газовая котельная, лифты повышенной комфортности, оптоволоконная связь, электроснабжение 1 категории надежности, кафе, киоски, спортивно-оздоровительный центр). Все площади проданы в ходе строительства по ценам $760-800 за кв.м.

Бизнес-центр «Авантаж», ул. Торговая, Нижегородский район, - проект группы «Гарантия Строй» (девелопер жилой недвижимости верхнего эконом-класса и бизнес-класса). Представляет собой целевую реконструкцию особняка 18 века (2005). Общая площадь – 3 300 кв.м. Охраняемая стоянка на 60 мест, исключительное местоположение (200 м. от Кремля). Площади в здании продавались в 2004 году по цене до $1100 за кв.м. В здании находятся офисы таких компаний как группа «УралСиб», Zepter, DHL.

Бизнес-центр "Столица Нижний"* общей площадью около 22 258 кв. м был сдан в эксплуатацию в середине декабря 2005 года. Строительство началось в августе 2004-го. Владеет бизнес-центром Группа компаний "Столица Нижний". Одновременно компания является девелопером и инвестором проекта. В процессе его создания девелопера консультировали компании Jones Lang LaSalle и MMA+FRI. Архитекторами проекта выступают компании 000 "НПП Архитектоника" , ООО "НПСПТехнос". Помещения в аренду сдавались ООО "Столица Нижний Риэлти". Объект расположен по адресу: г. Н. Новгород, ул. Горького, 117, в 1 км от нижегородского Кремля на первой линии домов. Здание состоит из групп разных по величине башен (13, 16 и 18 этажей), которые имеют разное цветовое решение и объединены в единое целое 3-этажным подиумом-стилобатом. Шаг колонн в бизнес-центре составляет 8 х 8 м. Высота от пола до потолка - от 4, 2-3, 3 м. Здание оснащено BMS (автоматизированная система управления зданием). Наземная парковка бизнес-центра рассчитана на 225 м/м, подземная - на 68 м/м. Среди арендаторов здания - компании МБРР, Raiffeisenbank Austria, KPMG и др. Доля вакантных площадей: 15 % (2006), 5% (2007), ок. 0% (1H 2008), 8% (3Q 2009; также вакантно 859 кв.м торговых площадей - ок. 50%). Общий объем инвестиций в проект составил $22 млн. Предполагаемые сроки окупаемости - 7 лет.

Строительство.

Презентация компании периода строительства:
Проект представляет собой первый специализированный бизнес-центр класса А в Нижнем Новгороде. Офисные площади составляют более 23000 м2. Это высококлассное здание с широким набором опций. Архитектура и планировки разработаны известными архитекторами Н. Новгорода и Москвы. Концепция проекта разработана при поддержке известной консалтинговой компании "Jones Lang LaSalle".
Офисный центр располагается на пересечении проектируемого Решетниковского бульвара и переулка Гранитного и выйдет своим главным фасадом на ул. Горького - одну из центральных улиц города. С западной стороны участка располагается Областной Диагностический Центр. Эта часть города традиционно считается центральным деловым районом города, здесь концентрируются офисы многих преуспевающих компаний. Бизнес-центр расположен в 5 минутах езды от Кремля, в 3 минутах езды от пл. Горького и пл. Свободы. Бизнес-центр предполагает стать первым в городе специально построенным зданием такого типа, обеспечивающим высокий уровень организации условий для бизнеса, что делает его одним из лучших объектов коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода. Отделка фасадов и общественных зон выполняется с применением высококачественных материалов и новейших архитектурных решений. Современный строгий стиль подчеркнёт имидж компаний, открывающих здесь свой офис, а обилие естественного освещения и эффективная свободная планировка создадут приятную рабочую обстановку. Здание состоит из группы разных по величине башен, которые имеют разное цветовое решение. Бизнес-центр запроектирован в виде конгломерата башен-небоскребов, с объединяющим композицию в единое целое подиумом. Вестибюль при главном входе решен в неоклассическом стиле. В нем размещены места ожидания, рецепция, входной турникет, зона охраны. Наружные стены облицованы цветным керамогранитом по системе вентилируемых фасадов. Самые передовые системы инженерного обеспечения, современные системы коммуникаций, система центрального кондиционирования с установкой доводчиков непосредственно в офисных помещениях, скоростные лифты THYSSEN, большая подземная и наземная парковка, система доступа в отдельные функциональные блоки посредством магнитных ключей-карт, а также развитая инфраструктура самого здания, включающая магазины, ресторан, кафе, банк, конференц-зал и проч. позволят арендаторам удобно и эффективно организовать работу сотрудников.
Аренда офисных площадей высокого класса теперь доступна и в Нижнем Новгороде! Среди якорных арендаторов стоит отметить Райффайзенбанк, арендующий площади на первом и втором этаже бизнес-центра.

Технико-экономические показатели
Площадь застройки 2820 м2
Общая площадь 23180 м2
Офисная площадь 18000 м2
Этажность переменная: 3-13-16- 18 эт
Площадь каждого этажа
1-3 этажи 2200 м2
4-13 этажи 1100 м2
14-16 этажи 480 м2
Подземная парковка 61 м/мест
Надземная парковка 250 м/мест

свободная планировка с шагом колонн 8х8м
система центрального кондиционирования YORK
5 скоростных лифтов THYSSEN
оптоволоконные линии связи Golden Telecom
Консультанты проекта:
Jones Lang LaSalle
MMA+FRI
готовность 4 кв. (2005-04-29)
адрес г.Нижний Новгород ул. Горького,117

Таким проект виделся собственнику в ходе этого строительства.

Таким стал.

От компании "Столица Нижний" редко можно добиться какой-то информации. А когда кто-то добивается, то она, как правило, никуда не идёт (сер. 2008):

1. Насколько интенсивен спрос на качественные бизнес-центры в Нижнем Новгороде, в том числе, на примере бизнес-центра «Столица Нижний»? Как спрос менялся в последние годы?
Год от года спрос на качественные офисные помещения в Нижнем Новгороде увеличивается. Это связано с развитием регионального бизнеса, с приходом в Нижний Новгород крупных федеральных и иностранных компаний, а также с тем, что рынок офисной недвижимости только начинает формироваться. До сих пор предложение в этом сегменте во многом формируют помещения, фактически не подлежащие классификации – первые этажи жилых зданий, переоборудованные НИИ и прочее. Поэтому, качественный объект, конечно, находит своего потребителя. Площади нашего бизнес-центра класса А были сданы в аренду менее, чем за год, что для такого крупного проекта является очень хорошим показателем. Но такое положение вещей долго не продлится. Уже года через два дефицит качественных офисных площадей будет ликвидирован или, по крайней мере, уменьшится в несколько раз.
2. Как спрос на качественные бизнес-центры распределяется между местными и иностранными компаниями?
Крупные федеральные и иностранные компании – основные потребители офисной недвижимости класса А. Их, как правило, интересует большая площадь (от 200 кв.м.), качественные услуги и солидное соседство. Высокие требования к уровню офиса предъявляют также ведущие государственные компании и представительства банков.
3. Насколько, на ваш взгляд, будут востребованы в Нижнем Новгороде большие объемы офисных площадей, запланированные в проекте «Сити Стрелка»? А насколько может быть востребован проект «Лобачевский плаза»? Вообще, есть ли пороговое число для зданий класса А?
Прогнозировать развитие сегмента офисной недвижимости сейчас достаточно сложно. В Нижнем Новгороде, действительно, заявлена масса интересных проектов: и бизнес-центры высшей категории, и более демократичные объекты; и в центре Нижнего Новгорода, и в заречной части. Возможно, нас ждет некое перераспределение зон деловой активности, но делать выводы о насыщаемости рынка можно будет только после реализации всех заявленных проектов. Хотя, судя по тому, что сейчас бизнес в регионе развивается достаточно интенсивно, обречен на рост и рынок офисной недвижимости.
4. Помещения какого качества и какие услуги наиболее востребованы на нижегородском рынке сейчас?
Пока в Нижнем Новгороде спросом пользуются офисные помещения всех уровней. Среди нижегородских компании популярны площади от 30 до 100 кв.м.

Деловой центр «Теледом», Советский район, на пересечении улиц Белинского и Пушкина – застройщик ООО «Нижегородский проект», соинвестор банк «Ак Барс» (занял первые три этажа здания). Общая площадь – 5664 кв.м. Ввод в эксплуатацию - 1 кв. 2006, 10 уровней, свободная планировка, наземная парковка на 50 машиномест, подземная на 15, автономная газовая котельная, система бесперебойного энергоснабжения, оптоволоконная связь, охранная и пожарная сигнализации, система пожаротушения, система наружного и внутреннего видеонаблюдения, центральное кондиционирование, 3 скоростных лифта. Площади проданы в 2005-2006 годах по цене $1250-1350 за кв.м.

Строительство:

Издали, но уже в процессе работы.

