Пётр Серёгин специально для Региональной аналитики

Что такое Тюмень? Город, разбухший на нефтяных деньгах, сибирский Хьюстон: стеклянные корпуса ТГУ, первый небоскрёб Запсибгазпрома, коммерческие автобусы, числом давно превзошедшие муниципальные, молодёжь, нефтегазовый университет, проектные институты, филиалы северных банков и штаб-квартиры компаний, работающих на Ямале и в Приобье, золотая молодёжь – приехавшие на учёбу детки небедных родителей с Севера.

Хребет города – узкая Республика (улица Республики), стартующая от места его заложения – Туры, Троицкого монастыря. Напротив пойменные деревенские кварталы сибирских татар, куда ведёт вполне современный пешеходный мост, явно рекреационного характера, где-нибудь в восьмидесятых вписанный в старинную городскую среду, именно тогда, когда история и отдых вдруг начали ассоциироваться друг с другом.

Первое время на Республику наседают старые кварталы с частой сетью улочек, зелёные, тихие, с нередкими вкраплениями старой благородной Тюмени. А на самой улице встречаются здания дореволюционного вида – это остатки старого мещанско-купеческого центра. Сюда в 70-х впихнули новое для того времени здание ТГУ, детский театр и магазин Океан. Центр здесь двухордовый: параллельно неширокой Республике идёт вообще узкая улица Ленина.

Затем следует провинциальный ампир – центр образцового советского города образца 30-50-х годов: колонны, жёлтый цвет, массивные формы, сталинская идиллия. И это до сих пор вроде как центр города – областная администрация и городская дума (бывшие обком и облсовет, смотрящие друг на друга), главпочтамт, индустриальный институт (он же нефтегаз), массивный Ленин – всё на одной площади. Через улицу Ленина – Горсад, место образцового отдыха образцовых советских граждан. С другой стороны на задворках вдруг кварталы 70-80-х – следы оккупации и переформатирования части старой Тюмени, где несчастные улицы то теряются, то вновь возникают, никак не вписываясь в пространственную логику микрорайона. Кончается это безобразие на ул. Осипенко, где вроде опять у Туры появляются старые кварталы, но новый город бочком-бочком и выбил-таки себе выход к реке и Заречью, укрепив магистраль улицы Профсоюзной, выходящей на мост, новыми дворами.

А мы двинемся дальше вдоль Республики – за площадью с Лениным ещё продолжаются дома сталинско-раннехрущёвской формации, но к ним вплотную прибиты два советских учреждения нефтяной обслуги – это уже поздний Хрущёв и ранний Брежнев. Друг напротив друга, через улицу, «Гипротюменьнефтегаз» и геофизический, не-то геологический институт. Бочком к «Гипро» - областная библиотека. За ул. Ленина главная народная достопримечательность – Базар и приютившийся рядом магазин ЦУМ – в общем позднесоветские торговые ряды, Сити, центр торговли.

Далее улица Ленина, за которой обнаруживалось столько интересного, кончается: Республика следует в гордом одиночестве. Вдоль нее размахнулось ударное строительство 60-70-х – убогие хрущёвки и девятиэтажки, сюрреалистический «Муравейник» – здоровенная малосемейка красующаяся на главной улице города с такой гордостью как будто это Академия Генштаба на проспекте Сахарова в Москве. Среди пятиэтажных кварталов иногда возникают кварталы 80-х – повыше и здания 90-х, в том числе и тот самый небоскрёб Запсибгазпрома.

Там, где Республика пересекается с Пермякова – всё кончается. Начинаются какие-то дикие открытые пространства с огромными сооружениями – мосты, эстакады, широченные транспортные магистрали (именно магистрали, не улицы), две сразу телевизионные вышки. Человек тут явно лишний, прохожие с опаской перебегают какие-то части этих пространств, даже дома и те скромно жмутся по сторонам. Всё это архитектурные веяния западноевропейских шестидесятых, дошедшие до нас в 80-90-е – новые районы Киева или Чебоксар или ещё чего. С человеком всё ясно: он действительно тут не предусмотрен, маленькому человеку нечего шляться по этим немереным техническим просторам, когда ему положено организовано и быстро перемещаться посредством транспорта (хотя советская действительность добила и эту техническую утопию – отдельные советские граждане не маленькие совсем, а очень гордые и полезут, в поток машин, а тот, в свою очередь окажется не очень быстрым и технологически красивым – всё испортит какой-нибудь драный сарай, идущий в посёлок Тарманский).

Гордая мощь фабричного происхождения архитектуры чуть умеряется при удалении от пермяковской развязки. Начинаются жилые районы – улицы становятся поуже, строения чуть больше подбиты друг ко другу, хотя главное достижение советского градостроительства восьмидесятых – ощущение проживания в открытом поле – остаётся. Поле и действительно расстилается во все стороны, в нём построена восточная часть города – большой транспортно-технологически-жилой комбинат. Лежит он теперь только с одной (южной) стороны от железной дороги. С севера, прямо за Пермякова – автовокзал (как и положено, почти на самом отшибе), а за ним пятиэтажками город быстро вымирает. Дальше, выдержав паузу, - тюменские suburbs – Гилева, Быкова, Копытова, Рабочий Посёлок и великое Антипино, прославившееся в 98-ом на всю Россию благодаря какой-то тупой истории про местных якобы сатанистов, напечатанной в газете Труд. С Республикой нам приходится распрощаться – она превращается в пригородное шоссе, ведущее в упомянутые пригороды.

С юга от ж.д. главных улицы две – Широтная и , идущие вдоль «железки». Последний смежный микрорайон поэтически назван Восточным. Места здешние называют иногда Широтной, иногда Восточным – смотря кто где живёт. Однако там далеко на восток есть ещё таинственная Войновка, куда ещё ходит городской 25 автобус, но где уже есть самостоятельная, первая после Тюмени железнодорожная станция. Вот за ней-то кончается «полис», но не кончается тюменская «ойкумена»: мимо Восточного и Войновки несётся трасса, которая уклоняется на юго-восток и вливается во вполне героические спутники Тюмени – Винзили и Боровский. Достигают их жители Тюмени обычно на электричках, поэтому окраинным восточным тюменцам они не братья – напротив, из-за транспортных причуд это две наиболее далёких пространственно и психологически категории граждан тюменского мира. Ну да ладно, Винзили известны своей психлечебницей, для белогорячечных больных, причём известны до Ямала включительно – это местные Белые Столбы (мне в своё время так и объясняли, что такое Белые Столбы – мол, у них там, под Москвой, есть свои Винзили…). Посёлок Боровский менее знаменит, зато он пол-области ударно снабжает курятиной, яйцами и пакетами с рекламой Боровской птицефабрики. Дальше трасса принимает восточное направление и уносит путешественника в далёкие Заводоуковск, Ялуторовск, Ишим и даже Омск…

Параллельно автомобильному Транссибу пролегает настоящий – железнодорожный дедушка, 1912 года постройки. За Войновкой от него решительно на север ответвляется железная дорога помоложе (70-80-х), через Туру в Тобольск, а затем в Пыть-Ях, Нефтеюганск, Сургут, Нижневартовск, в болота, широченные реки, на Севера к нефти, к деньгам.

Прогулявшись на восток, вдоль основного направления города, не забудем и других тюменских районов:

Старый центр, совсем притиснутый к Туре, почти сброшенный в неё ударами советских районов, зданий или просто небрежного отношения теперь вынужден распространять свою репутацию на районы неведомые, запретные и ранее совершенно маргинальные – заречные татарские слободы, где и сибирские татары, и бухарцы, и просто татары, и мечеть и кучи личных усадеб – городская деревня, впрочем, по меркам десятых – двадцатых годов скорее район householder’s с претензией на благополучие, самостоятельность и параллельный (русскому) высокий социальный статус, пусть и в формате бендеровских времён. Прямо у реки, между старым центром и его дореволюционным оппонентом, этнической альтернативой, современным почти собратом, впихнули – таки советский индастриал – ржавые баржи, краны, безумные заводы, рельсы – запретная захламлённая территория, что-то вроде общего криминального места американских фильмов – свалки старых автомобилей, последнего прибежища маньяков и русской мафии.

Татарские районы упираются в айсберги трёх Заречных микрорайонов – новые районы позднего Совка – и далеко, и за мостом, и хрен доберёшься, и молодёжи, и кто победней, и кто на особом счету (то хулиганьё, то интеллигенция).

