Региональная аналитика

инфраструктура потребительских рынков регионов России

Региональная аналитика header image 2

Ножницы офисных рынков

Октябрь 12th, 2008 · Нет комментариев

Рынки коммерческой недвижимости совсем недавно считались подходящим местом для относительно надёжных и "респектабельных" инвестиций. А региональные рынки считались ещё и перспективными. Немало российских компаний надеялись с помощью их потенциала конвертировать свои ни от чего не застрахованные небольшие капиталы и связи на местах в счастливый билетик в высшую лигу бизнеса. Кто-то строил модные торговые центры, кто-то пытался заняться более скучной, но не менее перспективной складской сферой. Кого-то манили хрестоматийные картинки современных блестящих офисных зданий с подписью "в городе N они появились благодаря Ивану Ивановичу" Сейчас всё это в прошлом и есть время разобрать все детали и мотивации более подробно.

Недостающее звено
Формирование новой потребительской экономики России во многом было и остаётся связанным с освоением торговыми операторами всех уголков страны - своеобразной вторичной централизацией хозяйственного пространства, в ходе которой московские компании реализуют накопленный в 90-е годы столичным локальным рынком потенциал, а удачливые регионалы - местные компетенции и пришедшие через Москву технологии. Процесс требует создания инфраструктуры - потребительский сектор был слабым местом советской экономики и оставшихся от Союза инфраструктурных мощностей явно не хватает. Хитом последних десяти лет стали торговые центры, позволяющие не только довольно дёшево и эффективно создать пространство продвижения современных технологий потребительской экономики, но и перераспределить в свою пользу значительную долю местных товарных и денежных потоков. Потому как грибы они росли до самого последнего момента в большинстве крупных городов страны, вплоть до центров с населением в 200-300 тысяч жителей. Следом идёт сфера логистики - пока современных мощностей за пределами двух столиц катастрофически не хватает, но настроить на окраинах крупнейших агломераций больших коробок, по сути, не так уж и сложно. Компании, имеющие на то желание и деньги, в последние годы появились (и даже пока не совсем пропали).

Логичным в этой цепочке казалось и развитие другого сегмента региональной коммерческой недвижимости - офисного. И, действительно, локальные и национальные деловые СМИ, а также аналитические структуры рапортовали о дефиците офисных площадей в миллионных городах и постоянном росте цен и арендных ставок. За ритейлерами в регионы последовали компании финансового сектора и сферы услуг, также создающие общефедеральные сети - им в качестве рабочих площадей нужны офисы. Расширяют бизнес, а, следовательно, и офисные площади, местные структуры. Советских контор и НИИ тоже не хватало для новой экономики. Следовательно, офисные рынки российских регионов должны были бурно расти и предъявлять спрос на новые здания. А там, где появился субстрат непрофессионального рынка, состоящего из реконструированных советских административных зданий и новостроек, больше напоминающих жилые дома, в которых вместо квартир - офисы, должно быть место и для качественного сегмента - зданий класса А и В. Именно так и происходит почти повсеместно на других рынках недвижимости. Вроде бы дело только за новой формацией девелоперов, теми, кто может привлечь необходимый объём средств и нанять профессионального подрядчика для строительства красивого качественного бизнес-центра с необходимой инфраструктурой и достаточным числом парковочных мест.

Структура предложения и спроса, правда, приводит в некоторое недоумение. Современные офисные здания в регионах представлены единичными проектами, появляющимися весьма нелогично и нерегулярно, сдаются они частенько по году и более, с большим скрипом - для специалистов столичных брокерских компаний офисы в регионах - это головная боль, ими занимаются скорее для престижа и на перспективу. Проектов, в том, числе масштабных, вроде нижегородского или екатеринбургского Сити, заявлено немало, но реально бурными темпами растёт только непрофессиональный сегмент, а не качественный: при ближайшем рассмотрении оказывается, что аналогии с рынком торговой недвижимости несколько натянуты. Как говорит региональный директор департамента маркетинга и связей с общественностью компании Colliers International: "В регионах сейчас говорить об офисных рынках рано. В городах - миллионниках существуют отдельные бизнес-центры высокого уровня, однако речь идет об отдельных зданиях, так или иначе соответствующих критериям профессиональной классификации".