Лобачевский плаза*. Пересечение улиц Алексеевской и Октябрьской. Общая площадь - 37 000 кв. м, семь уровней, Площадь этажей от 2 000 до 5 500 кв.м. Открытие и въезд арендаторов - 2009-10. Проект компании «Новый город» (мебельный ритейлер) реализованный в 2004-2009 гг. на площадке бывшего Алексеевского рынка. 1-3 этажи: fashion галерея, отделения банков, офисы страховых компаний, туристических фирм, рестораны. Сопутствующие помещения - бизнес-холлы, коференц-залы на 400 мест, сектор бизнес-услуг, апартаменты. Двухуровневая подземная парковка на 400 мест, централизованная система вентиляции, отопления и кондиционирования, свободная планировка офиса (по желанию арендатора - кабинетная, открытая и комбинированная планировка). Генеральный подрядчик - "Miracle Group", концепция - "Jones Lang LaSalle", проектирование - "ТМА Быкова В.Ф."

WTC Нижний Новгород *, 1 очередь. Открыт в сентябре 2009**. Общая площадь 17 800 кв.м. Инвестиции $38 млн. Дальнейшие планы наполеоновские***, но очередные фазы строительства в 2010 году можно начинать, а можно и не начинать - особо, думаю, заставлять не будут. Заявленная арендная ставка $562 за кв.м в год (с НДС; предложения****). Фотографии с открытия*****. Про "очередь из арендаторов" (внизу страницы) шутка, конечно, отчаянная: здание введено в эксплуатацию, а первые арендаторы только "ходят, смотрят" - это печально. Площади занимает пока только подразделение "Атона" - инвестора проекта. Более подробно об арендаторах******. Думаю, что "40% арендаторов" о которых говорит девочка из CWSR, это товарищи, ведущие переговоры в надежде уломать арендодателя на более интересные условия. Ещё "потоки сознания" с того же форума*******.

Объекты более ранних стадий формирования рынка:

Нижегородский район, Костина 4. Типичный пример реконструкции «малой кровью» административного здания советской постройки (бывший НИИ автоматизированных систем управления в автомобильной промышленности). Вместе с объектом Костина 6 (застройщик ЗАО «Капитал-НН») формирует офисную зону на ул. Костина. Вместе с тем, только у объекта Костина 6 есть выделенная и достаточная парковка.

Первая очередь торгово-офисного центра компании «Оникс Лайт» на пересечении улиц Короленко и Белинского (Нижегородский район, на данный момент [2007] – 5 300кв.м общей офисной площади, в целом проект предполагает создание комплекса общей площадью 24 700 кв.м, в том числе 10 720 кв.м офисных площадей). Сдаётся в аренду (2007) по ставке $480 за кв.м в год, что довольно высоко для местного рынка, на 50% пустует.

И просто чуть более странные объекты:

Бизнес-центр «Лондон». Административное здание с пристроенным гаражом-стоянкой на 150 автомобилей. Проект местного агентства недвижимости «Выбор». Находится на пересечении улиц Ошарская и Салганская в административной зоне Советского района. Проект разбит на три функциональных объема А, Б и С. А - 8-этажный корпус с техническим и цокольным этажами, с возможностью размещения офисных помещений - 6956 кв.м. Допускается возможность перепланирования помещений по желанию собственника. Независимое теплоснабжение помещений от собственной газовой котельной. Б - Торгово-выставочные помещения в двух этажах (отметки 3.300 и 6.600), отапливаемые, имеющие возможность заезда автотранспорта. С - Закрытый гараж-стоянка в трех уровнях. Агент проекта – London Consulting and management company. Ввод в эксплуатацию 2007.

Бизнес-центр «На стрелке». Проект СК «Дельта». 11 этажное офисное здание, расположенное на пересечении улиц Самаркандская, Должанская и Керченская (Канавинский район). Общая площадь – 18 000 кв.м. Ввод в эксплуатацию планировался на конец 2007. Достаточно высокий уровень отделки и инженерных систем, фасад со сплошным остеклением, 2-ярусная парковка на 150 мест, свободная планировка, три внутренних лифта (Otis), наружный панорамный лифт. Здание каркасного типа, монолитный железобетон с центральным ядром жесткости. Площади предлагались к продаже (информация 2007 года, последняя фотография лета 2008 - на ней хорошо видно всю "открытую планировку", что, кажется, свидетельствует об отсутствии покупателей/ арендаторов; на настоящее время информацию обновить не удалось - компания уничтожила сайт через который предлагала площади в здании).

Офисная вставка в жилом комплексе "Континент". Тоже очень зашифрованный проект.

И объекты "демократичного" сегмента:

Офисный комплекс на пересечении улиц Бекетова и Нартова, Советский район – редевелопмент площадей завода «Орбита». Крупнейший в своём сегменте комплекс, позиционирующийся как IT парк. Общая площадь – 35 000 кв.м. Площадь офисных помещений – 22 000 кв.м. 1 и 2 этаж - офисно-складские помещения, 3 и 4 этаж - кафе, ресторан, боулинг, оздоровительный центр, конференц-зал, медицинский центр, отделение банка и т.д. 5-8 этажи - офисные помещения.

Нынешнее состояние рынка это занятные случаи со сдачей в аренду площадей Борского стеклозавода по 300 руб. в месяц ($120 в год* - ссылка под замком) и откат к доминирующей практике продажи площадей** при некотором избытке проектов.

Nizhniy Novgorod Office Market Brief

Nizhny Novgorod, one of the largest cities in Russia, with a population of 1, 334,000. It is the center of Nizhegorodskaya Region, which has a population of 2,300,000. After Moscow, it is the second center of the Central Industrial Region, and is a major transport hub. The overall supply of premises theoretically suitable for offices ranges from 800,000 to 1.3 mln sq m. In the main, these are Soviet administrative buildings which have to a greater or lesser degree undergone redesignation (in some buildings, company offices are cheek by jowl with those of state institutions), reconstruction or repairs (in the 90s, those which were of the best quality were described by the word 'evroremont' offices). There are no more than 600,000 sq m of space suitable for use as offices. There are a few recently built premises, and numerous redevelopments of industrial premises. Offices are sited mostly in the upper, central part of the city. The main problem in this part is the catastrophic shortage of parking spaces. Average rates (including low quality buildings in central business district) - $250-400 per sq m per annum. Sale prices show market activity. Purchasing deals are most common then leasing ones. Sale prices rise on 30% during last year up to $1500-2000 per sq m.

Рынки коммерческой недвижимости совсем недавно считались подходящим местом для относительно надёжных и "респектабельных" инвестиций. А региональные рынки считались ещё и перспективными. Немало российских компаний надеялись с помощью их потенциала конвертировать свои ни от чего не застрахованные небольшие капиталы и связи на местах в счастливый билетик в высшую лигу бизнеса. Кто-то строил модные торговые центры, кто-то пытался заняться более скучной, но не менее перспективной складской сферой. Кого-то манили хрестоматийные картинки современных блестящих офисных зданий с подписью "в городе N они появились благодаря Ивану Ивановичу" Сейчас всё это в прошлом и есть время разобрать все детали и мотивации более подробно.

Александр Зимирев специально для Региональной Аналитики

Недостающее звено
Формирование новой потребительской экономики России во многом было и остаётся связанным с освоением торговыми операторами всех уголков страны - своеобразной вторичной централизацией хозяйственного пространства, в ходе которой московские компании реализуют накопленный в 90-е годы столичным локальным рынком потенциал, а удачливые регионалы - местные компетенции и пришедшие через Москву технологии. Процесс требует создания инфраструктуры - потребительский сектор был слабым местом советской экономики и оставшихся от Союза инфраструктурных мощностей явно не хватает. Хитом последних десяти лет стали торговые центры, позволяющие не только довольно дёшево и эффективно создать пространство продвижения современных технологий потребительской экономики, но и перераспределить в свою пользу значительную долю местных товарных и денежных потоков. Потому как грибы они росли до самого последнего момента в большинстве крупных городов страны, вплоть до центров с населением в 200-300 тысяч жителей. Следом идёт сфера логистики - пока современных мощностей за пределами двух столиц катастрофически не хватает, но настроить на окраинах крупнейших агломераций больших коробок, по сути, не так уж и сложно. Компании, имеющие на то желание и деньги, в последние годы появились (и даже пока не совсем пропали).

Логичным в этой цепочке казалось и развитие другого сегмента региональной коммерческой недвижимости - офисного. И, действительно, локальные и национальные деловые СМИ, а также аналитические структуры рапортовали о дефиците офисных площадей в миллионных городах и постоянном росте цен и арендных ставок. За ритейлерами в регионы последовали компании финансового сектора и сферы услуг, также создающие общефедеральные сети - им в качестве рабочих площадей нужны офисы. Расширяют бизнес, а, следовательно, и офисные площади, местные структуры. Советских контор и НИИ тоже не хватало для новой экономики. Следовательно, офисные рынки российских регионов должны были бурно расти и предъявлять спрос на новые здания. А там, где появился субстрат непрофессионального рынка, состоящего из реконструированных советских административных зданий и новостроек, больше напоминающих жилые дома, в которых вместо квартир - офисы, должно быть место и для качественного сегмента - зданий класса А и В. Именно так и происходит почти повсеместно на других рынках недвижимости. Вроде бы дело только за новой формацией девелоперов, теми, кто может привлечь необходимый объём средств и нанять профессионального подрядчика для строительства красивого качественного бизнес-центра с необходимой инфраструктурой и достаточным числом парковочных мест.