От точки отсчёта – от монастыря на юг – Ямская улица, за речку Тюменку – целый веер улиц, старый деревянный, тоже householder’овский район; старый, но не центр. Молчащий, как-то в тень ушедший, хотя дышит прямо в спину центру – прямо за Ленина начинается, с запада ограничен оживлённой улицей Первомайской, ведущей от Республики – Ленина к ж.д. вокзалу. От самых оживлённых улиц Города в сторону – два шага и вдруг тишь да гладь, деревня – ни дать ни взять. Очень похоже всё это на кулацкое гетто двадцатых годов: настрой как в Заречье, только район русский, а потому после революции маргинализованный.

Район за Тюменкой прямо примыкает к вокзалу, от Ямской отделён обширным оврагом – последний облюбовали стадион и военно-инженерное училище, именуемое также ТВВИКУ. За железной дорогой деревенские слободы продолжаются и плавно перетекают в места, известные в народе как Московский и Червишевский тракт – две окраинные улицы, переходившие исторически в дорогу на столицу и в дорогу на близлежащую деревню уравненные в городской топографии. Тут все смешано: слободы где-то теснимы, где-то теснят новые кварталы. Особый отдел здешних мест – улица Амурская – несколько высоток среди деревни, да аэропорт Плеханово под боком. Район Амурской обходит в итоге тот самый обширный овраг и смыкается с Авторемонтной – Колонией №2 – Нефтемашем – Домом Обороны (а это вроде бы совсем другой район города, значительно от всех Московских трактов удалённый – дело в железной дороге – она бескомпромиссно разделяет Амурскую и Авторемонтную, ну да чуть ниже). От Нефтемаша вдруг опять до Туры недалеко – вырисовывается она здесь своим изгибом и возле поименованного завода через неё пролегает переправа, предваряющая тюменские мосты, как во времени, так и по течению реки.

Но Нефтемаш – это чуть в сторону, а если устремиться с Авторемонтной в центр Города, то центр цивилизации здешних окраин (всё чинно: большая круглая площадь, конечная троллейбусов, облезлые малосемейки, магазинов несметное число) или Дом Обороны никак не минуешь – он вырос на плечах у Ямской – улочки для не самых бедных людей девятнадцатого столетия, и потому опять дома, дома деревянные, заборы, огороды и жители – потомки классово неблагонадёжных. Ну и сбоку советский Дом Обороны опять приткнут кулацким нашим райончиком, уже обозренным, через который можно на Ленина, а можно к вокзалу вырулить. Наконец, Амурская (!) и два тракта (Московский и Червишевский) – вернёмся к ним, в обратную от дома обороны сторону устремляется к третьему и шестому микрорайонам (хотя ездят в них обычно через Пермякова, где мы уже были по пути в Восточный – налево, а в 3-й и 6-й - направо), через Мельникайте – улицу, прямо из городского центра прыгнувшую через железную дорогу (совсем недавно эстакаду отгрохали) и нагло вторгшуюся в здешние окраины.

Так почти все круги позамыкались – все со всеми соседи, теперь о том, что перечисленные районы разъединяет, почему интересно, что они рядом на самом деле. Во-первых, мы то и дело об ж.д. спотыкались – она делит город на две части, и транспортных перекидок, по которым могут успешно автобусы ходить всего три. Центр лежит с севера от железной дороги, Московский тракт, 3-й, 6-й и Восточный микрорайоны - с юга. Путешествие на восток через технократическую Пермякова уже описано, аналогичное же путешествие в номерные микрорайоны, отличающееся также описанным в истории поворотом направо, разделяет жителей двух тюменских районов практически навсегда – разница в маршрутах автобусов делает ничтожным географическое соседство. Ещё хуже связи номерных микрорайонов и Московского тракта – на последний автобусы и троллейбусы ходят через другую улицу, другую эстакаду и из другого района Центра. Жители двух районов видят дома друг друга на горизонте как на разных берегах разделяющего их моря. Ещё хуже с Амурской и Авторемонтной – они, как говорилось, граничат впритык, но через железную дорогу. Даже если бы между ними захотели ездить автобусы, они бы не смогли: в итоге путешествие из района в район, пешком занимающее пятнадцать минут, при помощи общественного транспорта (в Центр потом из Центра) занимает минут сорок, что для Тюмени много. В целом пространство за ж.д. очень колониально по характеру – жёстко завязано на транспортные линии – соединения с центром и слабо реагирует на соседство, каждый район жутко анклавен. Что касается перелётов через ж.д., то между Пермяковским и «Морисаторезовским», ведущим к трактам перелётом есть третий – под улицей Мельникайте, однако её внезапное появление по ту сторону железной дороги пока ещё не осмыслено.

Другой рубеж, отделяющий от Центра теперь уже Заречье – это Тура и об неё мы тоже не раз уже запинались. Интересно, что татарская слобода к Центру как Амурская к Дому обороны – только пешком (через пешеходный мост), большие мосты ведут только в новые микрорайоны, вытесняя на периферию функционального пространства Города мало того, что частновладельческий, так ещё и инородческий район. К нему дорога уже там, за Рекой припетляет из Заречных микрорайонов и мимо побежит на посёлок Нефтяник, где гордо забабахали Биофак ТГУ – прямо на самой окраине Города.

А из Заречных микрорайонов улицы стекаются в одну дорогу, что направлена на восток – сначала к двум татарским деревням Ембаево и Тураево, где дачи у многих, затем к Каскаре – ПГТ-конкуренту Боровского, тоже со своей птицефабрикой. Дальше Сазоново – кирпичная красная церковь пятнадцатого года, здесь тюменский хинтерланд кончается, дорога резко заворачивает на север, на Тобольск...

Бизнес-центр «Две Башни», в квартале улиц Белинского, Короленко, Новой, Нижегородский район – проект компании «Серебряный век». Ввод в эксплуатацию 2004. Количество уровней 9-10. Общая площадь 9300 м.  Первое здание с уровнем отделки в большей или меньшей степени соответствующей классу В (свободная планировка, централизованная охрана, открытая парковка на 80 мест и подземная на 40, автономная газовая котельная, лифты повышенной комфортности, оптоволоконная связь, электроснабжение 1 категории надежности, кафе, киоски, спортивно-оздоровительный центр). Все площади проданы в ходе строительства по ценам $760-800 за кв.м.

Бизнес-центр «Авантаж», ул. Торговая, Нижегородский район, - проект группы «Гарантия Строй» (девелопер жилой недвижимости верхнего эконом-класса и бизнес-класса). Представляет собой целевую реконструкцию особняка 18 века (2005). Общая площадь – 3 300 кв.м. Охраняемая стоянка на 60 мест, исключительное местоположение (200 м. от Кремля). Площади в здании продавались в 2004 году по цене до $1100 за кв.м. В здании находятся офисы таких компаний как группа «УралСиб», Zepter, DHL.

Бизнес-центр "Столица Нижний"* общей площадью около 22 258 кв. м был сдан в эксплуатацию в середине декабря 2005 года. Строительство началось в августе 2004-го. Владеет бизнес-центром Группа компаний "Столица Нижний". Одновременно компания является девелопером и инвестором проекта. В процессе его создания девелопера консультировали компании Jones Lang LaSalle и MMA+FRI. Архитекторами проекта выступают компании 000 "НПП Архитектоника" , ООО "НПСПТехнос". Помещения в аренду сдавались ООО "Столица Нижний Риэлти". Объект расположен по адресу: г. Н. Новгород, ул. Горького, 117, в 1 км от нижегородского Кремля на первой линии домов. Здание состоит из групп разных по величине башен (13, 16 и 18 этажей), которые имеют разное цветовое решение и объединены в единое целое 3-этажным подиумом-стилобатом. Шаг колонн в бизнес-центре составляет 8 х 8 м. Высота от пола до потолка - от 4, 2-3, 3 м. Здание оснащено BMS (автоматизированная система управления зданием). Наземная парковка бизнес-центра рассчитана на 225 м/м, подземная - на 68 м/м. Среди арендаторов здания - компании МБРР, Raiffeisenbank Austria, KPMG и др. Доля вакантных площадей: 15 % (2006), 5% (2007), ок. 0% (1H 2008), 8% (3Q 2009; также вакантно 859 кв.м торговых площадей - ок. 50%). Общий объем инвестиций в проект составил $22 млн. Предполагаемые сроки окупаемости - 7 лет.

Строительство.

