Региональная аналитика

инфраструктура потребительских рынков регионов России

Региональная аналитика header image 2

Офисные здания Нижнего Новгорода

Ноябрь 2nd, 2009 · Нет комментариев

Бизнес-центр «Две Башни», в квартале улиц Белинского, Короленко, Новой, Нижегородский район – проект компании «Серебряный век». Ввод в эксплуатацию 2004. Количество уровней 9-10. Общая площадь 9300 м.  Первое здание с уровнем отделки в большей или меньшей степени соответствующей классу В (свободная планировка, централизованная охрана, открытая парковка на 80 мест и подземная на 40, автономная газовая котельная, лифты повышенной комфортности, оптоволоконная связь, электроснабжение 1 категории надежности, кафе, киоски, спортивно-оздоровительный центр). Все площади проданы в ходе строительства по ценам $760-800 за кв.м.

Бизнес-центр «Авантаж», ул. Торговая, Нижегородский район, - проект группы «Гарантия Строй» (девелопер жилой недвижимости верхнего эконом-класса и бизнес-класса). Представляет собой целевую реконструкцию особняка 18 века (2005). Общая площадь – 3 300 кв.м. Охраняемая стоянка на 60 мест, исключительное местоположение (200 м. от Кремля). Площади в здании продавались в 2004 году по цене до $1100 за кв.м. В здании находятся офисы таких компаний как группа «УралСиб», Zepter, DHL.

Бизнес-центр "Столица Нижний"* общей площадью около 22 258 кв. м был сдан в эксплуатацию в середине декабря 2005 года. Строительство началось в августе 2004-го. Владеет бизнес-центром Группа компаний "Столица Нижний". Одновременно компания является девелопером и инвестором проекта. В процессе его создания девелопера консультировали компании Jones Lang LaSalle и MMA+FRI. Архитекторами проекта выступают компании 000 "НПП Архитектоника" , ООО "НПСПТехнос". Помещения в аренду сдавались ООО "Столица Нижний Риэлти". Объект расположен по адресу: г. Н. Новгород, ул. Горького, 117, в 1 км от нижегородского Кремля на первой линии домов. Здание состоит из групп разных по величине башен (13, 16 и 18 этажей), которые имеют разное цветовое решение и объединены в единое целое 3-этажным подиумом-стилобатом. Шаг колонн в бизнес-центре составляет 8 х 8 м. Высота от пола до потолка - от 4, 2-3, 3 м. Здание оснащено BMS (автоматизированная система управления зданием). Наземная парковка бизнес-центра рассчитана на 225 м/м, подземная - на 68 м/м. Среди арендаторов здания - компании МБРР, Raiffeisenbank Austria, KPMG и др. Доля вакантных площадей: 15 % (2006), 5% (2007), ок. 0% (1H 2008), 8% (3Q 2009; также вакантно 859 кв.м торговых площадей - ок. 50%). Общий объем инвестиций в проект составил $22 млн. Предполагаемые сроки окупаемости - 7 лет.

Строительство.