Структура предложения и спроса, правда, приводит в некоторое недоумение. Современные офисные здания в регионах представлены единичными проектами, появляющимися весьма нелогично и нерегулярно, сдаются они частенько по году и более, с большим скрипом - для специалистов столичных брокерских компаний офисы в регионах - это головная боль, ими занимаются скорее для престижа и на перспективу. Проектов, в том, числе масштабных, вроде нижегородского или екатеринбургского Сити, заявлено немало, но реально бурными темпами растёт только непрофессиональный сегмент, а не качественный: при ближайшем рассмотрении оказывается, что аналогии с рынком торговой недвижимости несколько натянуты. Как говорит региональный директор департамента маркетинга и связей с общественностью компании Colliers International: "В регионах сейчас говорить об офисных рынках рано. В городах - миллионниках существуют отдельные бизнес-центры высокого уровня, однако речь идет об отдельных зданиях, так или иначе соответствующих критериям профессиональной классификации".

Это что же там делается?
Если перейти от общих рассуждений к конкретике, то картинка офисных рынков получается довольно разнообразной и не складывающейся запросто в схему единых для страны тенденций. Два наиболее примечательных региональных рынка - Екатеринбургский и Новосибирский выделяются в основном объёмом промежуточного сектора - новых, специально построенных офисных зданий на грани профессионального и непрофессионального сегментов. По уровню отделки и коммуникаций они могут соответствовать классу А и В, но по структуре собственности, качеству управления и юридическим схемам взаимодействия арендодателя и арендатора или, что хуже, покупателя и продавца - ближе к С-классу. "Расходы на содержание профессиональных управляющих компаний достаточно высоки. К сожалению, не все собственники для этой задачи привлекают сегодня высококлассных специалистов. Зачастую, они экономят в ущерб собственной репутации, как следствие - снижение классности в глазах арендаторов и, их отток" - комментируют ситуацию компании "РосЕвроДевелопмент". По количеству зданий, заявленных в классе А, лидирует Новосибирск - это "Росевроплаза", появившаяся в 2007 году, и спешно достраиваемые местными девелоперскими компаниями "Труд" и "Транссервис" бизнес-центры "Кобра" и "Гринвич". Ещё ряд новых проектов претендуют на арендаторов в том же сегменте.

Бизнес-центр "Росевроплаза"

Бизнес-центр "Кобра"

Бизнес-центр "Гринвич"

В Екатеринбурге до недавнего времени можно было говорить о двух очередях одного качественного проекта – это местный «Центр международной торговли». Зато это одна из «ранних пташек». Первая офисно-гостиничная очередь ЦМТ на деньги иностранных инвесторов была построена ещё в 1998 году. Несколько проектов, в основном принадлежащих группе Red (расшифровка названия совершенно фантастическая - real estate development), позиционируются в классе А - в последнее время они даже стали сдавать свои офисы через компанию Jones Lang LaSalle, видимо осовоили кое-какие корпоративные стандарты. Выделяется уральская столица и масштабными проектами: российские гиганты уральского разлива «УГМК» и «Ренова» ведут работы (вели, по крайней мере) над проектами смешанного назначения с большими долями офисной составляющей – у одной компании на 400 тыс. кв. м общей площади, у другой – на 100 тыс. кв. м. Проект «УГМК» под модным названием «Екатеринбург Сити» на первых этапах был просто громкой заявкой о возможностях: по заявлениям топ-менеджеров компании было видно, что они ещё не определились, то ли сделать упор на офисные площади, то ли на престижные гостиницы, а может и вообще построить жилые небоскрёбы. Некоторая авральная активность проявляется сейчас, когда город готовится к саммиту ШОС в 2009 году, и местному руководству хочется, чтобы гости могли полюбоваться на разные красивые строения (очень кстати тут небоскрёбного вида третья очередь микса "Антей" - третья очередь будет уже не смешанной, а полностью офисной). Размышляя о Екатеринбурге и Новосибирске стоит помнить, что это не обычные региональные центры – на них завязаны деловые связи и логистические схемы большей части Урала и юго-востока Западной Сибири. Поэтому активность офисных рынков в этих городах выше чем в других миллионниках.

Крупнейшие региональные рынки офисной недвижимости

Большой объём «промежуточного» сегмента и один федеральный проект («БЭЛ-Плаза», 2007-2008) в Самаре. Аналогичная ситуация в Ростове-на-Дону, здесь когорту федеральных сетевых девелоперов представляет Clover group (дочка РГС) с проектом класса В, имеющим неудивительно название Clover House (введён в эксплуатацию в 3-м квартале 2007 года). Есть одна местная удачная "бэшка" - БЦ Гедон, несколько зданий явного С-класса (зато "под спрос"). Специфика Ростова в том, что землю здесь относительно легко можно получить под различные проекты, и по количеству строек действующих и планируемых, в том числе офисных, город уступит разве что Екатеринбургу.

Офисные проекты в Ростове-на-Дону. Информация на конец 2006 г.

Бизнес-Центр "Гедон"

Бизнес-Центр "Clover house"

Весьма специфичен Челябинск. Это закрытый город, куда «чужой» бизнес не пускают или пускают неохотно. Торговый и складской рынки этого города можно назвать неразвитыми, что неудивительно, так как уровень жизни населения, если сравнить с другими российскими миллионниками, невысокий. Зато здесь много богатых местных компаний, которые все 2000-е годы занимаются офисным строительством. Сначала это были здания класса С, продававшиеся в мелкую нарезку как жильё. Потом конкуренция среди челябинских бизнесменов привела к появлению целых двух качественных бизнес-центров. Это «Аркаим Плаза» (2005, первая очередь) и «Челябинск-Сити» (2008). Девелоперы – многопрофильный холдинг, выросший из крупного издательского бизнеса, и строительная компания.

Бизнес-Центр "Аркаим плаза"

Примерно по такой же схеме – особых условий нет, но есть девелопер, которому очень хочется построить современный бизнес-центр, появилось первое офисное здание класса B в Нижнем Новгороде. «Столица Нижний», собственник одноимённого БЦ (конец 2005 года), известный в городе новатор – именно эта компания построила здесь первый профессиональный ТЦ, а сейчас соревнуется с «Икеа» в крупномасштабном торговом строительстве. Впрочем, первый бизнес-центр и близость Нижнего Новгорода к Москве рынок подраскрутили. Сейчас здесь несколько не очень больших проектов, по московским меркам на грани В и С класса, а по местным – вполне приличные. Компания «Новый город» в этом году должна закончить работы над БЦ «Лобачевский плаза», который позиционирует, конечно, в классе А. Местный губернатор Валерий Пингвинович Шанцев в прошлом году свозил на выставку Mipim красивый проект «Сити стрелка», которым предполагается застройка площадей речного порта на стрелке Волги и Оки зданиями различного назначения, в том числе офисного. Впрочем, по мнению местных экспертов пока это даже не проект, в котором не ясно, на какой составляющей сделать акцент. Это вообще не проект, а просто картинка, предназначенная для того, чтобы сделать рекламу городу и области за рубежом.

Первый "отдельный" офисный проект Нижнего Новгорода - реализован компанией "Серебрянный век" в 2004 году. Все площади проданы - тогда это считалось успехом.

Бизнес-центр "Столица Нижний" - первый профессиональный офисный объект в городе.

И очевидная попытка его скопировать - Бизнес-центр "Теледом".

Бизнес-Центр "Лобачевский плаза" ввёл в эксплуатацию свои офисные площади аккурат в разгар кризиса.

Офисная вставка в ЖК "Континент".

В Казани, по уровню деловой активности и благосостояния населения не сильно опережающей Нижний, офисное (как и всякое прочее) строительство подхлестнул тысячелетний юбилей города. В Казани много говорили о том, что для пущего престижа городу необходимы офисы класса А, и несколько девелоперов попробовали их построить. В классе А позиционируются площади в БЦ «Булак» и многофункциональных центрах «Сувар Плаза» и «Корстон». Впрочем, в том, что эти помещения до класса А дотягивают, сомневаются даже местные эксперты.

БЦ "Сувар Плаза" строился под "Ак-Барс" банк и, очевидно, на его деньги.

Таких плакатов в Казани было много в 2006-2007 гг.

Что же двигало менеджментом компаний, выводивших упомянутые здания на локальные рынки? Мотивацию федеральных сетевых структур понять несложно: они имеют стратегические планы развития, вложения средств и освоения разных ниш рынка. Что касается местных девелоперов, то, по словам руководителя отдела офисной и складской аналитики московского офиса крупной международной консалтинговой компании компании , на первом этапе рынки в регионах развивались достаточно хаотично. «Не каждый участник рынка знал, что хочет получить в итоге, то, что получалось, не всегда соответствовало первоначальным задумкам. Вряд ли можно говорить об осознанной стратегии освоения офисного сегмента. Редкая компания сейчас имеет больше одного реализованного проекта». То есть, говорить о сложившихся мотивах и рыночных тенденциях вроде как рано. Легче подозревать амбиции девелоперов: желание быть первым, создать нечто новое, передовое, прощупать рынок на предмет его зрелости. А вот о том, что рынки отреагировали на разведку исключительно позитивно, говорить сложно.