Презентация компании периода строительства:
Проект представляет собой первый специализированный бизнес-центр класса А в Нижнем Новгороде. Офисные площади составляют более 23000 м2. Это высококлассное здание с широким набором опций. Архитектура и планировки разработаны известными архитекторами Н. Новгорода и Москвы. Концепция проекта разработана при поддержке известной консалтинговой компании "Jones Lang LaSalle".
Офисный центр располагается на пересечении проектируемого Решетниковского бульвара и переулка Гранитного и выйдет своим главным фасадом на ул. Горького - одну из центральных улиц города. С западной стороны участка располагается Областной Диагностический Центр. Эта часть города традиционно считается центральным деловым районом города, здесь концентрируются офисы многих преуспевающих компаний. Бизнес-центр расположен в 5 минутах езды от Кремля, в 3 минутах езды от пл. Горького и пл. Свободы. Бизнес-центр предполагает стать первым в городе специально построенным зданием такого типа, обеспечивающим высокий уровень организации условий для бизнеса, что делает его одним из лучших объектов коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода. Отделка фасадов и общественных зон выполняется с применением высококачественных материалов и новейших архитектурных решений. Современный строгий стиль подчеркнёт имидж компаний, открывающих здесь свой офис, а обилие естественного освещения и эффективная свободная планировка создадут приятную рабочую обстановку. Здание состоит из группы разных по величине башен, которые имеют разное цветовое решение. Бизнес-центр запроектирован в виде конгломерата башен-небоскребов, с объединяющим композицию в единое целое подиумом. Вестибюль при главном входе решен в неоклассическом стиле. В нем размещены места ожидания, рецепция, входной турникет, зона охраны. Наружные стены облицованы цветным керамогранитом по системе вентилируемых фасадов. Самые передовые системы инженерного обеспечения, современные системы коммуникаций, система центрального кондиционирования с установкой доводчиков непосредственно в офисных помещениях, скоростные лифты THYSSEN, большая подземная и наземная парковка, система доступа в отдельные функциональные блоки посредством магнитных ключей-карт, а также развитая инфраструктура самого здания, включающая магазины, ресторан, кафе, банк, конференц-зал и проч. позволят арендаторам удобно и эффективно организовать работу сотрудников.
Аренда офисных площадей высокого класса теперь доступна и в Нижнем Новгороде! Среди якорных арендаторов стоит отметить Райффайзенбанк, арендующий площади на первом и втором этаже бизнес-центра.

Технико-экономические показатели
Площадь застройки 2820 м2
Общая площадь 23180 м2
Офисная площадь 18000 м2
Этажность переменная: 3-13-16- 18 эт
Площадь каждого этажа
1-3 этажи 2200 м2
4-13 этажи 1100 м2
14-16 этажи 480 м2
Подземная парковка 61 м/мест
Надземная парковка 250 м/мест

свободная планировка с шагом колонн 8х8м
система центрального кондиционирования YORK
5 скоростных лифтов THYSSEN
оптоволоконные линии связи Golden Telecom
Консультанты проекта:
Jones Lang LaSalle
MMA+FRI
готовность 4 кв. (2005-04-29)
адрес г.Нижний Новгород ул. Горького,117

Таким проект виделся собственнику в ходе этого строительства.

Таким стал.

От компании "Столица Нижний" редко можно добиться какой-то информации. А когда кто-то добивается, то она, как правило, никуда не идёт (сер. 2008):

1. Насколько интенсивен спрос на качественные бизнес-центры в Нижнем Новгороде, в том числе, на примере бизнес-центра «Столица Нижний»? Как спрос менялся в последние годы?
Год от года спрос на качественные офисные помещения в Нижнем Новгороде увеличивается. Это связано с развитием регионального бизнеса, с приходом в Нижний Новгород крупных федеральных и иностранных компаний, а также с тем, что рынок офисной недвижимости только начинает формироваться. До сих пор предложение в этом сегменте во многом формируют помещения, фактически не подлежащие классификации – первые этажи жилых зданий, переоборудованные НИИ и прочее. Поэтому, качественный объект, конечно, находит своего потребителя. Площади нашего бизнес-центра класса А были сданы в аренду менее, чем за год, что для такого крупного проекта является очень хорошим показателем. Но такое положение вещей долго не продлится. Уже года через два дефицит качественных офисных площадей будет ликвидирован или, по крайней мере, уменьшится в несколько раз.
2. Как спрос на качественные бизнес-центры распределяется между местными и иностранными компаниями?
Крупные федеральные и иностранные компании – основные потребители офисной недвижимости класса А. Их, как правило, интересует большая площадь (от 200 кв.м.), качественные услуги и солидное соседство. Высокие требования к уровню офиса предъявляют также ведущие государственные компании и представительства банков.
3. Насколько, на ваш взгляд, будут востребованы в Нижнем Новгороде большие объемы офисных площадей, запланированные в проекте «Сити Стрелка»? А насколько может быть востребован проект «Лобачевский плаза»? Вообще, есть ли пороговое число для зданий класса А?
Прогнозировать развитие сегмента офисной недвижимости сейчас достаточно сложно. В Нижнем Новгороде, действительно, заявлена масса интересных проектов: и бизнес-центры высшей категории, и более демократичные объекты; и в центре Нижнего Новгорода, и в заречной части. Возможно, нас ждет некое перераспределение зон деловой активности, но делать выводы о насыщаемости рынка можно будет только после реализации всех заявленных проектов. Хотя, судя по тому, что сейчас бизнес в регионе развивается достаточно интенсивно, обречен на рост и рынок офисной недвижимости.
4. Помещения какого качества и какие услуги наиболее востребованы на нижегородском рынке сейчас?
Пока в Нижнем Новгороде спросом пользуются офисные помещения всех уровней. Среди нижегородских компании популярны площади от 30 до 100 кв.м.

Деловой центр «Теледом», Советский район, на пересечении улиц Белинского и Пушкина – застройщик ООО «Нижегородский проект», соинвестор банк «Ак Барс» (занял первые три этажа здания). Общая площадь – 5664 кв.м. Ввод в эксплуатацию - 1 кв. 2006, 10 уровней, свободная планировка, наземная парковка на 50 машиномест, подземная на 15, автономная газовая котельная, система бесперебойного энергоснабжения, оптоволоконная связь, охранная и пожарная сигнализации, система пожаротушения, система наружного и внутреннего видеонаблюдения, центральное кондиционирование, 3 скоростных лифта. Площади проданы в 2005-2006 годах по цене $1250-1350 за кв.м.

Строительство:

Издали, но уже в процессе работы.

Лобачевский плаза*. Пересечение улиц Алексеевской и Октябрьской. Общая площадь - 37 000 кв. м, семь уровней, Площадь этажей от 2 000 до 5 500 кв.м. Открытие и въезд арендаторов - 2009-10. Проект компании «Новый город» (мебельный ритейлер) реализованный в 2004-2009 гг. на площадке бывшего Алексеевского рынка. 1-3 этажи: fashion галерея, отделения банков, офисы страховых компаний, туристических фирм, рестораны. Сопутствующие помещения - бизнес-холлы, коференц-залы на 400 мест, сектор бизнес-услуг, апартаменты. Двухуровневая подземная парковка на 400 мест, централизованная система вентиляции, отопления и кондиционирования, свободная планировка офиса (по желанию арендатора - кабинетная, открытая и комбинированная планировка). Генеральный подрядчик - "Miracle Group", концепция - "Jones Lang LaSalle", проектирование - "ТМА Быкова В.Ф."

WTC Нижний Новгород *, 1 очередь. Открыт в сентябре 2009**. Общая площадь 17 800 кв.м. Инвестиции $38 млн. Дальнейшие планы наполеоновские***, но очередные фазы строительства в 2010 году можно начинать, а можно и не начинать - особо, думаю, заставлять не будут. Заявленная арендная ставка $562 за кв.м в год (с НДС; предложения****). Фотографии с открытия*****. Про "очередь из арендаторов" (внизу страницы) шутка, конечно, отчаянная: здание введено в эксплуатацию, а первые арендаторы только "ходят, смотрят" - это печально. Площади занимает пока только подразделение "Атона" - инвестора проекта. Более подробно об арендаторах******. Думаю, что "40% арендаторов" о которых говорит девочка из CWSR, это товарищи, ведущие переговоры в надежде уломать арендодателя на более интересные условия. Ещё "потоки сознания" с того же форума*******.

Объекты более ранних стадий формирования рынка:

Нижегородский район, Костина 4. Типичный пример реконструкции «малой кровью» административного здания советской постройки (бывший НИИ автоматизированных систем управления в автомобильной промышленности). Вместе с объектом Костина 6 (застройщик ЗАО «Капитал-НН») формирует офисную зону на ул. Костина. Вместе с тем, только у объекта Костина 6 есть выделенная и достаточная парковка.