Презентация компании периода строительства:
Проект представляет собой первый специализированный бизнес-центр класса А в Нижнем Новгороде. Офисные площади составляют более 23000 м2. Это высококлассное здание с широким набором опций. Архитектура и планировки разработаны известными архитекторами Н. Новгорода и Москвы. Концепция проекта разработана при поддержке известной консалтинговой компании "Jones Lang LaSalle".
Офисный центр располагается на пересечении проектируемого Решетниковского бульвара и переулка Гранитного и выйдет своим главным фасадом на ул. Горького - одну из центральных улиц города. С западной стороны участка располагается Областной Диагностический Центр. Эта часть города традиционно считается центральным деловым районом города, здесь концентрируются офисы многих преуспевающих компаний. Бизнес-центр расположен в 5 минутах езды от Кремля, в 3 минутах езды от пл. Горького и пл. Свободы. Бизнес-центр предполагает стать первым в городе специально построенным зданием такого типа, обеспечивающим высокий уровень организации условий для бизнеса, что делает его одним из лучших объектов коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода. Отделка фасадов и общественных зон выполняется с применением высококачественных материалов и новейших архитектурных решений. Современный строгий стиль подчеркнёт имидж компаний, открывающих здесь свой офис, а обилие естественного освещения и эффективная свободная планировка создадут приятную рабочую обстановку. Здание состоит из группы разных по величине башен, которые имеют разное цветовое решение. Бизнес-центр запроектирован в виде конгломерата башен-небоскребов, с объединяющим композицию в единое целое подиумом. Вестибюль при главном входе решен в неоклассическом стиле. В нем размещены места ожидания, рецепция, входной турникет, зона охраны. Наружные стены облицованы цветным керамогранитом по системе вентилируемых фасадов. Самые передовые системы инженерного обеспечения, современные системы коммуникаций, система центрального кондиционирования с установкой доводчиков непосредственно в офисных помещениях, скоростные лифты THYSSEN, большая подземная и наземная парковка, система доступа в отдельные функциональные блоки посредством магнитных ключей-карт, а также развитая инфраструктура самого здания, включающая магазины, ресторан, кафе, банк, конференц-зал и проч. позволят арендаторам удобно и эффективно организовать работу сотрудников.
Аренда офисных площадей высокого класса теперь доступна и в Нижнем Новгороде! Среди якорных арендаторов стоит отметить Райффайзенбанк, арендующий площади на первом и втором этаже бизнес-центра.

Технико-экономические показатели
Площадь застройки 2820 м2
Общая площадь 23180 м2
Офисная площадь 18000 м2
Этажность переменная: 3-13-16- 18 эт
Площадь каждого этажа
1-3 этажи 2200 м2
4-13 этажи 1100 м2
14-16 этажи 480 м2
Подземная парковка 61 м/мест
Надземная парковка 250 м/мест

свободная планировка с шагом колонн 8х8м
система центрального кондиционирования YORK
5 скоростных лифтов THYSSEN
оптоволоконные линии связи Golden Telecom
Консультанты проекта:
Jones Lang LaSalle
MMA+FRI
готовность 4 кв. (2005-04-29)
адрес г.Нижний Новгород ул. Горького,117

Таким проект виделся собственнику в ходе этого строительства.

Таким стал.


От компании "Столица Нижний" редко можно добиться какой-то информации. А когда кто-то добивается, то она, как правило, никуда не идёт (сер. 2008):

1. Насколько интенсивен спрос на качественные бизнес-центры в Нижнем Новгороде, в том числе, на примере бизнес-центра «Столица Нижний»? Как спрос менялся в последние годы?
Год от года спрос на качественные офисные помещения в Нижнем Новгороде увеличивается. Это связано с развитием регионального бизнеса, с приходом в Нижний Новгород крупных федеральных и иностранных компаний, а также с тем, что рынок офисной недвижимости только начинает формироваться. До сих пор предложение в этом сегменте во многом формируют помещения, фактически не подлежащие классификации – первые этажи жилых зданий, переоборудованные НИИ и прочее. Поэтому, качественный объект, конечно, находит своего потребителя. Площади нашего бизнес-центра класса А были сданы в аренду менее, чем за год, что для такого крупного проекта является очень хорошим показателем. Но такое положение вещей долго не продлится. Уже года через два дефицит качественных офисных площадей будет ликвидирован или, по крайней мере, уменьшится в несколько раз.
2. Как спрос на качественные бизнес-центры распределяется между местными и иностранными компаниями?
Крупные федеральные и иностранные компании – основные потребители офисной недвижимости класса А. Их, как правило, интересует большая площадь (от 200 кв.м.), качественные услуги и солидное соседство. Высокие требования к уровню офиса предъявляют также ведущие государственные компании и представительства банков.
3. Насколько, на ваш взгляд, будут востребованы в Нижнем Новгороде большие объемы офисных площадей, запланированные в проекте «Сити Стрелка»? А насколько может быть востребован проект «Лобачевский плаза»? Вообще, есть ли пороговое число для зданий класса А?
Прогнозировать развитие сегмента офисной недвижимости сейчас достаточно сложно. В Нижнем Новгороде, действительно, заявлена масса интересных проектов: и бизнес-центры высшей категории, и более демократичные объекты; и в центре Нижнего Новгорода, и в заречной части. Возможно, нас ждет некое перераспределение зон деловой активности, но делать выводы о насыщаемости рынка можно будет только после реализации всех заявленных проектов. Хотя, судя по тому, что сейчас бизнес в регионе развивается достаточно интенсивно, обречен на рост и рынок офисной недвижимости.
4. Помещения какого качества и какие услуги наиболее востребованы на нижегородском рынке сейчас?
Пока в Нижнем Новгороде спросом пользуются офисные помещения всех уровней. Среди нижегородских компании популярны площади от 30 до 100 кв.м.