Пионэры трудностей не боятся
Бизнес-центр «Столица Нижний» нашёл крупных и респектабельных арендаторов на свои площади, хотя в процессе сдачи помещений брокеры поначалу и жаловались на то, что спрос есть в основном на первые этажи – под розничные офисы, и всех желающих впихнуть туда невозможно. «Площади бизнес-центра класса А были сданы в аренду менее, чем за год, что для такого крупного проекта является очень хорошим показателем» - говорит генеральный директор "Столицы Нижний" Олег Сорокин. Сдан и бизнес центр «Аркаим Плаза», хотя опять же не без критических отношений с брокерами на определённых этапах. Но это проекты ранние, значительную часть которых заняли структуры материнской компании. Не обжита полностью арендаторами «Росевроплаза», что уж говорить о недавно сданных проектах вроде Clover House или «Челябинск-Сити». Впрочем, процесс сдачи двигается постоянно и уровень заполнения площадей можно отследить по сайтам бизнес-центров: на большинстве из них подробнейшим образом показаны планировки этажей и сданные и несданные блоки.

При этом стоит помнить, что ранние проекты выходили на рынок в 2004-2005 годах по относительно невысоким ставкам – около $400 за кв.м в год. В дальнейшем бурный рост ставок на столичном рынке поднял планку и для регионов, однако, это умеренный по нынешним представлениям уровень. Ставки на освободившиеся блоки в «Аркаим Плазе» - 1400 руб. за кв.м в месяц с НДС (в пересчёте чистая ставка около $600 за кв.м в год, все цифры - весна 2008). В «РосЕвроплазе» ставки весьма умеренны: по данным, представленным в брокерских предложениях компании Knight Frank, они меняются в зависимости от этажа от $450 до $550 за кв.м в год, только для первых двух этажей диапазон ставок $600-1500 за кв.м в год, $400 за кв.м в год составляет ставка в «БЭЛ Плазе». В другом Челябинском БЦ – «Челябинск Сити» диапазон ставок пошире и сами они повыше - $620-870 за кв.м в год. При этом в Екатеринбурге площади в аналогичном сегменте предлагаются и за $500 за кв.м в год (максимальные ставки на этом рынке выше, в виду его большей активности), в Перми - $450-700 за кв.м в год. Невысокие ставки в Казани. «Когда казанские офисы верхнего сегмента вышли на рынок, оказалось, что нет арендаторов, готовых платить за них столько, сколько они стоили. Поэтому начинали все с демпинга, что уронило ставки и в офисных сегментах класса В и С. Сейчас этот период закончился и начался закономерный рост арендных ставок – лучшие бизнес-центры города постепенно выходят в свой ценовой сегмент», - говорит руководитель отдела недвижимости местной девелоперской и консалтинговой компании. Сейчас по данным компании за лучшие казанские офисы в среднем платят 850-1000 руб. за кв.м в месяц ($380-450 за кв.м в год), но ещё год назад можно было снять и за 600 руб. в месяц.

Мы опросили девелоперов качественных бизнес-центров, уже введённых в эксплуатацию, об уровне спроса на их локальных рынках. Ответы по большей части были острожными: заявлять о том, что спрос в твоём сегменте рынка мал и здание твоё плохо сдаётся или сдавалось, никто себе не позволит. «Тот объем офисов класса А и B, который планируется построить в Ростове-на-Дону до конца 2009 года в городе, судя по заявленным проектам, вполне сможет удовлетворить потребность в таких офисах» - сообщил Дмитрий Пономарёв, руководитель пресс-службы компании РГС-Недвижимость. (Общее количество офисных проектов в Ростове достигает примерно 20-30). Потенциальный объём челябинского рынка Андрей Киселев, директор по развитию группы компаний «Аркаим» оценил в возможности пополнить его не более чем тремя зданиями класса А в течение ближайших двух лет. «Несмотря на высокие на момент открытия арендные ставки, сегодня бизнес-центр «Аркаим Плаза» заполнен на 100% (по словам пиарщиков два помещения, висевшие на сайте, освобождены собственником в ответ на высокий спрос), и даже существует очередь желающих на освобождаемые офисы. Это говорит о том, что существует стабильный спрос и компании готовы платить за качество и сервис». - Оптимистичен представитель г-н Киселёв. При этом по его словам пик спроса на аренду офисной недвижимости класса А в Челябинске пришелся на 2005-2006 годы, когда на рынок выходили крупные банки, страховые компании и компании федерального уровня, и на сегодняшний день спрос на офисные помещения класса А составляет 60% от уровня 2005-2006 годов (в первоначальных коментах было 30%). Управляющий директор компании «Челябинск-Сити» Вади Кудряшов сообщил, что в течение 3-4 лет в связи со стабильно увеличивающимся спросом челябинский рынок сможет вместить еще 2-3 бизнес-центра с площадью около 30 000 кв.м и такого же уровня как последний местный проект "Челябинск-Сити" компании (актуальный уровень заполненности бизнес-центра можно оценить на его сайте), однако посомневался, что для потенциальных конкурентов найдутся площадки в центре города. Г-н Сорокин сомневается, что новые профессиональные БЦ в Нижнем Новгороде смогут сдаваться также быстро, как "Столица Нижний": «Такое положение вещей долго не продлится. Уже года через два дефицит качественных офисных площадей будет ликвидирован или, по крайней мере, уменьшится в несколько раз». Тем не менее: «Прогнозировать развитие сегмента офисной недвижимости сейчас достаточно сложно. В Нижнем Новгороде, действительно, заявлена масса интересных проектов: и бизнес-центры высшей категории, и более демократичные объекты; и в центре Нижнего Новгорода, и в заречной части. Возможно, нас ждет некое перераспределение зон деловой активности, но делать выводы о насыщаемости рынка можно будет только после реализации всех заявленных проектов».

«Спрос на современные офисные площади в регионах ограничен, – говорит Ольга Рыбакова - аналитик Jones Lang LaSalle, – местные компании чаще всего не готовы платить за класс А, а у иностранных компаний вызывает сомнения качество «регионального» класса А, которое, конечно, отличается от московского. Кроме того, ряд федеральных и международных компаний, которые в Москве снимают по 5 тыс. кв.м, в регионах могут снимать всего лишь по 100 кв. м». Специфику калькуляции спроса на региональных рынках хорошо отражают слова г-на Сорокина: «Крупные федеральные и иностранные компании – основные потребители офисной недвижимости класса А. Их, как правило, интересует большая площадь (от 200 кв.м.)»...

Ножницы двух сегментов
Между тем, количество потенциальных офисных проектов и амбиции девелоперов, только выходящих на рынок, не всегда соотносится с осторожными рассуждениями о спросе. Ростов-на-Дону по амбициозности планов офисного строительства мало кому удалось переплюнуть, тем не менее, то тут то там появляется информация о новых проектах, основной составляющей которых является скорее оптимизм девелоперов и желание, если уж чем и заниматься, так классом А. Этот оптимизм распространяется даже на такие города второго эшелона как Воронеж или Владивосток. Откуда могут расти корни веры в профессиональный офисный рынок российских регионов?

Самое простое объяснение, кажется, заключается в том, что не все чётко проводят различия между быстро растущим непрофессиональным (или полупрофессиональным) сегментом и качественными офисами классов А и В. Основной генератор спроса на офисные площади в крупных нестоличных городах России – это в первую очередь местные компании, мелкий, средний и крупный в масштабах данного города или области бизнес. Их потребности неплохо известны локальным риэлтерам: престижное (или удобное) по местным меркам местоположение, качественная отделка, нормальные коммуникации и вменяемая цена – годовая ставка в $600-800 за кв.м офиса при арендуемых блоках более 50-100 кв.м не обязательно может быть признана вменяемой. Соответственно, и доля местных арендаторов в спросе на профессиональные офисы скромна. К примеру, около 20% помещений они занимают в «РосЕвроплазе», 30% в «Аркаим Плазе». «На сегодняшний день наиболее востребованными остаются офисные помещения C класса и B-. Наиболее лояльны арендаторы к ставкам 600-800 руб. за кв.м в месяц. Минимальный пакет услуг, который пользуется наибольшим спросом – это ежедневная уборка помещения, система кондиционирования (не обязательно централизованная), обеспеченность услугами связи и минимально-организованная охрана» - сообщает Вади Кудряшов. «Пока в Нижнем Новгороде спросом пользуются офисные помещения всех уровней. Среди нижегородских компании популярны площади от 30 до 100 кв.м», - говорит Олег Сорокин. По мнению руководителя информационно-аналитической службы нижегородской группы компаний «Триумф» Алексея Чемоданова местные арендаторы пойдут в приличные офисы, примерно соответствующие классу В по ставкам в $400-500 за кв.м в год.

В последние годы растут требования к обеспеченности инфраструктурой, остро встал вопрос о парковочных местах, многие хлебнули прелестей управления зданий, у которых более десятка собственников, но пока это факторы второго порядка по значимости. Масса арендаторов в регионах до сих пор готова покупать офисные площади, терпеть непрофессиональные или недееспособные управляющие компании, нехватку инфраструктуры и трудности с парковкой. Главными так и остаются требования по местоположению, отделке, коммуникациям и цене. Именно эти свойства офисных площадей являются предметом основного торга за пределами МКАД и КАД, именно их не хватает, и на них растут цены в крупнейших региональных центрах.