Первая очередь торгово-офисного центра компании «Оникс Лайт» на пересечении улиц Короленко и Белинского (Нижегородский район, на данный момент [2007] – 5 300кв.м общей офисной площади, в целом проект предполагает создание комплекса общей площадью 24 700 кв.м, в том числе 10 720 кв.м офисных площадей). Сдаётся в аренду (2007) по ставке $480 за кв.м в год, что довольно высоко для местного рынка, на 50% пустует.

И просто чуть более странные объекты:

Бизнес-центр «Лондон». Административное здание с пристроенным гаражом-стоянкой на 150 автомобилей. Проект местного агентства недвижимости «Выбор». Находится на пересечении улиц Ошарская и Салганская в административной зоне Советского района. Проект разбит на три функциональных объема А, Б и С. А - 8-этажный корпус с техническим и цокольным этажами, с возможностью размещения офисных помещений - 6956 кв.м. Допускается возможность перепланирования помещений по желанию собственника. Независимое теплоснабжение помещений от собственной газовой котельной. Б - Торгово-выставочные помещения в двух этажах (отметки 3.300 и 6.600), отапливаемые, имеющие возможность заезда автотранспорта. С - Закрытый гараж-стоянка в трех уровнях. Агент проекта – London Consulting and management company. Ввод в эксплуатацию 2007.

Бизнес-центр «На стрелке». Проект СК «Дельта». 11 этажное офисное здание, расположенное на пересечении улиц Самаркандская, Должанская и Керченская (Канавинский район). Общая площадь – 18 000 кв.м. Ввод в эксплуатацию планировался на конец 2007. Достаточно высокий уровень отделки и инженерных систем, фасад со сплошным остеклением, 2-ярусная парковка на 150 мест, свободная планировка, три внутренних лифта (Otis), наружный панорамный лифт. Здание каркасного типа, монолитный железобетон с центральным ядром жесткости. Площади предлагались к продаже (информация 2007 года, последняя фотография лета 2008 - на ней хорошо видно всю "открытую планировку", что, кажется, свидетельствует об отсутствии покупателей/ арендаторов; на настоящее время информацию обновить не удалось - компания уничтожила сайт через который предлагала площади в здании).

Офисная вставка в жилом комплексе "Континент". Тоже очень зашифрованный проект.

И объекты "демократичного" сегмента:

Офисный комплекс на пересечении улиц Бекетова и Нартова, Советский район – редевелопмент площадей завода «Орбита». Крупнейший в своём сегменте комплекс, позиционирующийся как IT парк. Общая площадь – 35 000 кв.м. Площадь офисных помещений – 22 000 кв.м. 1 и 2 этаж - офисно-складские помещения, 3 и 4 этаж - кафе, ресторан, боулинг, оздоровительный центр, конференц-зал, медицинский центр, отделение банка и т.д. 5-8 этажи - офисные помещения.

Нынешнее состояние рынка это занятные случаи со сдачей в аренду площадей Борского стеклозавода по 300 руб. в месяц ($120 в год* - ссылка под замком) и откат к доминирующей практике продажи площадей** при некотором избытке проектов.

Nizhniy Novgorod Office Market Brief

Nizhny Novgorod, one of the largest cities in Russia, with a population of 1, 334,000. It is the center of Nizhegorodskaya Region, which has a population of 2,300,000. After Moscow, it is the second center of the Central Industrial Region, and is a major transport hub. The overall supply of premises theoretically suitable for offices ranges from 800,000 to 1.3 mln sq m. In the main, these are Soviet administrative buildings which have to a greater or lesser degree undergone redesignation (in some buildings, company offices are cheek by jowl with those of state institutions), reconstruction or repairs (in the 90s, those which were of the best quality were described by the word 'evroremont' offices). There are no more than 600,000 sq m of space suitable for use as offices. There are a few recently built premises, and numerous redevelopments of industrial premises. Offices are sited mostly in the upper, central part of the city. The main problem in this part is the catastrophic shortage of parking spaces. Average rates (including low quality buildings in central business district) - $250-400 per sq m per annum. Sale prices show market activity. Purchasing deals are most common then leasing ones. Sale prices rise on 30% during last year up to $1500-2000 per sq m.

Нижний в работах местных фотографов:

Кого ещё интересуют ни к чему не обязывающие виды Нижнего, его людей, памятников и граффити - можно пойти по ссылкам.

Коммерческая недвижимость уральского индустриального гиганта в картинках.

Челябинск географически находится уже на Западносибирской равнине, но совсем рядом с Уралом. Когда самолёт, летящий в город с запада, начинает снижаться, как раз и появляется хорошая возможность рассмотреть Уральские горы.

А потом и окружающие город степные озёра.

А также некоторые городские районы.

Город встречает вас рекламой объектов, которыми он недавно (позже многих других миллионных городов) обзавёлся.

У вокзала стоит первенец местных ТЦ - "Синегорье" - дань советскому увлечению пирамидами, в которых и вода не замерзает и бритвы затачиваются. Половину площадей комплекса занимает автовокзал - местные власти решили использовать объект и в социальных целях, другую половину - не очень крупная нарезка.

Челябинск - город трамваев. Немногие  российские города по обилию трамваев, их путей и маршрутов с ним сравнятся.

Ещё Челябинск - город мелкой полусетевой торговли. Федералы долго обходили город стороной (вернее их не очень-то тут и ждали), своих сетевиков притом не очень много; покупательная способность населения в сравнении с другими миллионниками - так себе, на одном из последних мест. Челябинск, доходы жителей которого чуть менее чем полностью завязаны на конъюнктуру мировых рынков металлов, последним влился в бум 2004-2007 годов, первым и пострадал от экономического спада.

Народно-освободительную базарную торговлю всегда сопровождает бросающийся в глаза премиум-сегмент потребительского рынка. Повышенный градус социального расслоения противопоказан современной потребительской экономике - это пахнет либо социализмом, либо третьим миром...

Всё это забавно сочетается с признаками индустриального города. Челябинск - очень индустриальный город. Просто мечта большевиков.

В городах своей мечты большевики в 30-50-х строили много помпезных, монументальных зданий, создавая образ индустриально-социалистического рая, оформленного в стиле ампир.

В этих монументальных зданиях street retail себя неплохо чувствует.

Под главной площадью - челябинский ответ Чемберлену, в смысле Лужкову; подземный торговый центр "Никитский". Здесь дело не только в том, что при остаточном социализме местные власти и в экстазе слившийся с ними редкий, но крупный бизнес аккумулируют очень большие ресурсы, которые позволяют строить такие игрушки, но и в том, что в Челябинске вроде как метро хотят строить - вырытые павильоны, используемые сейчас под торговлю - это будущие вестибюли метрополитена.

На границе центрального и тракторозаводского районов находится ТЦ Горки - первый местный проект, появившийся в ходе общероссийского бума рынков коммерческой недвижимости 2004-07 гг. (в местной хронологии - 2006 - пер. пол. 2008).

Сел торговый центр в двух корпусах вынесенного на ЧМЗ завода по производству нефтяного оборудования

Рядом, с общей парковкой.

Офисный сегмент, напротив, довольно развит в Челябинске, особенно в сравнении с другими городами со столь же недоразвитым потребительским рынком. Причин несколько. Одна в той же концентрации капиталов - местный бизнес может себе позволить тратить деньги на дорогие игрушки. Другая причина чисто субъективная: в местной бизнес-среде почему-то модно стало строить офисные здания. Кто-то яхты покупает, кто-то офисы строит...

Спиридонов - объект ранней стадии развития рынка (2000): с торговыми помещениями и небольшими офисами в том числе на продажу (9500 кв.м., судя по последним данным, собственник перешёл к практике преимущественной аренды)*.

Главным приличным местом города была улица Баумана - местный Арбат с брусчаткой, неформальной молодёжью, художниками и Макдональдсом.

Лучшие виды на город открывались из окон местного геофака - 20-этажная высотка около здания старого Университета, географический факультет - на самом верху.

По городу ездили древние трамваи-развалюхи.

В 2006 году в Казани праздновали "внезапно обретённое" тысячелетие - под это дело разогнали рынок недвижимости, построили "Мегу" и метро.

А вот результаты юбилейных трансформаций, как они были видны в 2008 г. Район около ул. Баумана и Казанского университета - центр города тех времён, когда Казань была "крупным имперским провинциальным центром" (в XVIII-XIX вв.) вычистили до конца, но зато "умер" старый район, что ближе к вокзалу - что-то вроде Татарской слободы (как это не иронично звучит в столице Татарстана) с мечетями, неширокими улочками и домами в купеческо-восточном духе - там лишь ветер гулял среди брошенных зданий. А так пустили новые трамваи и автобусы, соорудили подземный торговый центр Кольцо, возле которого и сконцентрировалась практически вся ночная жизнь города. Результатом реконструкции центра города стала концентрация деловой и потребительской активности - раньше она была тонким слоем распределена по всему центру, а теперь собралась у крупных современных объектов потребительского рынка, оставив некоторые районы совершенно опустошёнными...