Это что же там делается?
Если перейти от общих рассуждений к конкретике, то картинка офисных рынков получается довольно разнообразной и не складывающейся запросто в схему единых для страны тенденций. Два наиболее примечательных региональных рынка - Екатеринбургский и Новосибирский выделяются в основном объёмом промежуточного сектора - новых, специально построенных офисных зданий на грани профессионального и непрофессионального сегментов. По уровню отделки и коммуникаций они могут соответствовать классу А и В, но по структуре собственности, качеству управления и юридическим схемам взаимодействия арендодателя и арендатора или, что хуже, покупателя и продавца - ближе к С-классу. "Расходы на содержание профессиональных управляющих компаний достаточно высоки. К сожалению, не все собственники для этой задачи привлекают сегодня высококлассных специалистов. Зачастую, они экономят в ущерб собственной репутации, как следствие - снижение классности в глазах арендаторов и, их отток" - комментируют ситуацию компании "РосЕвроДевелопмент". По количеству зданий, заявленных в классе А, лидирует Новосибирск - это "Росевроплаза", появившаяся в 2007 году, и спешно достраиваемые местными девелоперскими компаниями "Труд" и "Транссервис" бизнес-центры "Кобра" и "Гринвич". Ещё ряд новых проектов претендуют на арендаторов в том же сегменте.


Бизнес-центр "Росевроплаза"


Бизнес-центр "Кобра"


Бизнес-центр "Гринвич"

В Екатеринбурге до недавнего времени можно было говорить о двух очередях одного качественного проекта – это местный «Центр международной торговли». Зато это одна из «ранних пташек». Первая офисно-гостиничная очередь ЦМТ на деньги иностранных инвесторов была построена ещё в 1998 году. Несколько проектов, в основном принадлежащих группе Red (расшифровка названия совершенно фантастическая - real estate development), позиционируются в классе А - в последнее время они даже стали сдавать свои офисы через компанию Jones Lang LaSalle, видимо осовоили кое-какие корпоративные стандарты. Выделяется уральская столица и масштабными проектами: российские гиганты уральского разлива «УГМК» и «Ренова» ведут работы (вели, по крайней мере) над проектами смешанного назначения с большими долями офисной составляющей – у одной компании на 400 тыс. кв. м общей площади, у другой – на 100 тыс. кв. м. Проект «УГМК» под модным названием «Екатеринбург Сити» на первых этапах был просто громкой заявкой о возможностях: по заявлениям топ-менеджеров компании было видно, что они ещё не определились, то ли сделать упор на офисные площади, то ли на престижные гостиницы, а может и вообще построить жилые небоскрёбы. Некоторая авральная активность проявляется сейчас, когда город готовится к саммиту ШОС в 2009 году, и местному руководству хочется, чтобы гости могли полюбоваться на разные красивые строения (очень кстати тут небоскрёбного вида третья очередь микса "Антей" - третья очередь будет уже не смешанной, а полностью офисной). Размышляя о Екатеринбурге и Новосибирске стоит помнить, что это не обычные региональные центры – на них завязаны деловые связи и логистические схемы большей части Урала и юго-востока Западной Сибири. Поэтому активность офисных рынков в этих городах выше чем в других миллионниках.

Крупнейшие региональные рынки офисной недвижимости

Объём предложения качественных офисных площадей, тыс. кв.м, данные Jones Lang LaSalle, 2008

Объём предложения качественных офисных площадей, тыс. кв.м, данные Knight Frank, 2008

Новосибирск

289,0

183,3

Самара

160,0

73,1

Екатеринбург

150,0

245,0

Ростов-на-Дону

75,0

67,0

Большой объём «промежуточного» сегмента и один федеральный проект («БЭЛ-Плаза», 2007-2008) в Самаре. Аналогичная ситуация в Ростове-на-Дону, здесь когорту федеральных сетевых девелоперов представляет Clover group (дочка РГС) с проектом класса В, имеющим неудивительно название Clover House (введён в эксплуатацию в 3-м квартале 2007 года). Есть одна местная удачная "бэшка" - БЦ Гедон, несколько зданий явного С-класса (зато "под спрос"). Специфика Ростова в том, что землю здесь относительно легко можно получить под различные проекты, и по количеству строек действующих и планируемых, в том числе офисных, город уступит разве что Екатеринбургу.