Качественные бизнес-центры между тем, продают арендатору ещё ряд свойств офисного пространства и дополнительных услуг – названные обеспеченность парковкой и инфраструктурой, профессиональное управление, юридическую чистоту и прозрачность. Очень важным моментом является структура собственности здания – желательно, чтобы у здания был один собственник, в виде исключения бывает, что какая-то его часть продаётся крупной компании. Для арендатора этот критерий не является ключевым, но он ключевой для потенциального инвестора. Это не всегда подчёркивается, но главное отличие профессионального бизнес-центра от непрофессионального не в отделке, а в том что, профессиональный БЦ – это здание инвестиционного качества. Должный уровень инженерных систем, современность интерьеров и прочее – это уже следствие данного критерия.

Отчасти такое положение вещей связано с особенностями нормального процесса реализации офисных проектов: девелопер для того и получает проектное финансирование, чтобы, реализовав свои основные компетенции, передать недвижимость институциональному инвестору, заработав на разнице между стоимостью привлечённых денег и стоимостью созданного здания. Отчасти с пришедшими с Запада стандартами: принято, что девелоперы не держат в своих активах недвижимость, и принято, что респектабельные компании арендуют помещения в зданиях инвестиционного качества. Все эти «принято», не без проблем были внедрены в Москве, где масса арендаторов – это западные компании и по западным лекалам создавались основные консалтинговые структуры, но они совершенно неочевидны для рынков в регионах, где многим не так уж и важно каким способом были созданы новые бизнес-центры и как они будут окупаться. Соответственно, главная подмена при анализе региональных рынков заключена в расширении ситуации в массовом, полупрофессиональном офисном сегменте до рынка в целом. Из того факта, что небольшие офисные блоки на продажу расходятся как горячие пирожки, делается вывод, что здесь же будут востребованы и большие объёмы площадей инвестиционного качества.

Шибко страшно, тока и думаем: чё будет дальше, чё будет дальше?..
Дело ещё, кажется, в том, что сами девелоперы офисных зданий или те, кто решил себя попробовать в такой роли, вложив в офисный рынок заработанные в других отраслях экономики деньги, довольно быстро поняли, чем для них отличается качественный офис от некачественного. Офис, ориентированный на потребности местного рынка и воспетый локальными журналистами – дело прибыльное и быстро «отбивающееся», но не дающее никаких особых преференций. Офис инвестиционного класса – это билет наверх, возможность занимать деньги у международных банков, респектабельные партнёры, филиалы ТНК в качестве арендаторов, слава первопроходца, позволяющая возвыситься над массой компаний области или города, не нюхавших пороха настоящего бизнеса по мировым стандартам. Последнее может быть особо вожделенно российскому бизнесу, так как хоть и не гарантирует, но сулит возможность некоторой неприкосновенности активов – ведь ты теперь не наследник «грязных» 90-х, а белый и пушистый партнёр западных компаний. Отсюда и такое количество проектов, приходящихся на каждый город. Шутка ли: умение ориентироваться в особенностях земельного рынка и настроениях местных властей, плюс некоторый капитал, можно конвертировать в путёвку к заоблачным вершинам мировой экономики…

И когда речь идёт об офисных проектах класса А, названных так из маркетинговых побуждений – то ничего страшного тут нет. Их собственники люди тёртые: не найдутся арендаторы по высоким ценам, сделают скидку, припрёт нужда – продадут часть площадей крупной компании. Совсем другое дело – изначально ввязываться в современный инвестиционный проект, рассчитывая на престижных арендаторов где-нибудь в Воронеже. Если под проект будут взяты кредиты, то ни о каком снижении ставок даже при не самой благоприятной конъюнктуре речи нельзя будет вести. Если же будут потрачены собственные средства на массу юридических и инженерных «дополнительных свойств», а продать здание инвестору не удастся, то хотя бы будет жаль собственных денег.

Проблема в том, что вышеупомянутую путёвку можно получить из рук большого пула западных компаний, и важная роль здесь у западных компаний в качестве арендаторов, а они пока не сильно стремятся (и тогда не стремились, а теперь не раньше, чем через 3-5 лет, снова можно будет тему поднимать) открывать в региональных столицах свои офисы. В качестве плацдарма для освоения России их пока вполне устраивает и Москва, вот в ней-то рост и уровень ставок на качественные офисы бил (ну, в принципе, со временем продолжит бить) все рекорды. Активность в российских регионах больше создают компании с точки зрения международной экономики незначительные и надежда на них пока слабая. Сил же федеральных банков, консультантов и телекоммуникационных компаний не так много, чтобы заполнить по внушительному «Сити» в полутора десятках региональных столиц. Точками роста смогут стать максимум три – четыре города, вроде нынешних надрегиональных центров – Екатеринбурга и Новосибирска. Так что прогноз сдержанный: вряд ли ожидаемый в российских миллионниках бум профессиональной офисной недвижимости состоится. Те, девелоперы офисных проектов, что не смогут заставить себя перейти в нишу массового спроса, скорее всего, будут обречены на длительный и унылый процесс поиска арендаторов по заложенным в бизнес-план ставкам (уже не будут, повезло...). А часть проектов традиционно не будет завершена...

Фотографии: Региональная аналитика, SMT Developments

Казань на рубеже 2004-2005 годов – за полгода до юбилея, была классическим в советском смысле городом контрастов. Новые стройки на фоне реконструируемых или просто полуразрушенных зданий центра органично дополнялись несколько потёртой, но живописной «восточной» слободой, по городу ползали древние грохочущие трамваи, в Кремле возвышалась новая мечеть, а улица Баумана срочно превращалась в местный торговый Арбат.

Честно сказать, радикально город не изменился. Контрасты повсюду. Появились современные красные трамвайчики и автобусы, но и старый транспорт никуда особо не делся. Центр города от улицы Баумана до университетского района действительно преобразился – он вновь напоминает о былом блеске крупного имперского провинциального центра: особняки, престижные ресторанчики и кафе, розничные отделения банков, дорогие машины. Но вот южнее, особенно за Булаком до железной дороги Центр города так и остался по большей части развалинами: кое-где встречаются стройки или здания под реконструкцией, но в основном – брошенные, нежилые дома старой Казани в ужасном состоянии. К тому же эта колоритная часть города опустела. Местную базарно-рыночную стихию потеснили торговые центры, жизнь сместилась в реконструированную часть центра и спальные районы, ночью всё бьёт ключом в основном у пересечения улиц Пушкина, Петербургской и Баумана – у ГУМа, ТЦ «Кольцо», гостиницы Татарстан. А татарская слобода в это время похожа на центр небольшого провинциального городка – аварийные дома, редкие киоски, группки молодёжи...

Окраины при этом, активно застраиваемые и заселённые всё больше людьми «от земли» – выходцами из сельской местности и небольших городов Татарстана, придают Казани облик живого бойкого города. Современные и пафосные торговые центры пришли за людьми на окраины, но место добавляет свой колорит. Казанская «Мега» среди полей, многоэтажек, ржавых рельсов с полупустой в будни парковкой начинает уже восприниматься как органичный элемент этой наполовину городской, наполовину сельской жизни, которая волей-неволей встроила свои стихийные «рыночные» привычки в новые формы и форматы.

Притчей во языцех...

стала ситуация на рынке торговых центров Казани. В последние годы только ленивый не помянул о перенасыщенности местного торгового рынка. Хотя характер этого насыщения не всегда ясен. Вроде избыток площадей в торговых центрах должен уронить арендные ставки и вызвать приток арендаторов в город, на деле ставки упали, но отнюдь не в новых проектах, торговые операторы, работающие в галереях торговых центров, чуть ли не крест на Казани поставили. И, как выясняется, дело не столько в избытке современных торговых площадей (их больше чем в других регионах, но не сказать, чтобы критично много), сколько в узких местах локального потребительского рынка.

Рынок торговых центров и сетевой торговли действительно развивался здесь не совсем естественным путём. Надо учитывать, что к строительству и реконструкции торговых площадей в полупрофессиональном и непрофессиональном сегментах, которыми занимались в основном местные небольшие и средние компании, добавились проекты «под юбилей», когда некоторым крупным компаниям было надо построить нечто новое, красивое, современное и передовое. Под проекты такого рода были привлечены московские и международные компании – в части проектов, ориентированных на потребительский рынок, получилась прослойка современных торговых центров. Ажиотаж вокруг города повысил внимание к нему и торговых операторов. Кого-то привели консультанты, кого-то привлекли власти, кто-то сам пришёл на запах бурной деятельности и больших денег. Между тем, ни сейчас, ни тогда в 2003-2005 годах Казань не была самым богатым городом среди российских миллиоников. По уровню зарплат и доходов населения Казань опережают такие соседи по округу как Самара и Пермь. Являясь формально таким же миллионником как Нижний Новгород и Самара, город не обладает мощным пригородным окружением. Пригороды Казани могут потенциально ей добавить чуть больше двухсот тысяч человек потребителей к собственным 1,1 млн. человек, в то время как южный и западный поволжский соседи – ядра двухмиллионных агломераций. Поэтому даже чуть более по статистике бедный Нижний Новгород опережает столицу Татарстана по обороту розничной торговли. Ко всему этому местные эксперты добавляют не очень корректные способы учёта доходов населения (уровень зарплат, по их мнению, ниже декларируемого) и большой объём обслуживаемых населением кредитов. Говорят также, что кредиты, которые набрали люди за последние годы и отток капитала в жилую недвижимость при очень больших объёмах жилой застройки не дают раскрутиться маховику потребительского спроса в городе. Действительно, активное жилищное строительство в Татарстане и Казани продолжается всё последнее десятилетие. Под юбилейную реконструкцию центра его жители расселялись в новые спальные районы. Делалось это уже не бесплатно, плюс большое количество проектов сделало цены на квартиры относительно мягкими для значительной части населения – ипотечные кредиты тут «висят» даже на пенсионерах.

