Site Loader
Атлас ЮЗ Сибири
625000 Тюмень, ул. Спасская 21
625000 Тюмень, ул. Спасская 21

Состояние Казанского рынка – это близкое будущее для большинства регионов России. Здесь сложился нормальный многослойный сегмент торговых центров, обслуживающий основные районы города, активно развивается сетевая торговля, есть нормальная конкурентная среда, требующая внимательного ведения дел. Если, кому-то вожделенна бесконкурентная пустота, в которой любой объект и любой оператор воспринимается как манна небесная, то в Казани ему, конечно, делать нечего.

Пётр Серёгин

Таблица торговых центров Казани, 2008

Казань на рубеже 2004-2005 годов – за полгода до юбилея, была классическим в советском смысле городом контрастов. Новые стройки на фоне реконструируемых или просто полуразрушенных зданий центра органично дополнялись несколько потёртой, но живописной «восточной» слободой, по городу ползали древние грохочущие трамваи, в Кремле возвышалась новая мечеть, а улица Баумана срочно превращалась в местный торговый Арбат.

Честно сказать, радикально город не изменился. Контрасты повсюду. Появились современные красные трамвайчики и автобусы, но и старый транспорт никуда особо не делся. Центр города от улицы Баумана до университетского района действительно преобразился – он вновь напоминает о былом блеске одной из провинциальных столиц империи: особняки, престижные ресторанчики и кафе, розничные отделения банков, дорогие машины. Но вот южнее, особенно за Булаком до железной дороги центр города так и остался по большей части развалинами: кое-где встречаются стройки или здания под реконструкцией, но в основном – брошенные, нежилые дома старой Казани в ужасном состоянии. К тому же эта колоритная часть города опустела. Местную базарно-рыночную стихию потеснили торговые центры, жизнь сместилась в реконструированную часть центра и спальные районы, ночью всё бьёт ключом в основном у пересечения улиц Пушкина, Петербургской и Баумана – у ГУМа, ТЦ «Кольцо», гостиницы Татарстан. А восточная слобода в это время похожа на центр небольшого провинциального городка – аварийные дома, редкие киоски, настораживающие группки молодёжи…

Окраины при этом, активно застраиваемые и заселённые всё больше людьми «от земли» – выходцами из сельской местности и небольших городов Татарстана, придают Казани облик живого бойкого города. Современные и пафосные торговые центры пришли за людьми на окраины, но место добавляет свой колорит. Казанская «Мега» среди полей, многоэтажек, ржавых рельсов с полупустой в будни парковкой начинает уже восприниматься как органичный элемент этой наполовину городской, наполовину сельской жизни, которая волей-неволей встроила свои стихийные «рыночные» привычки в новые формы и форматы.

Притчей во языцех…

стала ситуация на рынке торговых центров Казани. В последние годы только ленивый не помянул о перенасыщенности местного торгового рынка. Хотя характер этого насыщения не всегда ясен. Вроде избыток площадей в торговых центрах должен уронить арендные ставки и вызвать приток арендаторов в город, на деле ставки упали, но отнюдь не в новых проектах, торговые операторы, работающие в галереях торговых центров, чуть ли не крест на Казани поставили. И, как выясняется, дело не столько в избытке современных торговых площадей (их больше чем в других регионах, но не сказать, чтобы критично много), сколько в узких местах локального потребительского рынка.

Рынок торговых центров и сетевой торговли действительно развивался здесь не совсем естественным путём. Надо учитывать, что к строительству и реконструкции торговых площадей в полупрофессиональном и непрофессиональном сегментах, которыми занимались в основном местные небольшие и средние компании, добавились проекты «под юбилей», когда некоторым крупным компаниям надо было построить нечто новое, красивое, современное и передовое не особо считая экономику. Под проекты такого рода были привлечены в качестве консультантов и подрядчиков московские и международные компании – в части проектов, ориентированных на потребительский рынок, получилась прослойка современных торговых центров. Ажиотаж вокруг города повысил внимание к нему и торговых операторов. Кого-то привели консультанты, кого-то привлекли власти, кто-то сам пришёл на запах бурной деятельности и больших денег.