Офисные проекты в Ростове-на-Дону. Информация на конец 2006 г.


Бизнес-Центр "Гедон"


Бизнес-Центр "Clover house"

Весьма специфичен Челябинск. Это закрытый город, куда «чужой» бизнес не пускают или пускают неохотно. Торговый и складской рынки этого города можно назвать неразвитыми, что неудивительно, так как уровень жизни населения, если сравнить с другими российскими миллионниками, невысокий. Зато здесь много богатых местных компаний, которые все 2000-е годы занимаются офисным строительством. Сначала это были здания класса С, продававшиеся в мелкую нарезку как жильё. Потом конкуренция среди челябинских бизнесменов привела к появлению целых двух качественных бизнес-центров. Это «Аркаим Плаза» (2005, первая очередь) и «Челябинск-Сити» (2008). Девелоперы – многопрофильный холдинг, выросший из крупного издательского бизнеса, и строительная компания.


Бизнес-Центр "Аркаим плаза"

Примерно по такой же схеме – особых условий нет, но есть девелопер, которому очень хочется построить современный бизнес-центр, появилось первое офисное здание класса B в Нижнем Новгороде. «Столица Нижний», собственник одноимённого БЦ (конец 2005 года), известный в городе новатор – именно эта компания построила здесь первый профессиональный ТЦ, а сейчас соревнуется с «Икеа» в крупномасштабном торговом строительстве. Впрочем, первый бизнес-центр и близость Нижнего Новгорода к Москве рынок подраскрутили. Сейчас здесь несколько не очень больших проектов, по московским меркам на грани В и С класса, а по местным – вполне приличные. Компания «Новый город» в этом году должна закончить работы над БЦ «Лобачевский плаза», который позиционирует, конечно, в классе А. Местный губернатор Валерий Пингвинович Шанцев в прошлом году свозил на выставку Mipim красивый проект «Сити стрелка», которым предполагается застройка площадей речного порта на стрелке Волги и Оки зданиями различного назначения, в том числе офисного. Впрочем, по мнению местных экспертов пока это даже не проект, в котором не ясно, на какой составляющей сделать акцент. Это вообще не проект, а просто картинка, предназначенная для того, чтобы сделать рекламу городу и области за рубежом.


Первый "отдельный" офисный проект Нижнего Новгорода - реализован компанией "Серебрянный век" в 2004 году. Все площади проданы - тогда это считалось успехом.


Бизнес-центр "Столица Нижний" - первый профессиональный офисный объект в городе.


И очевидная попытка его скопировать - Бизнес-центр "Теледом".


Бизнес-Центр "Лобачевский плаза" ввёл в эксплуатацию свои офисные площади аккурат в разгар кризиса.


Офисная вставка в ЖК "Континент".

В Казани, по уровню деловой активности и благосостояния населения не сильно опережающей Нижний, офисное (как и всякое прочее) строительство подхлестнул тысячелетний юбилей города. В Казани много говорили о том, что для пущего престижа городу необходимы офисы класса А, и несколько девелоперов попробовали их построить. В классе А позиционируются площади в БЦ «Булак» и многофункциональных центрах «Сувар Плаза» и «Корстон». Впрочем, в том, что эти помещения до класса А дотягивают, сомневаются даже местные эксперты.


БЦ "Сувар Плаза" строился под "Ак-Барс" банк и, очевидно, на его деньги.


Таких плакатов в Казани было много в 2006-2007 гг.

Что же двигало менеджментом компаний, выводивших упомянутые здания на локальные рынки? Мотивацию федеральных сетевых структур понять несложно: они имеют стратегические планы развития, вложения средств и освоения разных ниш рынка. Что касается местных девелоперов, то, по словам руководителя отдела офисной и складской аналитики московского офиса крупной международной консалтинговой компании компании , на первом этапе рынки в регионах развивались достаточно хаотично. «Не каждый участник рынка знал, что хочет получить в итоге, то, что получалось, не всегда соответствовало первоначальным задумкам. Вряд ли можно говорить об осознанной стратегии освоения офисного сегмента. Редкая компания сейчас имеет больше одного реализованного проекта». То есть, говорить о сложившихся мотивах и рыночных тенденциях вроде как рано. Легче подозревать амбиции девелоперов: желание быть первым, создать нечто новое, передовое, прощупать рынок на предмет его зрелости. А вот о том, что рынки отреагировали на разведку исключительно позитивно, говорить сложно.