Деловой центр «Теледом», Советский район, на пересечении улиц Белинского и Пушкина – застройщик ООО «Нижегородский проект», соинвестор банк «Ак Барс» (занял первые три этажа здания). Общая площадь – 5664 кв.м. Ввод в эксплуатацию - 1 кв. 2006, 10 уровней, свободная планировка, наземная парковка на 50 машиномест, подземная на 15, автономная газовая котельная, система бесперебойного энергоснабжения, оптоволоконная связь, охранная и пожарная сигнализации, система пожаротушения, система наружного и внутреннего видеонаблюдения, центральное кондиционирование, 3 скоростных лифта. Площади проданы в 2005-2006 годах по цене $1250-1350 за кв.м.

Строительство:

Издали, но уже в процессе работы.

Лобачевский плаза*. Пересечение улиц Алексеевской и Октябрьской. Общая площадь - 37 000 кв. м, семь уровней, Площадь этажей от 2 000 до 5 500 кв.м. Открытие и въезд арендаторов - 2009-10. Проект компании «Новый город» (мебельный ритейлер) реализованный в 2004-2009 гг. на площадке бывшего Алексеевского рынка. 1-3 этажи: fashion галерея, отделения банков, офисы страховых компаний, туристических фирм, рестораны. Сопутствующие помещения - бизнес-холлы, коференц-залы на 400 мест, сектор бизнес-услуг, апартаменты. Двухуровневая подземная парковка на 400 мест, централизованная система вентиляции, отопления и кондиционирования, свободная планировка офиса (по желанию арендатора - кабинетная, открытая и комбинированная планировка). Генеральный подрядчик - "Miracle Group", концепция - "Jones Lang LaSalle", проектирование - "ТМА Быкова В.Ф."

WTC Нижний Новгород *, 1 очередь. Открыт в сентябре 2009**. Общая площадь 17 800 кв.м. Инвестиции $38 млн. Дальнейшие планы наполеоновские***, но очередные фазы строительства в 2010 году можно начинать, а можно и не начинать - особо, думаю, заставлять не будут. Заявленная арендная ставка $562 за кв.м в год (с НДС; предложения****). Фотографии с открытия*****. Про "очередь из арендаторов" (внизу страницы) шутка, конечно, отчаянная: здание введено в эксплуатацию, а первые арендаторы только "ходят, смотрят" - это печально. Площади занимает пока только подразделение "Атона" - инвестора проекта. Более подробно об арендаторах******. Думаю, что "40% арендаторов" о которых говорит девочка из CWSR, это товарищи, ведущие переговоры в надежде уломать арендодателя на более интересные условия. Ещё "потоки сознания" с того же форума*******.

Объекты более ранних стадий формирования рынка:

Нижегородский район, Костина 4. Типичный пример реконструкции «малой кровью» административного здания советской постройки (бывший НИИ автоматизированных систем управления в автомобильной промышленности). Вместе с объектом Костина 6 (застройщик ЗАО «Капитал-НН») формирует офисную зону на ул. Костина. Вместе с тем, только у объекта Костина 6 есть выделенная и достаточная парковка.

Первая очередь торгово-офисного центра компании «Оникс Лайт» на пересечении улиц Короленко и Белинского (Нижегородский район, на данный момент [2007] – 5 300кв.м общей офисной площади, в целом проект предполагает создание комплекса общей площадью 24 700 кв.м, в том числе 10 720 кв.м офисных площадей). Сдаётся в аренду (2007) по ставке $480 за кв.м в год, что довольно высоко для местного рынка, на 50% пустует.