Между тем, ни сейчас, ни тогда — в 2003-2005 годах Казань не была самым богатым городом среди российских миллиоников. По уровню зарплат и доходов населения Казань опережают такие соседи по округу как Самара и Пермь. Являясь формально таким же миллионником как Нижний Новгород и Самара, город не обладает мощным пригородным окружением. Пригороды Казани могут потенциально ей добавить чуть больше двухсот тысяч человек потребителей к собственным 1,1 млн. человек, в то время как южный и западный поволжский соседи – ядра двухмиллионных агломераций. Поэтому даже чуть более по статистике бедный Нижний Новгород опережает столицу Татарстана по общему объёму оборота розничной торговли. Ко всему этому местные эксперты добавляют не очень корректные способы учёта доходов населения (уровень зарплат, по их мнению, ниже декларируемого) и большой объём обслуживаемых населением кредитов. Говорят также, что кредиты, которые набрали люди за последние годы и отток капитала в жилую недвижимость при очень больших объёмах жилой застройки не дают раскрутиться маховику потребительского спроса в городе. Действительно, активное жилищное строительство в Татарстане и Казани продолжается всё последнее десятилетие. Под юбилейную реконструкцию центра его жителей расселяли в новые спальные районы. Делалось это уже не бесплатно, однако большое количество проектов сделало цены на квартиры сравнительно мягкими для значительной части населения – ипотечные кредиты тут «висят» даже на пенсионерах.

Если рассуждать о конкуренции среди торговых центров, то в городе действительно закрываются или пустуют некоторые объекты, конкуренция торговых операторов также острая, но всё традиционно сложнее, чем на первый взгляд. После всех юбилейных и постюбилейных перипетий рынок торговой недвижимости Казани вышел многослойным. В сегменте «средний – средний плюс» пять основных торговых центров: «Мега», «Тандем», «Кольцо», «Сувар-плаза», Park House. Плюс несколько объектов близкого класса, но меньших размеров – три объекта торговой сети «Бахетле» с галереей, «Сити-центр» и чуть отстают «просевшие» объекты ранней генерации – вроде торгового центра XL, «Рамстора» на ул. Нариманова или «Территории». Дополняют картину незавершённые проекты вроде «Детского мира». Сегмент премиум пока в городе не сложился. Имидж премиального торгового центра создаётся вокруг «Сувар-плазы», но местоположение и характер арендаторов всё-таки позволяют отнести его к торговому центру для людей с доходами не значительно выше среднего. Довольно странной вышла попытка создания премиальных торговых площадей в многофункциональном комплексе «Корстон». Торговые площади на первом этаже путаются с инфраструктурой гостиницы, второй этаж с действительно премиальным универмагом девственно чист от покупателей (хотя, возможно, так и должно быть с объектами такого класса), а также вмещает в себя недорогой фудкорт и кинотеатр, цены в котором может и выше местных, но всё же остаются на уровне среднего московского мультиплекса.

Ниже средней прослойки ситуация разная. Специализированные торговые центры (мебельные, строительные, бытовых товаров) на реконструированных площадях выживают за счёт сдачи в аренду помещений крупным торговым операторам или, собирая большое число арендаторов одного профиля, остаются привлекательными для покупателей по совокупности критериев ассортимент, цена, качество. «Сначала было сложно: концепции объектов приходилось менять на ходу. Но сейчас управляющие торговыми объектами на реконструированных площадях при переговорах с крупными сетями находятся в более выгодной позиции, чем УК новых торговых центров, — говорит один из наших собеседников. — Если первые могут, поторговавшись, несколько снизить уровень арендных ставок – их объекты давно окупились, то вторые такой возможности лишены: минимальные уровни ренты уже прописаны в бизнес-плане». Торговые комплексы в мелкую нарезку живут либо за счёт хорошего положения в центре или в сложившихся торговых узлах, где они сидят на традиционных потоках небогатого покупателя («Муравейник», «Савиново»). Торговые центры, которые оказались в одной нише галерейной торговли с новыми проектами, чувствуют себя хуже. ТЦ «Южный», расположенный в километре от «Меги» в июле должен был закрыться на реконструкцию – её план предполагает создание аналогичного по масштабу торгового объекта. Постепенно в соседстве с «Кольцом» и street-retail’ом ул. Баумана морально устаревает ГУМ. Торговый центр XL, соседями которого по улице Ямашева стали ТЦ «Бахетле» и Park House также в условиях конкуренции стал восприниматься потребителем более сдержано.