Город готовится и к новым событиям и юбилеям - полезное это дело...

Сразу за ТЦ "Кольцо" - вторая очередь комплекса - конечно же офисная.

Дальше ТЦ "Детский мир" - с "Детским миром", "Санта-Хаусом", Modis, пустыми секциями галерейных арендаторов и не открытой развлекательной частью. Торговый центр потом и вовсе закрыли, пообещав, правда, к концу года открыть в нём Media Markt.

ГУМ пдвергся некоторой реконструкции, но так и остался торговым комплексом народно-базарного типа (что при нынешнем состоянии потребительского рынка совсем неплохо).

Напротив - гостиница "Шаляпин", заявлено 4 звезды.

Этническая специфика верхнего сегмента потребительского рынка.

На окраинах ул. Баумана - возле Кремля уже снова ветер гулял.

Лучшие виды на город так и остались - из окон географического факультета.

"Мегу" построили на восточной окраине города (на месте бывшего городского аэропорта), где большие длинные улицы, многоэтажки и простой деревенский - кровь с молоком - понаехавший народ.

"Рамстор" к тому времени из Меги выгнали - на его место села местная сеть "Бахетле". Работает в среднем плюс и высшем по местным меркам сегменте - для 2006-2007 года это был оптимальный формат - крупнейшая в Казани сеть (они сейчас есть и в Москве и даже в Балашихе) - традиционный многоотраслевой холдинг, этакий татарский чеболь - и девелоперы, и подрядчики, и производители еды... и масса смежных семейных бизнесов. Не уверен, что компания хорошо владела технологией гипермаректа, но вот - 10 тыс. кв.м занимала и занимает. "Реал" и "Перекрёсток" представители "Бахетле" ругали за ценовые войны ("мы в них не участвуем") и низкое качество продуктов.

"Представляешь: приезжают из Альметьевска нефтянники автобусами. Их жёны как пойдут тратить деньги пачками по этой Меге... А до центра города потом многие так и не добираются - вот как хорошо на востоке сели..." Ещё казанским покупателям почему-то сильно понравился OBI... в Нижнем Новгороде, к примеру, наоборот этот садовый оператор больше других подвергался критике, и а ценили "Мегу" за другое...

Метро в Казани - с белыми вагонами, чистое, пустое и никому не нужное, на рынок никак не влияющее. Вот построят перегон из центра за речку Казанку в Московский район - улучшатся транспортные связи с центром и остальным городом - "Тандему" будет хорошо...

Торговый центр Тандем.

Ну, у "Кольца" всё было замечательно, - ну так, - говорили местные, - место какое... уничтожили ради него памятник федерального значения, связи на самом верху... выходы из станции метро прямо в ТЦ вывели. "У нас есть подземная стоянка - по нормативам почти, но она не заполнена - так, народ мимо пешком пробегает, поток из метро, студенты, молодёжь тусуются..." - говорил директор торгового центра... Местный "Охотный ряд" прямо.

Омега-ритейл (группа ответственных товарищей - выходцев из Park house) очень невезучая компания - в Уфе на них дело завели, в Казани ТЦ "Родина" прямо на ул. Баумана стоял почти готовый и пустой... В Новосибирске "Омега плаза" выставлена на продажу...

Park House - слишком большой торговый центр, со слишком небольшим коэффициентом разнообразия для такой площади - огромный фуд-корт с небольшое футбольное поле размером и четырьмя-пятью операторами - все, причём самому PH и принадлежат, кажется, коридоры по километру-полтора, им бы какой-нибудь внутренний транспорт завести.

Савиново - ещё из стареньких, нормальный такой базар - главный антикризисный формат...

XL тоже считался тогда морально устаревшим... один из трёх наиболее посещаемых в городе торговых центров вместе с "Мегой" и "Тандемом".

Сувар-плаза - местный торговый центр премиум-сегмента (по местным, опять же, представлениям) с позолоченными перилами и франчайзинговыми брендами из какой-нибудь Италии.

В комплекте с главным местным офисным центром.

ещё "Бахетле" с галереями - небольшие ТК на 15-20 тыс. кв.м по городу раскиданы.

Ну и Корстон - очень странный объект. В первую очередь, конечно, гостинично-офисный комплекс. В торгово-развлекательной части большой пустой премиальный универмаг с небольшим ассортиментом и большими ценами, вроде как премиальный кинотеатр, который ничем не отличается от современных демократичных, кроме как ценами, на фуд-корте та же кока-кола только дороже...

Рынки коммерческой недвижимости совсем недавно считались подходящим местом для относительно надёжных и "респектабельных" инвестиций. А региональные рынки считались ещё и перспективными. Немало российских компаний надеялись с помощью их потенциала конвертировать свои ни от чего не застрахованные небольшие капиталы и связи на местах в счастливый билетик в высшую лигу бизнеса. Кто-то строил модные торговые центры, кто-то пытался заняться более скучной, но не менее перспективной складской сферой. Кого-то манили хрестоматийные картинки современных блестящих офисных зданий с подписью "в городе N они появились благодаря Ивану Ивановичу" Сейчас всё это в прошлом и есть время разобрать все детали и мотивации более подробно.

Недостающее звено
Формирование новой потребительской экономики России во многом было и остаётся связанным с освоением торговыми операторами всех уголков страны - своеобразной вторичной централизацией хозяйственного пространства, в ходе которой московские компании реализуют накопленный в 90-е годы столичным локальным рынком потенциал, а удачливые регионалы - местные компетенции и пришедшие через Москву технологии. Процесс требует создания инфраструктуры - потребительский сектор был слабым местом советской экономики и оставшихся от Союза инфраструктурных мощностей явно не хватает. Хитом последних десяти лет стали торговые центры, позволяющие не только довольно дёшево и эффективно создать пространство продвижения современных технологий потребительской экономики, но и перераспределить в свою пользу значительную долю местных товарных и денежных потоков. Потому как грибы они росли до самого последнего момента в большинстве крупных городов страны, вплоть до центров с населением в 200-300 тысяч жителей. Следом идёт сфера логистики - пока современных мощностей за пределами двух столиц катастрофически не хватает, но настроить на окраинах крупнейших агломераций больших коробок, по сути, не так уж и сложно. Компании, имеющие на то желание и деньги, в последние годы появились (и даже пока не совсем пропали).

Логичным в этой цепочке казалось и развитие другого сегмента региональной коммерческой недвижимости - офисного. И, действительно, локальные и национальные деловые СМИ, а также аналитические структуры рапортовали о дефиците офисных площадей в миллионных городах и постоянном росте цен и арендных ставок. За ритейлерами в регионы последовали компании финансового сектора и сферы услуг, также создающие общефедеральные сети - им в качестве рабочих площадей нужны офисы. Расширяют бизнес, а, следовательно, и офисные площади, местные структуры. Советских контор и НИИ тоже не хватало для новой экономики. Следовательно, офисные рынки российских регионов должны были бурно расти и предъявлять спрос на новые здания. А там, где появился субстрат непрофессионального рынка, состоящего из реконструированных советских административных зданий и новостроек, больше напоминающих жилые дома, в которых вместо квартир - офисы, должно быть место и для качественного сегмента - зданий класса А и В. Именно так и происходит почти повсеместно на других рынках недвижимости. Вроде бы дело только за новой формацией девелоперов, теми, кто может привлечь необходимый объём средств и нанять профессионального подрядчика для строительства красивого качественного бизнес-центра с необходимой инфраструктурой и достаточным числом парковочных мест.

Структура предложения и спроса, правда, приводит в некоторое недоумение. Современные офисные здания в регионах представлены единичными проектами, появляющимися весьма нелогично и нерегулярно, сдаются они частенько по году и более, с большим скрипом - для специалистов столичных брокерских компаний офисы в регионах - это головная боль, ими занимаются скорее для престижа и на перспективу. Проектов, в том, числе масштабных, вроде нижегородского или екатеринбургского Сити, заявлено немало, но реально бурными темпами растёт только непрофессиональный сегмент, а не качественный: при ближайшем рассмотрении оказывается, что аналогии с рынком торговой недвижимости несколько натянуты. Как говорит региональный директор департамента маркетинга и связей с общественностью компании Colliers International: "В регионах сейчас говорить об офисных рынках рано. В городах - миллионниках существуют отдельные бизнес-центры высокого уровня, однако речь идет об отдельных зданиях, так или иначе соответствующих критериям профессиональной классификации".