Если рассуждать о конкуренции среди торговых центров, то в городе действительно закрываются или пустуют некоторые объекты, довольно остра конкуренция торговых операторов, но всё традиционно сложнее, чем на первый взгляд. После всех юбилейных и постюбилейных перипетий рынок торговой недвижимости Казани вышел многослойным. В сегменте «средний – средний плюс» пять основных торговых центров: «Мега», «Тандем», «Кольцо», «Сувар-плаза», Park House. Плюс несколько объектов близкого класса, но меньших размеров – три объекта торговой сети «Бахетле» с галереей, «Сити-центр» чуть отстают «просевшие» объекты ранней генерации – вроде торгового центра XL, «Рамстора» на ул. Нариманова или «Территории», дополняют картину незавершённые проекты вроде «Детского мира». Сегмент премиум пока в городе не сложился. Имидж премиального торгового центра создаётся вокруг «Сувар-плазы», но местоположение и характер арендаторов всё-таки позволяют отнести его к торговому центру для людей с доходами не значительно выше среднего. Довольно странной вышла попытка создания премиальных торговых площадей в многофункциональном комплексе «Корстон». Торговые площади на первом этаже путаются с инфраструктурой гостиницы, второй этаж с действительно премиальным универмагом девственно чист от покупателей (хотя, возможно, так и должно быть с объектами такого класса), а также вмещает в себя недорогой фудкорт и кинотеатр, цены в котором может и выше местных, но на уровне среднего московского мультиплекса.

Ниже средней прослойки ситуация разная. Специализированные торговые центры (мебельные, строительные, бытовых товаров) на реконструированных площадях выживают за счёт сдачи в аренду помещений крупным торговым операторам или, собирая большое число арендаторов одного профиля, остаются привлекательными для покупателей по совокупности критериев ассортимент, цена, качество. «Сначала было сложно: концепции объектов приходилось менять на ходу. Но сейчас управляющие торговыми объектами на реконструированных площадях при переговорах с крупными сетями находятся в более выгодной позиции, чем УК новых торговых центров, - говорит один из наших собеседников. - Если первые могут, поторговавшись, несколько снизить уровень арендных ставок – их объекты давно окупились, то вторые такой возможности лишены: минимальные уровни ренты уже прописаны в бизнес-плане». Торговые комплексы в мелкую нарезку живут либо за счёт хорошего положения в центре или в сложившихся торговых узлах, где они сидят на традиционных потоках небогатого покупателя («Муравейник», «Савиново»). Торговые центры, которые оказались в одной нише галерейной торговли с новыми проектами, чувствуют себя хуже. ТЦ «Южный», расположенный в километре от «Меги» в июле должен был закрыться на реконструкцию – её план предполагает создание аналогичного по масштабу торгового объекта. Постепенно в соседстве с «Кольцом» и street-retail'ом ул. Баумана морально устаревает ГУМ. Торговый центр XL, соседями которого по улице Ямашева стали ТЦ «Бахетле» и Park House также в условиях конкуренции стал восприниматься потребителем более сдержано.

Сегмент малых встроенно-пристроенных торговых площадей благодаря реконструкции центра достаточно обширен и предлагает большой выбор, как на покупку, так и в аренду, притом, что лучшие местоположения, в общем, заняты и не хватает парковочных мест. Перспективы его развития, скорее всего, связаны с реконструкцией татарской слободы. Основной диапазон ставок в сегменте street retail в центре города составляет 1200-1500 руб. за кв.м в месяц ($600-760 за кв.м в год) и достигает 2000 руб. для банковских розничных отделений. В спальных районах аренда встроено пристроенных помещений обходится от 450-500 руб. до 800-1000 руб. за кв.м в месяц ($230-500 за кв.м в год), достигая в проходных местах уровня ставок, характерных для центра города.

Сложнее с некоторыми торговыми центрами, сориентированными на среднюю потребительскую прослойку и вроде неплохим местоположением. Таких примеров два – ТЦ «Родина» на ул. Баумана и ТЦ «Детский мир» на ул. Петербургской, являющейся фактически продолжением вышеупомянутого коридора. Видимо, тут влияют как опасения торговых операторов, наслышанных про насыщенность казанского рынка, так и консервативность потребителя. Та же улица Баумана вовсе не является «золотой» на всём своём протяжении: ближе к Кремлю на ней уже традиционные развалины старого города и ветер с песком. «Родина» не расположена в этом глухом углу улицы, нет – ТЦ всего лишь в одном блоке от перекрёстка Баумана и ул. Кави Наджми, за которым потоки покупателей и гуляющих несколько спадают, что при некоторой нервозности, как оказалось, может привести к задержкам в сдаче помещений. «Детский мир», сменивший старый местный универмаг (последний закрыт), просто расположен слишком близко к ТЦ «Кольцо». В итоге в нём открыты крупные арендаторы – профильный, «Санта-Хаус» и Modis, а остальные площади пока не сданы.

Большой, но бестолковый...

Основная прослойка торговых центров испытывает некоторые проблемы от единообразия арендаторов галереи: те, операторы, что выходили на казанский рынок в 2004-2006 годах, сидят и в «Кольце», и в «Тандеме», и в Park House, а новые выходить побаиваются. «Естественно нужны новые марки, в условиях, когда люди продолжают ездить за покупками в Москву», - сетуют наши собеседники. Но Казань пока больше интересует крупноформатных операторов бытовой техники и продовольственных товаров.

Лучше себя чувствует в этой ситуации разве что «Мега», за счёт больших размеров и таких арендаторов как Zara. Первое открытие «Меги» в регионах было, пожалуй, наиболее удачным: торговый центр вышел на только ещё развивающийся рынок, где его формат, профессиональность концепции и якоря вызвали фурор. Впрочем, рынок меняется: по словам местных игроков мебельного рынка большая часть клиентов, посмотрев на «Икеа», вернулась в традиционные места покупки. Сохраняет свою уникальность и привлекательность OBI – очень важный оператор для вчерашних выходцев из деревни, заядлых дачников. Ряд опрошенных экспертов высказали мнение, что общая аудитория «Меги» беднее, чем люди, посещающие торговые точки в центре города, что сказывается как на якорях, так и на галерее. С другой стороны, рассказывают, что на восток города приезжают автобусы с жителями восточных, нефтедобывающих районов Татарстана (Альметьевск, Бугульма) – большая их часть тратит свои «сверхдоходы» в «Меге», а до центра добираются не все – так причудливо совпали микроположение торгового центра и макроположение Казани. Если говорить о цифрах, то по данным исследования агентства IRG в казанскую «Мегу» большая часть посетителей приезжает ради галереи (57% - покупка одежды) и развлечений (33% - каток и детские игровые площадки), треть (29%) едет или идёт в «Бахетле», ещё 23% интересуют товары для дома, мебель и косметика. Перспективы торгового центра связаны с дальнейшей застройкой прилегающих жилых районов города.

ТЦ «Кольцо» - прямой аналог московского «Охотного ряда» по местоположению: в месте пересечения улиц Пушкина, Баумана и Петербургской, у центральной станции метро. Соответственно, он оказался наполнен туристами и студентами, стал достопримечательностью и тусовочным местом, в такой же мере, как и торговым центром. Такая специализация даёт как преимущества (подобный объект никогда не уйдёт с рынка), так и создаёт проблемы – для супермаркета (поток и средний чек в нём невелики) или для торговых операторов, которым в отличие от развлекательных чуть сложнее подстроиться под преобладающую аудиторию. Средний трафик торгового центра весьма приличный – 20-22 тыс. человек в день, пиковый поток, в субботу достигает и 30 тыс. человек. Местные франчайзи торговых операторов занимают в ТЦ около половины общего от числа арендаторов и не более 20% площади.

Торговые центры «Тандем» и Park House расположены в северо-западной части города, за Казанкой. «Тандем» обычно называют весьма удачным проектом, как по местоположению – он собирает потоки сразу из четырёх районов города – Московского, Кировского, Ново-Савиновского и Авиастроительного, так и по формату и набору арендаторов. Расположенный не очень далеко от «Тандема» Park House считается менее успешным: он позже вышел на рынок, определённые имиджевые проблемы были связаны с обрушением части кровли ТЦ через полгода после открытия. В целом, погоня девелопера за простором и размахом привела к сомнительным результатам: в торговом центре огромный по площади и совершенно невнятный с небольшим числом операторов food court, есть мёртвые зоны в тех местах, куда покупатели уже просто не добираются в изнеможении, некоторые арендаторы при этом сидят на просторах ТЦ в двух местах.