Сегмент малых встроенно-пристроенных торговых площадей благодаря реконструкции центра достаточно обширен и предлагает большой выбор, как на покупку, так и в аренду, притом, что лучшие местоположения, в общем, заняты и не хватает парковочных мест. Перспективы его развития, скорее всего, связаны с реконструкцией татарской слободы. Основной диапазон ставок в сегменте street retail в центре города составляет 1200-1500 руб. за кв.м в месяц ($600-760 за кв.м в год) и достигает 2000 руб. для банковских розничных отделений. В спальных районах аренда встроено пристроенных помещений обходится от 450-500 руб. до 800-1000 руб. за кв.м в месяц ($230-500 за кв.м в год), достигая в проходных местах уровня ставок, характерных для центра города.

Сложнее с некоторыми торговыми центрами, сориентированными на среднюю потребительскую прослойку и вроде неплохим местоположением. Таких примеров два – ТЦ «Родина» на ул. Баумана и ТЦ «Детский мир» на ул. Петербургской, являющейся фактически продолжением вышеупомянутого коридора. Видимо, тут влияют как опасения торговых операторов, наслышанных про насыщенность казанского рынка, так и консервативность потребителя. Та же улица Баумана вовсе не является «золотой» на всём своём протяжении: ближе к Кремлю на ней уже традиционные развалины старого города и ветер с песком. «Родина» не расположена в этом глухом углу улицы, нет – ТЦ всего лишь в одном блоке от перекрёстка Баумана и ул. Кави Наджми, за которым потоки покупателей и гуляющих несколько спадают, что при некоторой нервозности, как оказалось, может привести к задержкам в сдаче помещений. «Детский мир», сменивший старый местный универмаг (последний закрыт), просто расположен слишком близко к ТЦ «Кольцо». В итоге в нём открыты крупные арендаторы – профильный, «Санта-Хаус» и Modis, а остальные площади пока не сданы.

Большой, но бестолковый…

Основная прослойка торговых центров испытывает некоторые проблемы от единообразия арендаторов галереи: те, операторы, что выходили на казанский рынок в 2004-2006 годах, сидят и в «Кольце», и в «Тандеме», и в Park House, а новые выходить побаиваются. «Естественно нужны новые марки, в условиях, когда люди продолжают ездить за покупками в Москву», — сетуют наши собеседники. Но Казань пока больше интересует крупноформатных операторов бытовой техники и продовольственных товаров.

Лучше себя чувствует в этой ситуации разве что «Мега», за счёт больших размеров и таких арендаторов как Zara. Первое открытие «Меги» в регионах было, пожалуй, наиболее удачным: торговый центр вышел на только ещё развивающийся рынок, где его формат, профессиональность концепции и якоря вызвали фурор. Впрочем, рынок меняется: по словам местных игроков мебельного рынка большая часть клиентов, посмотрев на «Икеа», вернулась в традиционные места покупки. Сохраняет свою уникальность и привлекательность OBI – очень важный оператор для вчерашних выходцев из деревни, заядлых дачников. Ряд опрошенных экспертов высказали мнение, что общая аудитория «Меги» беднее, чем люди, посещающие торговые точки в центре города, что сказывается как на якорях, так и на галерее. С другой стороны, рассказывают, что на восток города приезжают автобусы с жителями восточных, нефтедобывающих районов Татарстана (Альметьевск, Бугульма) – большая их часть тратит свои «сверхдоходы» в «Меге», а до центра добираются не все – так причудливо совпали микроположение торгового центра и макроположение Казани. Если говорить о цифрах, то по данным исследования агентства IRG в казанскую «Мегу» большая часть посетителей приезжает ради галереи (57% — покупка одежды) и развлечений (33% — каток и детские игровые площадки), треть (29%) едет или идёт в «Бахетле», ещё 23% интересуют товары для дома, мебель и косметика. Перспективы торгового центра связаны с дальнейшей застройкой прилегающих жилых районов города.