И просто чуть более странные объекты:

Бизнес-центр «Лондон». Административное здание с пристроенным гаражом-стоянкой на 150 автомобилей. Проект местного агентства недвижимости «Выбор». Находится на пересечении улиц Ошарская и Салганская в административной зоне Советского района. Проект разбит на три функциональных объема А, Б и С. А - 8-этажный корпус с техническим и цокольным этажами, с возможностью размещения офисных помещений - 6956 кв.м. Допускается возможность перепланирования помещений по желанию собственника. Независимое теплоснабжение помещений от собственной газовой котельной. Б - Торгово-выставочные помещения в двух этажах (отметки 3.300 и 6.600), отапливаемые, имеющие возможность заезда автотранспорта. С - Закрытый гараж-стоянка в трех уровнях. Агент проекта – London Consulting and management company. Ввод в эксплуатацию 2007.

Бизнес-центр «На стрелке». Проект СК «Дельта». 11 этажное офисное здание, расположенное на пересечении улиц Самаркандская, Должанская и Керченская (Канавинский район). Общая площадь – 18 000 кв.м. Ввод в эксплуатацию планировался на конец 2007. Достаточно высокий уровень отделки и инженерных систем, фасад со сплошным остеклением, 2-ярусная парковка на 150 мест, свободная планировка, три внутренних лифта (Otis), наружный панорамный лифт. Здание каркасного типа, монолитный железобетон с центральным ядром жесткости. Площади предлагались к продаже (информация 2007 года, последняя фотография лета 2008 - на ней хорошо видно всю "открытую планировку", что, кажется, свидетельствует об отсутствии покупателей/ арендаторов; на настоящее время информацию обновить не удалось - компания уничтожила сайт через который предлагала площади в здании).

Офисная вставка в жилом комплексе "Континент". Тоже очень зашифрованный проект.

И объекты "демократичного" сегмента:

Офисный комплекс на пересечении улиц Бекетова и Нартова, Советский район – редевелопмент площадей завода «Орбита». Крупнейший в своём сегменте комплекс, позиционирующийся как IT парк. Общая площадь – 35 000 кв.м. Площадь офисных помещений – 22 000 кв.м. 1 и 2 этаж - офисно-складские помещения, 3 и 4 этаж - кафе, ресторан, боулинг, оздоровительный центр, конференц-зал, медицинский центр, отделение банка и т.д. 5-8 этажи - офисные помещения.

Нынешнее состояние рынка это занятные случаи со сдачей в аренду площадей Борского стеклозавода по 300 руб. в месяц ($120 в год* - ссылка под замком) и откат к доминирующей практике продажи площадей** при некотором избытке проектов.

Nizhniy Novgorod Office Market Brief

Nizhny Novgorod, one of the largest cities in Russia, with a population of 1, 334,000. It is the center of Nizhegorodskaya Region, which has a population of 2,300,000. After Moscow, it is the second center of the Central Industrial Region, and is a major transport hub. The overall supply of premises theoretically suitable for offices ranges from 800,000 to 1.3 mln sq m. In the main, these are Soviet administrative buildings which have to a greater or lesser degree undergone redesignation (in some buildings, company offices are cheek by jowl with those of state institutions), reconstruction or repairs (in the 90s, those which were of the best quality were described by the word 'evroremont' offices). There are no more than 600,000 sq m of space suitable for use as offices. There are a few recently built premises, and numerous redevelopments of industrial premises. Offices are sited mostly in the upper, central part of the city. The main problem in this part is the catastrophic shortage of parking spaces. Average rates (including low quality buildings in central business district) - $250-400 per sq m per annum. Sale prices show market activity. Purchasing deals are most common then leasing ones. Sale prices rise on 30% during last year up to $1500-2000 per sq m.

Похожие статьи:

Категории: Обзоры рынков · Фотообзоры

0 ответов до сих пор ↓

  • Пока ни одного комментария.

Вам нужно войти на сайт что бы комментировать.