Пионеры трудностей не боятся
Бизнес-центр «Столица Нижний» нашёл крупных и респектабельных арендаторов на свои площади, хотя в процессе сдачи помещений брокеры поначалу и жаловались на то, что спрос есть в основном на первые этажи – под розничные офисы, и всех желающих впихнуть туда невозможно. «Площади бизнес-центра класса А были сданы в аренду менее, чем за год, что для такого крупного проекта является очень хорошим показателем» - говорит генеральный директор "Столицы Нижний" Олег Сорокин. Сдан и бизнес центр «Аркаим Плаза», хотя опять же не без критических отношений с брокерами на определённых этапах. Но это проекты ранние, значительную часть которых заняли структуры материнской компании. Не обжита полностью арендаторами «Росевроплаза», что уж говорить о недавно сданных проектах вроде Clover House или «Челябинск-Сити». Впрочем, процесс сдачи двигается постоянно и уровень заполнения площадей можно отследить по сайтам бизнес-центров: на большинстве из них подробнейшим образом показаны планировки этажей и сданные и несданные блоки.

Бизнес-центр

Год введения
в эксплуатацию

Площадь, общая /арендуемая, кв.м

класс

сайт

ЦМТ, Екатеринбург

1 оч. – 1998,
2 оч. - 2005

60 000/ 12 500

B+

wtc-ural.ru

Аркаим Плаза, Челябинск

1 оч. – 2004,
2 оч. - 2006

19 100/ 16 250

B+

arkaim.su

Столица Нижний, Нижний Новгород

2005

23 000/ 14 000

В

stnn.ru

Сувар Плаза, Казань

2006

78 500/ 13 000

В

suvar-plaza.ru

Корстон, Казань

2007

73 000/ 9 700

В+

kzn.korston.ru

РосЕвро Плаза, Новосибирск

2007

27604/ 22144

А

red-realty.ru

Clover House, Ростов-на-Дону

2007

25 800/ 15 250

В

clovergroup.ru/RnD/

БЭЛ Плаза, Самара

2007

15 500/ 12 000

В+

beldevelopment.ru/ projects/new/10.html

Челябинск Сити, Челябинск

2007

32 000/ 22500

А

chel-city.ru/

При этом стоит помнить, что ранние проекты выходили на рынок в 2004-2005 годах по относительно невысоким ставкам – около $400 за кв.м в год. В дальнейшем бурный рост ставок на столичном рынке поднял планку и для регионов, однако, это умеренный по нынешним представлениям уровень. Ставки на освободившиеся блоки в «Аркаим Плазе» - 1400 руб. за кв.м в месяц с НДС (в пересчёте чистая ставка около $600 за кв.м в год, все цифры - весна 2008). В «РосЕвроплазе» ставки весьма умеренны: по данным, представленным в брокерских предложениях компании Knight Frank, они меняются в зависимости от этажа от $450 до $550 за кв.м в год, только для первых двух этажей диапазон ставок $600-1500 за кв.м в год, $400 за кв.м в год составляет ставка в «БЭЛ Плазе». В другом Челябинском БЦ – «Челябинск Сити» диапазон ставок пошире и сами они повыше - $620-870 за кв.м в год. При этом в Екатеринбурге площади в аналогичном сегменте предлагаются и за $500 за кв.м в год (максимальные ставки на этом рынке выше, в виду его большей активности), в Перми - $450-700 за кв.м в год. Невысокие ставки в Казани. «Когда казанские офисы верхнего сегмента вышли на рынок, оказалось, что нет арендаторов, готовых платить за них столько, сколько они стоили. Поэтому начинали все с демпинга, что уронило ставки и в офисных сегментах класса В и С. Сейчас этот период закончился и начался закономерный рост арендных ставок – лучшие бизнес-центры города постепенно выходят в свой ценовой сегмент», - говорит руководитель отдела недвижимости местной девелоперской и консалтинговой компании. Сейчас по данным компании за лучшие казанские офисы в среднем платят 850-1000 руб. за кв.м в месяц ($380-450 за кв.м в год), но ещё год назад можно было снять и за 600 руб. в месяц.