Это что же там делается?
Если перейти от общих рассуждений к конкретике, то картинка офисных рынков получается довольно разнообразной и не складывающейся запросто в схему единых для страны тенденций. Два наиболее примечательных региональных рынка - Екатеринбургский и Новосибирский выделяются в основном объёмом промежуточного сектора - новых, специально построенных офисных зданий на грани профессионального и непрофессионального сегментов. По уровню отделки и коммуникаций они могут соответствовать классу А и В, но по структуре собственности, качеству управления и юридическим схемам взаимодействия арендодателя и арендатора или, что хуже, покупателя и продавца - ближе к С-классу. "Расходы на содержание профессиональных управляющих компаний достаточно высоки. К сожалению, не все собственники для этой задачи привлекают сегодня высококлассных специалистов. Зачастую, они экономят в ущерб собственной репутации, как следствие - снижение классности в глазах арендаторов и, их отток" - комментируют ситуацию компании "РосЕвроДевелопмент". По количеству зданий, заявленных в классе А, лидирует Новосибирск - это "Росевроплаза", появившаяся в 2007 году, и спешно достраиваемые местными девелоперскими компаниями "Труд" и "Транссервис" бизнес-центры "Кобра" и "Гринвич". Ещё ряд новых проектов претендуют на арендаторов в том же сегменте.

Бизнес-центр "Росевроплаза"

Бизнес-центр "Кобра"

Бизнес-центр "Гринвич"

В Екатеринбурге до недавнего времени можно было говорить о двух очередях одного качественного проекта – это местный «Центр международной торговли». Зато это одна из «ранних пташек». Первая офисно-гостиничная очередь ЦМТ на деньги иностранных инвесторов была построена ещё в 1998 году. Несколько проектов, в основном принадлежащих группе Red (расшифровка названия совершенно фантастическая - real estate development), позиционируются в классе А - в последнее время они даже стали сдавать свои офисы через компанию Jones Lang LaSalle, видимо осовоили кое-какие корпоративные стандарты. Выделяется уральская столица и масштабными проектами: российские гиганты уральского разлива «УГМК» и «Ренова» ведут работы (вели, по крайней мере) над проектами смешанного назначения с большими долями офисной составляющей – у одной компании на 400 тыс. кв. м общей площади, у другой – на 100 тыс. кв. м. Проект «УГМК» под модным названием «Екатеринбург Сити» на первых этапах был просто громкой заявкой о возможностях: по заявлениям топ-менеджеров компании было видно, что они ещё не определились, то ли сделать упор на офисные площади, то ли на престижные гостиницы, а может и вообще построить жилые небоскрёбы. Некоторая авральная активность проявляется сейчас, когда город готовится к саммиту ШОС в 2009 году, и местному руководству хочется, чтобы гости могли полюбоваться на разные красивые строения (очень кстати тут небоскрёбного вида третья очередь микса "Антей" - третья очередь будет уже не смешанной, а полностью офисной). Размышляя о Екатеринбурге и Новосибирске стоит помнить, что это не обычные региональные центры – на них завязаны деловые связи и логистические схемы большей части Урала и юго-востока Западной Сибири. Поэтому активность офисных рынков в этих городах выше чем в других миллионниках.

Крупнейшие региональные рынки офисной недвижимости

Большой объём «промежуточного» сегмента и один федеральный проект («БЭЛ-Плаза», 2007-2008) в Самаре. Аналогичная ситуация в Ростове-на-Дону, здесь когорту федеральных сетевых девелоперов представляет Clover group (дочка РГС) с проектом класса В, имеющим неудивительно название Clover House (введён в эксплуатацию в 3-м квартале 2007 года). Есть одна местная удачная "бэшка" - БЦ Гедон, несколько зданий явного С-класса (зато "под спрос"). Специфика Ростова в том, что землю здесь относительно легко можно получить под различные проекты, и по количеству строек действующих и планируемых, в том числе офисных, город уступит разве что Екатеринбургу.

Офисные проекты в Ростове-на-Дону. Информация на конец 2006 г.

Бизнес-Центр "Гедон"

Бизнес-Центр "Clover house"

Весьма специфичен Челябинск. Это закрытый город, куда «чужой» бизнес не пускают или пускают неохотно. Торговый и складской рынки этого города можно назвать неразвитыми, что неудивительно, так как уровень жизни населения, если сравнить с другими российскими миллионниками, невысокий. Зато здесь много богатых местных компаний, которые все 2000-е годы занимаются офисным строительством. Сначала это были здания класса С, продававшиеся в мелкую нарезку как жильё. Потом конкуренция среди челябинских бизнесменов привела к появлению целых двух качественных бизнес-центров. Это «Аркаим Плаза» (2005, первая очередь) и «Челябинск-Сити» (2008). Девелоперы – многопрофильный холдинг, выросший из крупного издательского бизнеса, и строительная компания.

Бизнес-Центр "Аркаим плаза"

Примерно по такой же схеме – особых условий нет, но есть девелопер, которому очень хочется построить современный бизнес-центр, появилось первое офисное здание класса B в Нижнем Новгороде. «Столица Нижний», собственник одноимённого БЦ (конец 2005 года), известный в городе новатор – именно эта компания построила здесь первый профессиональный ТЦ, а сейчас соревнуется с «Икеа» в крупномасштабном торговом строительстве. Впрочем, первый бизнес-центр и близость Нижнего Новгорода к Москве рынок подраскрутили. Сейчас здесь несколько не очень больших проектов, по московским меркам на грани В и С класса, а по местным – вполне приличные. Компания «Новый город» в этом году должна закончить работы над БЦ «Лобачевский плаза», который позиционирует, конечно, в классе А. Местный губернатор Валерий Пингвинович Шанцев в прошлом году свозил на выставку Mipim красивый проект «Сити стрелка», которым предполагается застройка площадей речного порта на стрелке Волги и Оки зданиями различного назначения, в том числе офисного. Впрочем, по мнению местных экспертов пока это даже не проект, в котором не ясно, на какой составляющей сделать акцент. Это вообще не проект, а просто картинка, предназначенная для того, чтобы сделать рекламу городу и области за рубежом.

Первый "отдельный" офисный проект Нижнего Новгорода - реализован компанией "Серебрянный век" в 2004 году. Все площади проданы - тогда это считалось успехом.

Бизнес-центр "Столица Нижний" - первый профессиональный офисный объект в городе.

И очевидная попытка его скопировать - Бизнес-центр "Теледом".

Бизнес-Центр "Лобачевский плаза" ввёл в эксплуатацию свои офисные площади аккурат в разгар кризиса.

Офисная вставка в ЖК "Континент".

В Казани, по уровню деловой активности и благосостояния населения не сильно опережающей Нижний, офисное (как и всякое прочее) строительство подхлестнул тысячелетний юбилей города. В Казани много говорили о том, что для пущего престижа городу необходимы офисы класса А, и несколько девелоперов попробовали их построить. В классе А позиционируются площади в БЦ «Булак» и многофункциональных центрах «Сувар Плаза» и «Корстон». Впрочем, в том, что эти помещения до класса А дотягивают, сомневаются даже местные эксперты.

БЦ "Сувар Плаза" строился под "Ак-Барс" банк и, очевидно, на его деньги.

Таких плакатов в Казани было много в 2006-2007 гг.

Что же двигало менеджментом компаний, выводивших упомянутые здания на локальные рынки? Мотивацию федеральных сетевых структур понять несложно: они имеют стратегические планы развития, вложения средств и освоения разных ниш рынка. Что касается местных девелоперов, то, по словам руководителя отдела офисной и складской аналитики московского офиса крупной международной консалтинговой компании компании , на первом этапе рынки в регионах развивались достаточно хаотично. «Не каждый участник рынка знал, что хочет получить в итоге, то, что получалось, не всегда соответствовало первоначальным задумкам. Вряд ли можно говорить об осознанной стратегии освоения офисного сегмента. Редкая компания сейчас имеет больше одного реализованного проекта». То есть, говорить о сложившихся мотивах и рыночных тенденциях вроде как рано. Легче подозревать амбиции девелоперов: желание быть первым, создать нечто новое, передовое, прощупать рынок на предмет его зрелости. А вот о том, что рынки отреагировали на разведку исключительно позитивно, говорить сложно.