ТЦ «Кольцо» — прямой аналог московского «Охотного ряда» по местоположению: в месте пересечения улиц Пушкина, Баумана и Петербургской, у центральной станции метро. Соответственно, он оказался наполнен туристами и студентами, стал достопримечательностью и тусовочным местом, в такой же мере, как и торговым центром. Такая специализация даёт как преимущества (подобный объект никогда не уйдёт с рынка), так и создаёт проблемы – для супермаркета (поток и средний чек в нём невелики) или для торговых операторов, которым в отличие от развлекательных чуть сложнее подстроиться под преобладающую аудиторию. Средний трафик торгового центра весьма приличный – 20-22 тыс. человек в день, пиковый поток, в субботу достигает и 30 тыс. человек. Местные франчайзи торговых операторов занимают в ТЦ около половины общего от числа арендаторов и не более 20% площади.

Торговые центры «Тандем» и Park House расположены в северо-западной части города, за Казанкой. «Тандем» обычно называют весьма удачным проектом, как по местоположению – он собирает потоки сразу из четырёх районов города – Московского, Кировского, Ново-Савиновского и Авиастроительного, так и по формату и набору арендаторов. Расположенный не очень далеко от «Тандема» Park House считается менее успешным: он позже вышел на рынок, определённые имиджевые проблемы были связаны с обрушением части кровли ТЦ через полгода после открытия. В целом, погоня девелопера за простором и размахом привела к сомнительным результатам: в торговом центре огромный по площади и совершенно невнятный с небольшим числом операторов food court, есть мёртвые зоны в тех местах, куда покупатели уже просто не добираются в изнеможении, некоторые арендаторы при этом сидят на просторах ТЦ в двух местах.

Маленьких много, больших мало

В сетевой торговле многим местным операторам, как и торговым центрам первой волны с приходом новых игроков пришлось поужаться. Впрочем, внешняя экспансия приводит к разным результатам: «В условиях жёсткой конкуренции некоторые казанские торговые операторы потеряли свою долю рынка, а некоторые, напротив, реорганизовав бизнес, вышли на федеральный уровень», — сообщает один из местных аналитиков. Примером тому казанская сеть Domo, её взлёт произошёл не без финансовой поддержки «Татфондбанка», но пример это не единственный. В целом в сфере торговли бытовой техники традиционно наиболее острая конкуренция. На казанском рынке кроме шести магазинов Domo присутствуют 7 «Эльдорадо» (в том числе в ТЦ «Сувар-плаза» и XL) и один магазин «Это» (в ТЦ «Тандем»), 4 «М.Видео» (ТЦ «Кольцо», «Мега»), 4 «Техносилы» (ТЦ Park House, «Сити-центр», ТК «Савиново»), 2 «Мира» и 6 точек местного оператора «Александр ЛТД».

В продовольственной рознице два местных крупнейших игрока – группа «Эдельвейс» (собственник «Кольца» и ГУМа) и компания «Бахетле». Первая активно развивала торговую сеть в конце 90-х годов, когда был большой спрос на некапитальные и малые объекты – в итоге сейчас у компании около ста точек, но уже не такие сильные позиции на рынке. «Бахетле», первый магазин которой открылся в 1998 году, сейчас контролирует около 25% продаж продовольствия в Казани, уступая только рынкам (27%) и магазинам у дома (26%). Ребята из сети определяет её как премиальную. «В местном понимании, — не так дорого как в «Азбуке вкуса» или «Глобус гурмэ», но максимально квалифицированно для местного рынка. Премиум-супермаркет – это самый лучший магазин, а не самый дорогой». Наибольшее число супермаркетов сети открывалось в 2004-2006 годах. В 2007 первый гипермаркет «Бахетле» появился в «Меге», куда она пришла на смену не очень эффективно работавшему «Рамстору». Сейчас в состав сети входят 8 супермаркетов и один гипермаркет в Казани, по одному супермаркету в Набережных Челнах и Нижнекамске, два в Москве, один в Балашихе. Из казанских точек компании две сопровождает небольшая торговая галерея, две входят в состав торговых центров районного масштаба.