Мы опросили девелоперов качественных бизнес-центров, уже введённых в эксплуатацию, об уровне спроса на их локальных рынках. Ответы по большей части были острожными: заявлять о том, что спрос в твоём сегменте рынка мал и здание твоё плохо сдаётся или сдавалось, никто себе не позволит. «Тот объем офисов класса А и B, который планируется построить в Ростове-на-Дону до конца 2009 года в городе, судя по заявленным проектам, вполне сможет удовлетворить потребность в таких офисах» - сообщил Дмитрий Пономарёв, руководитель пресс-службы компании РГС-Недвижимость. (Общее количество офисных проектов в Ростове достигает примерно 20-30). Потенциальный объём челябинского рынка Андрей Киселев, директор по развитию группы компаний «Аркаим» оценил в возможности пополнить его не более чем тремя зданиями класса А в течение ближайших двух лет. «Несмотря на высокие на момент открытия арендные ставки, сегодня бизнес-центр «Аркаим Плаза» заполнен на 100% (по словам пиарщиков два помещения, висевшие на сайте, освобождены собственником в ответ на высокий спрос), и даже существует очередь желающих на освобождаемые офисы. Это говорит о том, что существует стабильный спрос и компании готовы платить за качество и сервис». - Оптимистичен представитель г-н Киселёв. При этом по его словам пик спроса на аренду офисной недвижимости класса А в Челябинске пришелся на 2005-2006 годы, когда на рынок выходили крупные банки, страховые компании и компании федерального уровня, и на сегодняшний день спрос на офисные помещения класса А составляет 60% от уровня 2005-2006 годов (в первоначальных коментах было 30%). Управляющий директор компании «Челябинск-Сити» Вади Кудряшов сообщил, что в течение 3-4 лет в связи со стабильно увеличивающимся спросом челябинский рынок сможет вместить еще 2-3 бизнес-центра с площадью около 30 000 кв.м и такого же уровня как последний местный проект "Челябинск-Сити" компании (актуальный уровень заполненности бизнес-центра можно оценить на его сайте), однако посомневался, что для потенциальных конкурентов найдутся площадки в центре города. Г-н Сорокин сомневается, что новые профессиональные БЦ в Нижнем Новгороде смогут сдаваться также быстро, как "Столица Нижний": «Такое положение вещей долго не продлится. Уже года через два дефицит качественных офисных площадей будет ликвидирован или, по крайней мере, уменьшится в несколько раз». Тем не менее: «Прогнозировать развитие сегмента офисной недвижимости сейчас достаточно сложно. В Нижнем Новгороде, действительно, заявлена масса интересных проектов: и бизнес-центры высшей категории, и более демократичные объекты; и в центре Нижнего Новгорода, и в заречной части. Возможно, нас ждет некое перераспределение зон деловой активности, но делать выводы о насыщаемости рынка можно будет только после реализации всех заявленных проектов».

«Спрос на современные офисные площади в регионах ограничен, – говорит Ольга Рыбакова - аналитик Jones Lang LaSalle, – местные компании чаще всего не готовы платить за класс А, а у иностранных компаний вызывает сомнения качество «регионального» класса А, которое, конечно, отличается от московского. Кроме того, ряд федеральных и международных компаний, которые в Москве снимают по 5 тыс. кв.м, в регионах могут снимать всего лишь по 100 кв. м». Специфику калькуляции спроса на региональных рынках хорошо отражают слова г-на Сорокина: «Крупные федеральные и иностранные компании – основные потребители офисной недвижимости класса А. Их, как правило, интересует большая площадь (от 200 кв.м.)»...

Ножницы двух сегментов
Между тем, количество потенциальных офисных проектов и амбиции девелоперов, только выходящих на рынок, не всегда соотносится с осторожными рассуждениями о спросе. Ростов-на-Дону по амбициозности планов офисного строительства мало кому удалось переплюнуть, тем не менее, то тут то там появляется информация о новых проектах, основной составляющей которых является скорее оптимизм девелоперов и желание, если уж чем и заниматься, так классом А. Этот оптимизм распространяется даже на такие города второго эшелона как Воронеж или Владивосток. Откуда могут расти корни веры в профессиональный офисный рынок российских регионов?