Маленьких много, больших мало

В сетевой торговле многим местным операторам, как и торговым центрам первой волны с приходом новых игроков пришлось поужаться. Впрочем, внешняя экспансия приводит к разным результатам: «В условиях жёсткой конкуренции некоторые казанские торговые операторы потеряли свою долю рынка, а некоторые, напротив, реорганизовав бизнес, вышли на федеральный уровень», - сообщает г-н Гируцкий. Примером тому казанская сеть Domo, её взлёт произошёл не без финансовой поддержки «Татфондбанка», но пример это не единственный. В целом в сфере торговли бытовой техники традиционно наиболее острая конкуренция. На казанском рынке кроме шести магазинов Domo присутствуют 7 «Эльдорадо» (в том числе в ТЦ «Сувар-плаза» и XL) и один магазин «Это» (в ТЦ «Тандем»), 4 «М.Видео» (ТЦ «Кольцо», «Мега»), 4 «Техносилы» (ТЦ Park House, «Сити-центр», ТК «Савиново»), 2 «Мира» и 6 точек местного оператора «Александр ЛТД».

В продовольственной рознице два местных крупнейших игрока – группа «Эдельвейс» (собственник «Кольца» и ГУМа) и компания «Бахетле». Первая активно развивала торговую сеть в конце 90-х годов, когда был большой спрос на некапитальные и малые объекты – в итоге сейчас у компании около ста точек, но уже не такие сильные позиции на рынке. «Бахетле», первый магазин которой открылся в 1998 году, сейчас контролирует около 25% продаж продовольствия в Казани, уступая только рынкам (27%) и магазинам у дома (26%). Ребята из сети определяет её как премиальную. «В местном понимании, - не так дорого как в «Азбуке вкуса» или «Глобус гурмэ», но максимально квалифицированно для местного рынка. Премиум-супермаркет – это самый лучший магазин, а не самый дорогой». Наибольшее число супермаркетов сети открывалось в 2004-2006 годах. В 2007 первый гипермаркет «Бахетле» появился в «Меге», куда она пришла на смену не очень эффективно работавшему «Рамстору». Сейчас в состав сети входят 8 супермаркетов и один гипермаркет в Казани, по одному супермаркету в Набережных Челнах и Нижнекамске, два в Москве, один в Балашихе. Из казанских точек компании две сопровождает небольшая торговая галерея, две входят в состав торговых центров районного масштаба. Стратегия развития «Бахетле» предполагает открытие ещё 16 магазинов до 2010 года, при соотношении собственных и арендованных помещений 70/30. В ритейле у сети также своя специфика: основная «фишка» в собственном производстве. Замороженные продукты, полуфабрикаты, салаты, блюда национальной кухни – около тысячи наименований продукции из стандартных 35-50 тыс. производится в подсобных цехах при магазинах, занимая при этом в обороте 40% и более. Средний чек в сети колеблется от 350 до 1200 руб. в зависимости от района и аудитории супермаркета. Главное конкурентное преимущество компании – возможно интуитивное понимание менталитета местного потребителя. В точку сеть попала с собственным производством, премиальный статус поддерживается и за счёт серьёзного контроля за качеством продукции, особенно мясной, что важно для традиционной татарской кухни, в сервисе учитывается и специфика «восточного менталитета». В итоге в сравнительно небогатой вроде Казани, не самая дешёвая сеть не просто собрала в своих магазинах верхнюю потребительскую прослойку, но и стала явным лидером рынка. В городе сеть не планирует значительно расширяться: «Для нас этот рынок практически весь охвачен – осталось «закрыть» ещё некоторые выезды из города, а так, перспективными мы считаем города республики, соседние регионы, очень интересен столичный рынок».

Первым из пришлых игроков в продовольственной рознице был «Рамстор». Начинала сеть в Казани хорошо, но, по общему мнению, не самым лучшим образом выдержала конкурентную борьбу, проиграв в первую очередь «Бахетле». Сейчас в городе четыре точки ещё под старым брендом – одна из них в небольшом собственном ТЦ. Кроме того, на рынке присутствуют «Патерсон» (7 супермаркетов, в том числе в ТЦ «Сувар-плаза»), один магазин «Пятёрочки» и 12 спорных магазинов сети «Гроссмарт». В нише гипермаркетов «Бахетле» оказалась конкурентом Real (в ТЦ Park House) и «Перекрёстков» (у сети два гипермаркета в ТЦ «Тандем» и ТК «Савиново» и два супермаркета), и поначалу оказалась втянутой в ценовые войны, но в итоге от них отказалась, оставив пришлых ритейлеров биться за поток небогатых покупателей. «Перекрёсток» и Real заняли хорошие стартовые позиции на рынке, хотя сливки в этом сегменте уже сняты Metro. Основная стратегия данных сетей сейчас – это демпинг. Также в нише гипермаркетов на северной окраине города появился «Вестер». Ищут возможности для выхода на рынок «Лента» и «О’Кей», а также «Мосмарт». Не против дополнительных возможностей для расширения и уже присутствующие розничные сети, но здесь вдруг оказывается, что при обилии малых площадей в Казани катастрофически не хватает крупноформатных. Видимо, за редевелопментом промзон – будущее.

И ещё через три года…

При всей сложности ситуации на торговом рынке Казани, он представляет ещё немало возможностей. Некоторое перенасыщение было во многом связано с тем, что не самый большой по потенциалу потребительский рынок массированно освоили за несколько лет. Однако жизнь на месте не стоит. Внешняя экспансия привела не только к дополнительным расходам населения – появились новые рабочие места, подросли зарплаты. Поэтому, дальнейшее, более плавное, конечно, развитие рынка неизбежно. Как видно, город вполне перспективным и интересным считают операторы крупноформатной торговли. Что касается операторов меньшего размера, дело больше в тонкой настройке бизнеса. "Стоит больше внимания уделять собственным магазинам, ресторанам, интересоваться предпочтениями потребителя, тогда всё будет нормально. Есть как примеры успешного развития новых операторов, внимательно относящихся к своему делу, так и случаи быстрого выхода с рынка, если людей заботит больше чисто формальное расширение сети. Мы стараемся постоянно развивать наш торговый центр вместе с рынком, и считаем, что арендаторы тоже должны развиваться и проявлять активность, при этом интерес к различным маркетинговым акциям проявляют больше местные, казанские арендаторы" - сказали в одном из вышеперечисленных ТЦ.

В городе есть ещё один район, вообще никак не освоенный торговыми операторами торговыми центрами – Авиастроительный, - там много малоосвоенных территорий, а люди рано или поздно туда поедут. Открыты ниши ещё для одного - двух крупных торговых центров общегородского масштаба с уникальными якорями. Есть место для специализированных и малых ТЦ, структурирующих торговые зоны крупных объектов. Традиционно, как и по всей России, в Казани слабо развит сегмент магазинов у дома и небольших супермаркетов. Возможно, что удачными окажутся здесь и новые форматы торговых объектов, которые пока отсутствуют не только в Казани, но и в России в целом.

Transport Infrastructure
Ekatherinburg is one of the four key transport hubs of the region. The rail hub was the last to be established (early 20th century), however, it has outstripped Chelyabinsk, Ufa and Perm rail centres by the cargo turnover and its size in the period of Tyumen region northern okrugs development. So, for this territory Ekatherinburg is a natural transport link with the main territory of the country. The city encompasses more than ten rail stations. The major railway lines go from the north-west (Perm direction) to the south-east (Tyumen direction) of the city; there is also a branch to the south (Chelyabinsk). Most city and suburban industrial zones are located close to railway.

Road transport hum connects roads to Chelyabinsk and Perm (federal highways of primary importance), to Tumen, Kurgan and Ufa (federal highways of secondary importance), and local highways to Serov – Nizhny Tagil, Irbit and Polevskoy. The most popular highway, however, is Kazan-Perm-Ekatherinburg-Tumen-Omsk. It is most convenient to access Chelyabinsk and Kurgan by highway (minimal time is 3 – 3.5 hours); Tumen and Perm are quite accessible – 4-6 hour trip, and the least accessible is Ufa (6-8 hour trip by a number of secondary highways). A circle road is being built around the city, which presently provides access to all key radial highways. The traffic system within the city is quite complicated. The road situation has recently been intense; there are traffic jams between various parts of the city.

Total stock
Ekatherinburg warehouse facilities market is mainly formed based upon production facilities and trade depots. They are mostly used for intermediate (accumulative) warehouses with low intensity of dispatches. The existing facilities are mainly outdoor sites and unheated warehouses.

The largest warehouse complexes of Ekatherinburg (Vostokneftegazstroykomplekt, Northern Terminal, Obornstabsbyt) are relatively large sites within the city limits (industrial zones), encompassing a number of small and medium scale facilities of C class with total area up to 40,000 sq. m. The sole modern warehouse complex (Istok with total area of approximately 10,000 sq. m) is located near Koltsove airport and renders custodian services.

Estimates of the total area of warehouse facilities vary from 650 to 750,000 sq. m. The area of relatively high-quality facilities (class B, B-) is estimated at the level of 40-50,000 sq. m of mainly built-to-suite warehouses.