Стратегия развития «Бахетле» предполагает открытие ещё 16 магазинов до 2010 года, при соотношении собственных и арендованных помещений 70/30. В ритейле у сети также своя специфика: основная «фишка» в собственном производстве. Замороженные продукты, полуфабрикаты, салаты, блюда национальной кухни – около тысячи наименований продукции из стандартных 35-50 тыс. производится в подсобных цехах при магазинах, занимая при этом в обороте 40% и более. Средний чек в сети колеблется от 350 до 1200 руб. в зависимости от района и аудитории супермаркета. Главное конкурентное преимущество компании – возможно интуитивное понимание менталитета местного потребителя. В точку сеть попала с собственным производством, премиальный статус поддерживается и за счёт серьёзного контроля за качеством продукции, особенно мясной, что важно для традиционной татарской кухни, в сервисе учитывается и специфика «восточного менталитета». В итоге в сравнительно небогатой вроде Казани, не самая дешёвая сеть не просто собрала в своих магазинах верхнюю потребительскую прослойку, но и стала явным лидером рынка. В городе сеть не планирует значительно расширяться: «Для нас этот рынок практически весь охвачен – осталось «закрыть» ещё некоторые выезды из города, а так, перспективными мы считаем города республики, соседние регионы, очень интересен столичный рынок».

Первым из пришлых игроков в продовольственной рознице был «Рамстор». Начинала сеть в Казани хорошо, но, по общему мнению, не самым лучшим образом выдержала конкурентную борьбу, проиграв в первую очередь «Бахетле». Сейчас в городе четыре точки ещё под старым брендом – одна из них в небольшом собственном ТЦ. Кроме того, на рынке присутствуют «Патерсон» (7 супермаркетов, в том числе в ТЦ «Сувар-плаза»), один магазин «Пятёрочки» и 12 спорных магазинов сети «Гроссмарт». В нише гипермаркетов «Бахетле» оказалась конкурентом Real (в ТЦ Park House) и «Перекрёстков» (у сети два гипермаркета в ТЦ «Тандем» и ТК «Савиново» и два супермаркета), и поначалу оказалась втянутой в ценовые войны, но в итоге от них отказалась, оставив пришлых ритейлеров биться за поток небогатых покупателей. «Перекрёсток» и Real заняли хорошие стартовые позиции на рынке, хотя сливки в этом сегменте уже сняты Metro. Основная стратегия данных сетей сейчас – это демпинг. Также в нише гипермаркетов на северной окраине города появился «Вестер». Ищут возможности для выхода на рынок «Лента» и «О’Кей», а также «Мосмарт». Не против дополнительных возможностей для расширения и уже присутствующие розничные сети, но здесь вдруг оказывается, что при обилии малых площадей в Казани катастрофически не хватает крупноформатных. Видимо, за редевелопментом промзон – будущее.

И ещё через три года…

При всей сложности ситуации на торговом рынке Казани, он представляет ещё немало возможностей. Некоторое перенасыщение было во многом связано с тем, что не самый большой по потенциалу потребительский рынок массированно освоили за несколько лет. Однако жизнь на месте не стоит. Внешняя экспансия привела не только к дополнительным расходам населения – появились новые рабочие места, подросли зарплаты. Поэтому, дальнейшее, более плавное, конечно, развитие рынка неизбежно. Как видно, город вполне перспективным и интересным считают операторы крупноформатной торговли. Что касается операторов меньшего размера, дело больше в тонкой настройке бизнеса. «Стоит больше внимания уделять собственным магазинам, ресторанам, интересоваться предпочтениями потребителя, тогда всё будет нормально. Есть как примеры успешного развития новых операторов, внимательно относящихся к своему делу, так и случаи быстрого выхода с рынка, если людей заботит больше чисто формальное расширение сети. Мы стараемся постоянно развивать наш торговый центр вместе с рынком, и считаем, что арендаторы тоже должны развиваться и проявлять активность, при этом интерес к различным маркетинговым акциям проявляют больше местные, казанские арендаторы» — сказали в одном из вышеперечисленных ТЦ.

В городе есть ещё один район, вообще никак не освоенный торговыми операторами торговыми центрами – Авиастроительный, — там много малоосвоенных территорий, а люди рано или поздно туда поедут. Открыты ниши ещё для одного — двух крупных торговых центров общегородского масштаба с уникальными якорями. Есть место для специализированных и малых ТЦ, структурирующих торговые зоны крупных объектов. Традиционно, как и по всей России, в Казани слабо развит сегмент магазинов у дома и небольших супермаркетов. Возможно, что удачными окажутся здесь и новые форматы торговых объектов, которые пока отсутствуют не только в Казани, но и в России в целом.

Post Author: admin

Добавить комментарий