Самое простое объяснение, кажется, заключается в том, что не все чётко проводят различия между быстро растущим непрофессиональным (или полупрофессиональным) сегментом и качественными офисами классов А и В. Основной генератор спроса на офисные площади в крупных нестоличных городах России – это в первую очередь местные компании, мелкий, средний и крупный в масштабах данного города или области бизнес. Их потребности неплохо известны локальным риэлтерам: престижное (или удобное) по местным меркам местоположение, качественная отделка, нормальные коммуникации и вменяемая цена – годовая ставка в $600-800 за кв.м офиса при арендуемых блоках более 50-100 кв.м не обязательно может быть признана вменяемой. Соответственно, и доля местных арендаторов в спросе на профессиональные офисы скромна. К примеру, около 20% помещений они занимают в «РосЕвроплазе», 30% в «Аркаим Плазе». «На сегодняшний день наиболее востребованными остаются офисные помещения C класса и B-. Наиболее лояльны арендаторы к ставкам 600-800 руб. за кв.м в месяц. Минимальный пакет услуг, который пользуется наибольшим спросом – это ежедневная уборка помещения, система кондиционирования (не обязательно централизованная), обеспеченность услугами связи и минимально-организованная охрана» - сообщает Вади Кудряшов. «Пока в Нижнем Новгороде спросом пользуются офисные помещения всех уровней. Среди нижегородских компании популярны площади от 30 до 100 кв.м», - говорит Олег Сорокин. По мнению руководителя информационно-аналитической службы нижегородской группы компаний «Триумф» Алексея Чемоданова местные арендаторы пойдут в приличные офисы, примерно соответствующие классу В по ставкам в $400-500 за кв.м в год.

В последние годы растут требования к обеспеченности инфраструктурой, остро встал вопрос о парковочных местах, многие хлебнули прелестей управления зданий, у которых более десятка собственников, но пока это факторы второго порядка по значимости. Масса арендаторов в регионах до сих пор готова покупать офисные площади, терпеть непрофессиональные или недееспособные управляющие компании, нехватку инфраструктуры и трудности с парковкой. Главными так и остаются требования по местоположению, отделке, коммуникациям и цене. Именно эти свойства офисных площадей являются предметом основного торга за пределами МКАД и КАД, именно их не хватает, и на них растут цены в крупнейших региональных центрах.

Качественные бизнес-центры между тем, продают арендатору ещё ряд свойств офисного пространства и дополнительных услуг – названные обеспеченность парковкой и инфраструктурой, профессиональное управление, юридическую чистоту и прозрачность. Очень важным моментом является структура собственности здания – желательно, чтобы у здания был один собственник, в виде исключения бывает, что какая-то его часть продаётся крупной компании. Для арендатора этот критерий не является ключевым, но он ключевой для потенциального инвестора. Это не всегда подчёркивается, но главное отличие профессионального бизнес-центра от непрофессионального не в отделке, а в том что, профессиональный БЦ – это здание инвестиционного качества. Должный уровень инженерных систем, современность интерьеров и прочее – это уже следствие данного критерия.

Отчасти такое положение вещей связано с особенностями нормального процесса реализации офисных проектов: девелопер для того и получает проектное финансирование, чтобы, реализовав свои основные компетенции, передать недвижимость институциональному инвестору, заработав на разнице между стоимостью привлечённых денег и стоимостью созданного здания. Отчасти с пришедшими с Запада стандартами: принято, что девелоперы не держат в своих активах недвижимость, и принято, что респектабельные компании арендуют помещения в зданиях инвестиционного качества. Все эти «принято», не без проблем были внедрены в Москве, где масса арендаторов – это западные компании и по западным лекалам создавались основные консалтинговые структуры, но они совершенно неочевидны для рынков в регионах, где многим не так уж и важно каким способом были созданы новые бизнес-центры и как они будут окупаться. Соответственно, главная подмена при анализе региональных рынков заключена в расширении ситуации в массовом, полупрофессиональном офисном сегменте до рынка в целом. Из того факта, что небольшие офисные блоки на продажу расходятся как горячие пирожки, делается вывод, что здесь же будут востребованы и большие объёмы площадей инвестиционного качества.