Potential areas of warehouse projects development in Ekatherinburg and its suburbs are central and northern parts of the city (Gypsovaya station – areas allotted by the authorities for Eurasian logistics complex project, existing industrial zones of Uralmash with low-quality facilities); Vtorchermet area (southern part of the city); Koltsovo airport area (south-eastern suburb of the city, Koltsovo, Istok, Bolshoy Istok and Aramil villages), Pyshma and Beresovsky villages. All circle highway intersection with major highways (to Chelyabinsk, Tyumen and Nizhny Tagil) and towns within 60 km from Ekatherinburg, such as Aramil, Verkhnaya Pyshma, Polevskoy, Pervouralsk and Revda, are also potentially interesting.

Operating and projected facilities
NLC Ekatherinburg.
Location: 12 km to the east from the city centre (near Novosverdlovskaya Thermal Power Plant);
Total project area – 40,000 sq. m;
First line construction – 10,000 sq. m; expected launch – 1st-2nd quarter of 2007;
Second line – 30,000 sq. m; launch is scheduled until the end of the current year;
Project competitive edge – competent operator, which entered the market several years ago, favourable location.

Oboronsnabsbyt Warehouse Complex.
Location – Koltsovo settlement (close to Ekaterinburg airport);
Existing capacity – about 9,000 sq. m of C and D class warehouses;
Tenants – Russian Logistics Service, tenants of Oboronsnabsbyt construction bazaar;
Total project area is 70,000 sq. m;
Construction stages – 25-30,000 sq. m;
First stage – Class-A facility, 4Q 2008;

Project competitive edge: local player, well aware of the market; relatively favourable location; railway line, communications. Project drawbacks are small area and non-professional developer.

Istok Warehouse Terminal.
Location – Koltsovo area;
Existing capacities – about 10,000 sq. m of Class-B facilities (as of year 2006);
Developer and operator – Uralstroykomplekt;
Partners – Frans Maas (DSV), the National Logistics Company;
Total project area of the project - 50,000 sq. m.;
Second phase is to be completed in 2007 (40,000 sq. m);

This warehouse complex of B+ class has the total area 9,956 sq. m and capacity of 10 thousand pallets. Four new buildings are constructed at the guarded site. The facilities are not for rent, the complex renders custodian services. The complex is planned to be expanded up to 60 thousand pallets (plus 50,000 sq. m) in 2007. Project competitive edges are professional consultant, professional partners, state-of-the art work technologies (for the local market), already operative first line, market awareness of the project; the facilities are put into operation at rapid pace. Project drawback is less favourable microlocation (inconvenient access to M5 highway and circle highway).

Chkalovsky Terminal.
Location – Koltsovo area;
Existing capacities of 4-5,000 sq. m.;
Total project area is 220-250,000 sq. m.;
The project includes total of 4 phases;
By the end of 2007 30-40,000 sq. m are to be put into operation;
The entire facility is scheduled for launch by the end of 2010;
The project is implemented by RED investment company*;

The development concept is designed by Iris Russia (nov.-dec. 2006). Two buildings used for trade, office and warehouse purposes (for the operator’s own operations) and a number of sporadically located structures are located at the project site. Presently the key line in the project implementation is the sale of areas in the constructed complex. The part of the complex may be retained by the company for ownership. The project competitive edges are direct access to the 'Ekatherinburg circle highway', professional consultant, operative project first stage and market awareness of the project. The key project problems are uncertain strategy, unclear objectives pursued by the developer’s management, lack of professional brokers, peat land and a lack of engineering and technical communications.

MPSF Module Logistics Centre.
Location – Koltsovo area;
Prime contractor – Uraltransspetsstroy Trust;
Project competitive edge is a direct access to the 'Ekatherinburg circle highway';

Key project problem is that it includes semi-professional facilities. Obviously, at the initial implementation stages the project will not be able to compete with the complex under consideration in the same niche. One more project may be implemented near Chkalovsky. One of the project participants is Atomstroykompleks.

Eurasian Transport and Logistics Centre.
Location – north-western part of the city (Gypsovaya railway station).
Involved parties are Sverdlovsk Region Administration, Ekatherinburg Administration, Lorry JSC, Uralcontainer CJSC;
Total project area is 130,000 sq. m.;
Existing facilities are container terminal (40 thousand TEU);
The contraction in process is 10,000 sq. m with further expansion up to 30,000 sq. m (Lorry);

Initially the site was considered as container terminals, but presently the plans provide for construction of terminals for trucks servicing. Project competitive edges are political support and administrative resource. Project drawbacks are its location (close to residential buildings, transport problems), uncertain project details and terms for completion, non-professionalism and conflict of interests of the project participants.

Logisic park Pyshma.
Location: 2 km to the north from the city (Pyshma settlement area);
Total project area – 270,000 sq. m;
First line construction – 95,000 sq. m; expected launch – 4th quarter of 2007;
Project competitive edge – only class A facility realised by professional federal-scale operator.

Demand
Presently one may discuss hidden or latent demand for high-quality warehouse facilities due to lack of any major projects. Unavailability of fundamental logistic infrastructure simply hinders the development of consumer sector of local and regional economy and impedes higher investment in adjacent sectors. When first modern logistics facilities have been launched, one may be able to assess the acuteness of the imbalance between demand and supply in terms of quantity and quality.

Three categories of warehouse facilities tenants may be identified in the city warehouse market: non-resident companies, large (medium) local companies and small companies; Meanwhile, non-resident companies account for approximately 40-45% of the market.

There are still many industrial zones in the region, but demand has emerged for brand new services of logistics operators – inventory level optimization of joint cost management to minimize them. Old warehouses are not fit for this purpose.

According to Ekatherinburg administration estimates, warehouse facilities market deficit is 750-800,000 sq. m. More conservative estimate, which takes into account needs of retail and wholesale trade only (based upon ratio between retail trade turnover and high-quality warehouse facilities in Moscow market) is 400-450,000 sq. m of modern warehouse facilities presently required for proper operation of the consumer market. The estimate of the city administration also seems relatively adequate, taking into account increasing figures of retail and wholesale trade in middle run, expanding market of business estate and Ekatherinburg development prospects as the logistics centre of the Urals region.

Demand growth in the current year may be estimated at the level of 20-30,000 sq. m per year. In the middle run increase in the consumer market, development of the modern forms of business estate and higher turnover of the modern trade operators of Ekatherinburg and neighbouring regional centres are likely to change the demand trend. Should the situation develop under this scenario the growth of demand for logistics outsourcing and, respectively, modern warehouse facilities should equal at least 50-100,000 sq. m per year.

The additional source for the market growth must become the switch by the current users of low-quality warehouses to higher class facilities, increase in their turnovers and required areas. Given this trend, the present small format supply in the warehouse market will cease to meet the requirements of the considerable consumer segment.

The key operators of the Russian logistics services market are present in the city – NLC, Russian Logistics Service, DHL, Tablogix, Lorry, Asstra AG. Relogix plans to enter the local market which plans are most likely to be adjusted taking into account the lack of high-quality supply. Interest expressed by other national level logistics operators to Ekatherinburg may be assessed as high.

Supply Forecast
The market supply growth is insufficient. Major players have failed up to now to find any mechanisms to enter markets to the larger extent, which local players still have no sufficient investment resources to implement major warehouse projects.

Supply growth in 2007, without taking into account the project, is estimated at the level of 110-140,000 sq. m of new facilities, of which 80-90,000 sq. m are of A-B+ class, and 80,000 sq. m for own needs (logistic operators), 30-50,000 sq. m of C, B- classes.

Supply growth in 2008 will total 95-170,000 sq. m of respectively high-quality facilities and 30-50,000 sq. m of C and B- class facilities. The facilities are expected of mostly speculative nature. The total forecast for the two years to come is 205-310,000 sq. m of warehouse facilities, partially built-to-suit, and partially non-complying with the demand structure and increasing requirements to quality.

By years 2008-2009 major Moscow developers expressing interest in the market (MLP, Capital Partners) are likely to have found possibilities to enter it, or the investment resources of local financial and industrial groups will be aimed at warehouse market.

Vacancy rates
Presently there are almost no vacant warehouse facilities with characteristics are close to high-quality ones. The zero level of vacant facilities is most likely to preserve in the first high-quality projects launched under the conditions of relevant deficit.

Rents
The major part of low-quality warehouse facilities is rented at rates varying from USD 65 to 85/sq. m/year (including VAT); rates for unheated warehouses now can reach the upper level of the above interval. Rent for upgraded facilities (of C+ or B- class) amount to USD 100-125 /sq. m/year (including VAT). Possible launch of major warehouse projects may adjust the situation: rates for C class facilities would shrink by 10-20%, and the interval from USD 100 to 125/sq. m/year will remain the price level for B class facilities; rates for class A facilities will amount to USD 120-140/sq. m/year (triple net) depending on the nature of the tenant’s business.

Forecast
In the middle run the up-to-date warehouse facilities market will not be established in Ekatherinburg. Activity will be limited to a few high-quality and a few semi-professional projects, which will partially satisfy the current demand and underlie new demand segments and volumes. By 2009 the area of the modern warehouse facilities will reach the level of 200-250,000 sq. m in Ekatherinburg, some 100-150,000 sq. m may be constructed in semi-professional sector. Starting from 2009-2010, the full-scale market entry of international and federal investors and developers is most likely. Upon their entry, a new stage will begin, which will imply massive construction of warehouse facilities and replacement of semi-professional and non-professional warehouse facilities, both existing and planned to enter the market in the two-three years to come.