Пионеры трудностей не боятся
Бизнес-центр «Столица Нижний» нашёл крупных и респектабельных арендаторов на свои площади, хотя в процессе сдачи помещений брокеры поначалу и жаловались на то, что спрос есть в основном на первые этажи – под розничные офисы, и всех желающих впихнуть туда невозможно. «Площади бизнес-центра класса А были сданы в аренду менее, чем за год, что для такого крупного проекта является очень хорошим показателем» - говорит генеральный директор "Столицы Нижний" Олег Сорокин. Сдан и бизнес центр «Аркаим Плаза», хотя опять же не без критических отношений с брокерами на определённых этапах. Но это проекты ранние, значительную часть которых заняли структуры материнской компании. Не обжита полностью арендаторами «Росевроплаза», что уж говорить о недавно сданных проектах вроде Clover House или «Челябинск-Сити». Впрочем, процесс сдачи двигается постоянно и уровень заполнения площадей можно отследить по сайтам бизнес-центров: на большинстве из них подробнейшим образом показаны планировки этажей и сданные и несданные блоки.

При этом стоит помнить, что ранние проекты выходили на рынок в 2004-2005 годах по относительно невысоким ставкам – около $400 за кв.м в год. В дальнейшем бурный рост ставок на столичном рынке поднял планку и для регионов, однако, это умеренный по нынешним представлениям уровень. Ставки на освободившиеся блоки в «Аркаим Плазе» - 1400 руб. за кв.м в месяц с НДС (в пересчёте чистая ставка около $600 за кв.м в год, все цифры - весна 2008). В «РосЕвроплазе» ставки весьма умеренны: по данным, представленным в брокерских предложениях компании Knight Frank, они меняются в зависимости от этажа от $450 до $550 за кв.м в год, только для первых двух этажей диапазон ставок $600-1500 за кв.м в год, $400 за кв.м в год составляет ставка в «БЭЛ Плазе». В другом Челябинском БЦ – «Челябинск Сити» диапазон ставок пошире и сами они повыше - $620-870 за кв.м в год. При этом в Екатеринбурге площади в аналогичном сегменте предлагаются и за $500 за кв.м в год (максимальные ставки на этом рынке выше, в виду его большей активности), в Перми - $450-700 за кв.м в год. Невысокие ставки в Казани. «Когда казанские офисы верхнего сегмента вышли на рынок, оказалось, что нет арендаторов, готовых платить за них столько, сколько они стоили. Поэтому начинали все с демпинга, что уронило ставки и в офисных сегментах класса В и С. Сейчас этот период закончился и начался закономерный рост арендных ставок – лучшие бизнес-центры города постепенно выходят в свой ценовой сегмент», - говорит руководитель отдела недвижимости местной девелоперской и консалтинговой компании. Сейчас по данным компании за лучшие казанские офисы в среднем платят 850-1000 руб. за кв.м в месяц ($380-450 за кв.м в год), но ещё год назад можно было снять и за 600 руб. в месяц.

Мы опросили девелоперов качественных бизнес-центров, уже введённых в эксплуатацию, об уровне спроса на их локальных рынках. Ответы по большей части были острожными: заявлять о том, что спрос в твоём сегменте рынка мал и здание твоё плохо сдаётся или сдавалось, никто себе не позволит. «Тот объем офисов класса А и B, который планируется построить в Ростове-на-Дону до конца 2009 года в городе, судя по заявленным проектам, вполне сможет удовлетворить потребность в таких офисах» - сообщил Дмитрий Пономарёв, руководитель пресс-службы компании РГС-Недвижимость. (Общее количество офисных проектов в Ростове достигает примерно 20-30). Потенциальный объём челябинского рынка Андрей Киселев, директор по развитию группы компаний «Аркаим» оценил в возможности пополнить его не более чем тремя зданиями класса А в течение ближайших двух лет. «Несмотря на высокие на момент открытия арендные ставки, сегодня бизнес-центр «Аркаим Плаза» заполнен на 100% (по словам пиарщиков два помещения, висевшие на сайте, освобождены собственником в ответ на высокий спрос), и даже существует очередь желающих на освобождаемые офисы. Это говорит о том, что существует стабильный спрос и компании готовы платить за качество и сервис». - Оптимистичен представитель г-н Киселёв. При этом по его словам пик спроса на аренду офисной недвижимости класса А в Челябинске пришелся на 2005-2006 годы, когда на рынок выходили крупные банки, страховые компании и компании федерального уровня, и на сегодняшний день спрос на офисные помещения класса А составляет 60% от уровня 2005-2006 годов (в первоначальных коментах было 30%). Управляющий директор компании «Челябинск-Сити» Вади Кудряшов сообщил, что в течение 3-4 лет в связи со стабильно увеличивающимся спросом челябинский рынок сможет вместить еще 2-3 бизнес-центра с площадью около 30 000 кв.м и такого же уровня как последний местный проект "Челябинск-Сити" компании (актуальный уровень заполненности бизнес-центра можно оценить на его сайте), однако посомневался, что для потенциальных конкурентов найдутся площадки в центре города. Г-н Сорокин сомневается, что новые профессиональные БЦ в Нижнем Новгороде смогут сдаваться также быстро, как "Столица Нижний": «Такое положение вещей долго не продлится. Уже года через два дефицит качественных офисных площадей будет ликвидирован или, по крайней мере, уменьшится в несколько раз». Тем не менее: «Прогнозировать развитие сегмента офисной недвижимости сейчас достаточно сложно. В Нижнем Новгороде, действительно, заявлена масса интересных проектов: и бизнес-центры высшей категории, и более демократичные объекты; и в центре Нижнего Новгорода, и в заречной части. Возможно, нас ждет некое перераспределение зон деловой активности, но делать выводы о насыщаемости рынка можно будет только после реализации всех заявленных проектов».

«Спрос на современные офисные площади в регионах ограничен, – говорит Ольга Рыбакова - аналитик Jones Lang LaSalle, – местные компании чаще всего не готовы платить за класс А, а у иностранных компаний вызывает сомнения качество «регионального» класса А, которое, конечно, отличается от московского. Кроме того, ряд федеральных и международных компаний, которые в Москве снимают по 5 тыс. кв.м, в регионах могут снимать всего лишь по 100 кв. м». Специфику калькуляции спроса на региональных рынках хорошо отражают слова г-на Сорокина: «Крупные федеральные и иностранные компании – основные потребители офисной недвижимости класса А. Их, как правило, интересует большая площадь (от 200 кв.м.)»...

Ножницы двух сегментов
Между тем, количество потенциальных офисных проектов и амбиции девелоперов, только выходящих на рынок, не всегда соотносится с осторожными рассуждениями о спросе. Ростов-на-Дону по амбициозности планов офисного строительства мало кому удалось переплюнуть, тем не менее, то тут то там появляется информация о новых проектах, основной составляющей которых является скорее оптимизм девелоперов и желание, если уж чем и заниматься, так классом А. Этот оптимизм распространяется даже на такие города второго эшелона как Воронеж или Владивосток. Откуда могут расти корни веры в профессиональный офисный рынок российских регионов?

Самое простое объяснение, кажется, заключается в том, что не все чётко проводят различия между быстро растущим непрофессиональным (или полупрофессиональным) сегментом и качественными офисами классов А и В. Основной генератор спроса на офисные площади в крупных нестоличных городах России – это в первую очередь местные компании, мелкий, средний и крупный в масштабах данного города или области бизнес. Их потребности неплохо известны локальным риэлтерам: престижное (или удобное) по местным меркам местоположение, качественная отделка, нормальные коммуникации и вменяемая цена – годовая ставка в $600-800 за кв.м офиса при арендуемых блоках более 50-100 кв.м не обязательно может быть признана вменяемой. Соответственно, и доля местных арендаторов в спросе на профессиональные офисы скромна. К примеру, около 20% помещений они занимают в «РосЕвроплазе», 30% в «Аркаим Плазе». «На сегодняшний день наиболее востребованными остаются офисные помещения C класса и B-. Наиболее лояльны арендаторы к ставкам 600-800 руб. за кв.м в месяц. Минимальный пакет услуг, который пользуется наибольшим спросом – это ежедневная уборка помещения, система кондиционирования (не обязательно централизованная), обеспеченность услугами связи и минимально-организованная охрана» - сообщает Вади Кудряшов. «Пока в Нижнем Новгороде спросом пользуются офисные помещения всех уровней. Среди нижегородских компании популярны площади от 30 до 100 кв.м», - говорит Олег Сорокин. По мнению руководителя информационно-аналитической службы нижегородской группы компаний «Триумф» Алексея Чемоданова местные арендаторы пойдут в приличные офисы, примерно соответствующие классу В по ставкам в $400-500 за кв.м в год.