"Шибко страшно, только и думаем: чё будет дальше, чё будет дальше?.."
Дело ещё, кажется, в том, что сами девелоперы офисных зданий или те, кто решил себя попробовать в такой роли, вложив в офисный рынок заработанные в других отраслях экономики деньги, довольно быстро поняли, чем для них отличается качественный офис от некачественного. Офис, ориентированный на потребности местного рынка и воспетый локальными журналистами – дело прибыльное и быстро «отбивающееся», но не дающее никаких особых преференций. Офис инвестиционного класса – это билет наверх, возможность занимать деньги у международных банков, респектабельные партнёры, филиалы ТНК в качестве арендаторов, слава первопроходца, позволяющая возвыситься над массой компаний области или города, не нюхавших пороха настоящего бизнеса по мировым стандартам. Последнее может быть особо вожделенно российскому бизнесу, так как хоть и не гарантирует, но сулит возможность некоторой неприкосновенности активов – ведь ты теперь не наследник «грязных» 90-х, а белый и пушистый партнёр западных компаний. Отсюда и такое количество проектов, приходящихся на каждый город. Шутка ли: умение ориентироваться в особенностях земельного рынка и настроениях местных властей, плюс некоторый капитал, можно конвертировать в путёвку к заоблачным вершинам мировой экономики…

И когда речь идёт об офисных проектах класса А, названных так из маркетинговых побуждений – то ничего страшного тут нет. Их собственники люди тёртые: не найдутся арендаторы по высоким ценам, сделают скидку, припрёт нужда – продадут часть площадей крупной компании. Совсем другое дело – изначально ввязываться в современный инвестиционный проект, рассчитывая на престижных арендаторов где-нибудь в Воронеже. Если под проект будут взяты кредиты, то ни о каком снижении ставок даже при не самой благоприятной конъюнктуре речи нельзя будет вести. Если же будут потрачены собственные средства на массу юридических и инженерных «дополнительных свойств», а продать здание инвестору не удастся, то хотя бы будет жаль собственных денег.

Проблема в том, что вышеупомянутую путёвку можно получить из рук большого пула западных компаний, и важная роль здесь у западных компаний в качестве арендаторов, а они пока не сильно стремятся (и тогда не стремились, а теперь не раньше, чем через 3-5 лет, снова можно будет тему поднимать) открывать в региональных столицах свои офисы. В качестве плацдарма для освоения России их пока вполне устраивает и Москва, вот в ней-то рост и уровень ставок на качественные офисы бил (ну, в принципе, со временем продолжит бить) все рекорды. Активность в российских регионах больше создают компании с точки зрения международной экономики незначительные и надежда на них пока слабая. Сил же федеральных банков, консультантов и телекоммуникационных компаний не так много, чтобы заполнить по внушительному «Сити» в полутора десятках региональных столиц. Точками роста смогут стать максимум три – четыре города, вроде нынешних надрегиональных центров – Екатеринбурга и Новосибирска. Так что прогноз сдержанный: вряд ли ожидаемый в российских миллионниках бум профессиональной офисной недвижимости состоится. Те, девелоперы офисных проектов, что не смогут заставить себя перейти в нишу массового спроса, скорее всего, будут обречены на длительный и унылый процесс поиска арендаторов по заложенным в бизнес-план ставкам (уже не будут, повезло...). А часть проектов традиционно не будет завершена...

Фотографии: Региональная аналитика, SMT Developments

Объём предложения качественных офисных площадей, тыс. кв.м, данные Jones Lang LaSalle, 2008 Объём предложения качественных офисных площадей, тыс. кв.м, данные Knight Frank, 2008
Новосибирск 289 183,3
Самара 160 73,1
Екатеринбург 150 245
Ростов-на-Дону 75 67

Похожие статьи:

Категории: methodology · Обзоры рынков · Фотообзоры

0 ответов до сих пор ↓

  • Пока ни одного комментария.

Вам нужно войти на сайт что бы комментировать.