В последние годы растут требования к обеспеченности инфраструктурой, остро встал вопрос о парковочных местах, многие хлебнули прелестей управления зданий, у которых более десятка собственников, но пока это факторы второго порядка по значимости. Масса арендаторов в регионах до сих пор готова покупать офисные площади, терпеть непрофессиональные или недееспособные управляющие компании, нехватку инфраструктуры и трудности с парковкой. Главными так и остаются требования по местоположению, отделке, коммуникациям и цене. Именно эти свойства офисных площадей являются предметом основного торга за пределами МКАД и КАД, именно их не хватает, и на них растут цены в крупнейших региональных центрах.

Качественные бизнес-центры между тем, продают арендатору ещё ряд свойств офисного пространства и дополнительных услуг – названные обеспеченность парковкой и инфраструктурой, профессиональное управление, юридическую чистоту и прозрачность. Очень важным моментом является структура собственности здания – желательно, чтобы у здания был один собственник, в виде исключения бывает, что какая-то его часть продаётся крупной компании. Для арендатора этот критерий не является ключевым, но он ключевой для потенциального инвестора. Это не всегда подчёркивается, но главное отличие профессионального бизнес-центра от непрофессионального не в отделке, а в том что, профессиональный БЦ – это здание инвестиционного качества. Должный уровень инженерных систем, современность интерьеров и прочее – это уже следствие данного критерия.

Отчасти такое положение вещей связано с особенностями нормального процесса реализации офисных проектов: девелопер для того и получает проектное финансирование, чтобы, реализовав свои основные компетенции, передать недвижимость институциональному инвестору, заработав на разнице между стоимостью привлечённых денег и стоимостью созданного здания. Отчасти с пришедшими с Запада стандартами: принято, что девелоперы не держат в своих активах недвижимость, и принято, что респектабельные компании арендуют помещения в зданиях инвестиционного качества. Все эти «принято», не без проблем были внедрены в Москве, где масса арендаторов – это западные компании и по западным лекалам создавались основные консалтинговые структуры, но они совершенно неочевидны для рынков в регионах, где многим не так уж и важно каким способом были созданы новые бизнес-центры и как они будут окупаться. Соответственно, главная подмена при анализе региональных рынков заключена в расширении ситуации в массовом, полупрофессиональном офисном сегменте до рынка в целом. Из того факта, что небольшие офисные блоки на продажу расходятся как горячие пирожки, делается вывод, что здесь же будут востребованы и большие объёмы площадей инвестиционного качества.

"Шибко страшно, только и думаем: чё будет дальше, чё будет дальше?.."
Дело ещё, кажется, в том, что сами девелоперы офисных зданий или те, кто решил себя попробовать в такой роли, вложив в офисный рынок заработанные в других отраслях экономики деньги, довольно быстро поняли, чем для них отличается качественный офис от некачественного. Офис, ориентированный на потребности местного рынка и воспетый локальными журналистами – дело прибыльное и быстро «отбивающееся», но не дающее никаких особых преференций. Офис инвестиционного класса – это билет наверх, возможность занимать деньги у международных банков, респектабельные партнёры, филиалы ТНК в качестве арендаторов, слава первопроходца, позволяющая возвыситься над массой компаний области или города, не нюхавших пороха настоящего бизнеса по мировым стандартам. Последнее может быть особо вожделенно российскому бизнесу, так как хоть и не гарантирует, но сулит возможность некоторой неприкосновенности активов – ведь ты теперь не наследник «грязных» 90-х, а белый и пушистый партнёр западных компаний. Отсюда и такое количество проектов, приходящихся на каждый город. Шутка ли: умение ориентироваться в особенностях земельного рынка и настроениях местных властей, плюс некоторый капитал, можно конвертировать в путёвку к заоблачным вершинам мировой экономики…

И когда речь идёт об офисных проектах класса А, названных так из маркетинговых побуждений – то ничего страшного тут нет. Их собственники люди тёртые: не найдутся арендаторы по высоким ценам, сделают скидку, припрёт нужда – продадут часть площадей крупной компании. Совсем другое дело – изначально ввязываться в современный инвестиционный проект, рассчитывая на престижных арендаторов где-нибудь в Воронеже. Если под проект будут взяты кредиты, то ни о каком снижении ставок даже при не самой благоприятной конъюнктуре речи нельзя будет вести. Если же будут потрачены собственные средства на массу юридических и инженерных «дополнительных свойств», а продать здание инвестору не удастся, то хотя бы будет жаль собственных денег.

Проблема в том, что вышеупомянутую путёвку можно получить из рук большого пула западных компаний, и важная роль здесь у западных компаний в качестве арендаторов, а они пока не сильно стремятся (и тогда не стремились, а теперь не раньше, чем через 3-5 лет, снова можно будет тему поднимать) открывать в региональных столицах свои офисы. В качестве плацдарма для освоения России их пока вполне устраивает и Москва, вот в ней-то рост и уровень ставок на качественные офисы бил (ну, в принципе, со временем продолжит бить) все рекорды. Активность в российских регионах больше создают компании с точки зрения международной экономики незначительные и надежда на них пока слабая. Сил же федеральных банков, консультантов и телекоммуникационных компаний не так много, чтобы заполнить по внушительному «Сити» в полутора десятках региональных столиц. Точками роста смогут стать максимум три – четыре города, вроде нынешних надрегиональных центров – Екатеринбурга и Новосибирска. Так что прогноз сдержанный: вряд ли ожидаемый в российских миллионниках бум профессиональной офисной недвижимости состоится. Те, девелоперы офисных проектов, что не смогут заставить себя перейти в нишу массового спроса, скорее всего, будут обречены на длительный и унылый процесс поиска арендаторов по заложенным в бизнес-план ставкам (уже не будут, повезло...). А часть проектов традиционно не будет завершена...

Фотографии: Региональная аналитика, SMT Developments

Левый берег Иртыша. Новые микрорайоны, местный "крупноформатный" ритейл, рынки, площадки под новые ТЦ.

На одном месте толкутся: вставшая без единого разрешения "Лента",

ТК Континент - самый большой до выхода "Меги",

Рынок,

Континент, вторая очередь (открыта в первой половине 2008),

Площадка под ТК (проект заморожен)

Неидентифицированный проект (начало Меги??)

и объект "Омсквинпрома" - до сих пор по приходящим из Омска сведениям нельзя понять - введён объект в эксплуатацию или нет.

На правом берегу, в центре. Церковь,  стоит на главной площади - типа достопримечательность. Новодел, но вроде реконструкция того, что раньше было.

На рубеже 19-20 веков Омск быстро вырос (до стотысячника - по тем временам большой город) и в нём построили много помпезно-монументальных зданий, так что центр у города - вполне себе.

Областная библиотека - не хуже РГБ по виду

При ней строительство развёрнуто.

При той же библиотеке барельеф: что связывает Богоматерь в позе Оранты (благословляющей, типа стоять должна), парня-буддиста у неё на коленях, голого коленопреклонённого мужика и чуваков с каких-то ассирийских барельефов?

Потом оказывается, что это в основном строительство корпусов университета.

Мостов в Омске больше чем в Новосибирске, при меньшем количестве транспорта.

Но нет метро, этот недостаток восполняют те же мостостроители (строится метро в пропорции 50/50 местных и федеральных средств, что практически невидано - недецентрализованная экономика ещё позволяет местным властям собирать довольно крупные суммы; зато местный бизнес довольно хлипок и отстал технологически). Картина светлого будущего.

Хибара - это про омский рынок торговой и офисной недвижимости процентов на 85.

т.Фрезоргер, профильный вице-мэр города Омска.

ТК "Пять звёзд" - главный пункт местной премиум торговли. Новодел с закосом под старый особняк, дикие планировки, мелкая нарезка в сочетании с "премиальным" имиджем по-местному.

ТК "Летур". Халабуда.

Берега речки Омь.

ТЦ "Триумф" - не очень удобный по местоположению объект, но до появления "Меги" единственный толковый в городе по планировкам, концепции и арендаторам. Сравнительно, конечно.

Виды участка, выделенного для РосЕвро:

Супермаркет с микрогалереечкой, позиционирующийся как торговый центр.

Доминирующий сектор омского рынка - это жилой, конечно. Рынок очень отсталый и неразвитый.

ТЦ "Герцен плаза" - реконструкция фабрики, естественно, не ахти какая по планировкам, но недурственный объект по набору арендаторов.

Что-то вроде местного ЦУМа.

Флагман - очень странное торгово-офисное заведение коридорной системы.

ТЦ "Омский"

И площадь возле него.

ТЦ Маяк,

что у автовокзала,

имеет входы с двух сторон.

ТЦ "AT-Market"*.