Site Loader
Атлас ЮЗ Сибири
Mediteranska 8, Budva, Montenegro 85310
Mediteranska 8, Budva, Montenegro 85310

20 июля нынешнего года состоялось техническое, а 20 августа — торжественное открытие ТРЦ «КомсоМолл» (DVI group) на юго-восточной окраине Екатеринбурга. Редакция «Региональной аналитики» провела небольшое исследование этого проекта, результаты которого предлагает читателям. Долгая история создания торгового центра хорошо отражает последние отраслевые тенденции.

Торговый центр «Комсомолл» в Екатеринбурге на спутниковом снимке

Cреди перспективных торговых проектов Екатеринбурга проект DVI числится с начала 2000-х годов. Напомним, что ранее его можно было обнаружить на картах города под названием «Рок-н-Молл» [1]. Рок-н-ролльный драйв в создании объекта, правда, не задался. Во вполне ещё перспективном и благополучном для первой волны профессиональных ТРЦ окружного формата 2004-ом году у строящегося «Рок-н-Молла» возник целый букет проблем: геологические (подземные воды), кредитные (не удалось договориться о кредитном финансировании) и арендные (разбежались потенциальные арендаторы), что, конечно, не поспособствовало ускоренной реализации проекта. Снова заговорили о введении торгового центра в эксплуатацию уже в начале кризиса — в 2009-м году [2].

Советский бренд

Хотя нельзя сказать, что пауза в реализации прошла для проекта без пользы. Нам неизвестно, кто «придумал» столь очевидную, сколь и редкую в отечественном девелопменте идею провести опрос жителей окрестных районов об отношении к планируемому торговому центру и концепции его позиционирования — консультанты или сотрудники самой DVI group, но опрос был проведён. В его ходе выяснилось, что жителям окраин уральского «индустриально-пролетарского» гиганта рок-н-ролльные ассоциации не очень близки. Так родилось одно из немногих интересных мероприятий, связанных с ТРЦ на дублёре Сибирского тракта — его ребрендинг и само рождение бренда «КомсоМолл».

оролрло

Презентован новый бренд был одновременно с началом эпопеи обещаний о скором запуске ТРЦ — в марте 2009. Подробно президент компании Вячеслав Каминский тогда ничего не объяснял, но итак можно было догадаться, что в ходе опроса жители екатеринбургских районов Синие Камни, ВТУЗгородок, Сибирский и ЖБИ (Комсомольский) признались в каких-то ностальгических чувствах по отношению к советскому прошлому, малому градусу социального расслоения и низким ценам (или кто-то проинтерпретировал результаты опроса таким образом, записав опрашиваемых в «непробиваемых совков»). Кому-то ещё пришла в голову идея обыграть эти чувства, а заодно и название одного из районов. Руководству компании на тот момент так понравился «креатив», что бренд «КомсоМолл» было решено сделать сетевым (хотя пермская и ижевская «Столицы» сохраняют пока свои названия, а о других проектах ТЦ речь не идёт). Что касается соответствия формы и содержания, то дальше пионерских галстуков у менеджмента (и возможно работников) ТРЦ и оформления интерьеров дело вряд ли пойдёт. Г-н Каминский заявлял, конечно, в своё время, что «мы всегда стремились создавать дискаунтеры», но представить себе дискаунтер стоимостью в $100 млн. довольно сложно. Упоминание «Карусели» как самого очевидного соответствия формату довольно натянуто — гипермаркеты сети значительно дороже расширяющегося в Екатеринбурге «Ашана», да и, к тому же, сеть много где сидит — к примеру, в московском «Метрополисе», что дискаунтером его вовсе не делает. Наконец, сами разработчики концепции, упоминая о постмодернизме и стиле фьюжн при её описании, подтверждают ощущения, что это только игра в низкие цены и советское прошлое. Ну в самом деле, операторы галереи и развлечений профессионального торгового центра — что может быть большей противоположностью дискаунтеру по формату и схемам работы?

Долгие обещания

Если столичных журналистов, нуждающихся в инфо-поводах больше, чем в результатах, пресс-служба компании удачно привлекла к делу продвижения проекта — огласив в 2009-м году новую бренд-концепцию, а в августе 2010, на год позже обещанного в 2009-м срока, наконец объявив и об открытии, то екатеринбургские журналисты и игроки рынка, мягко скажем, открытия «КомсоМолла» заждались. Виной тому не до конца продуманная информационная кампания.

Не будем вспоминать о предполагаемых датах открытия ТЦ до кризиса, и об августе 2009 года тоже вспоминать не будем (в марте того года заявлялось о решённости проблем с финансированием и о том, что открытие тормозит только необходимость арендаторам провести отделочные работы; на деле кредитную линию проекту «Сбербанк» открыл лишь осенью [3]), хотя была и другая дата открытия — собственно март 2009-го [4]. Вспомним как долго и нудно DVI group мучила «местных» только в этом году. Итак, первой в этом году датой открытия был опять март (2010 уже, напомним, года [5]). В марте речь шла об июле, а в июле стали говорить о сентябре [6]. Вместо открытия в июле провели презентацию для потенциальных арендаторов [7] и, судя по некоторым отзывам, блестящего впечатления произвести не смогли [8] (судя по ним же — не сделали и необходимого для обеспечения преимущественно позитивных отзывов в местных СМИ — ну, в самом деле — в Екатеринбурге тоже есть журналисты, а интернет сейчас есть везде, даже на Урале…).

В итоге, несмотря на заверения, «КомсоМолл» таки открылся в июле — «технически» и с пустыми коридорами [9]. 20 августа открылась «Карусель» [10], к этому же числу заработал ещё ряд операторов галереи. В ноябре откроется кинотеатр, а через год-два, видимо, стоит ожидать заполнения мифических 25% свободных площадей (для нас всё-таки странна эта практика открытия объектов по частям — полупустые интерьеры там, где должно быть кипение жизни, на многих навевает довольно унылые ассоциации; желание девелопера наконец начать получать хоть какой-то денежный поток понятно, но в том и состоит значительная часть его работы, чтобы спланировать работы по проекту таким образом, чтобы не было вот этого раздолбайства, что мы видим далеко не в первом уже российском торговом объекте). В общем, достаточно небольшого исследования упоминаний о «КомсоМолле» в уральских СМИ, чтобы убедиться, что на месте PR-кампания прошла провально. Спасает проект только благосклонность местных жителей, которым всё ещё приятно, что большой и блестящий ТЦ всё-таки построили в их районе.

О европейских и американских моделях

С другой стороны, именно эти местные жители на форумах первыми отметили абсолютное неудобство микроположения торгового центра для пешеходов — то есть, именно, что для людей, населяющих окрестные районы.

Самое дурацкое, что ТЦ расположен в шаговой доступности (относительно, конечно, с учётом размера магазина) двух больших спальных районов, при этом самой этой шаговой доступности нет абсолютно. Со стороны Синих Камней есть тропинка через гаражи, железку и парковку, а в сторону ЖБИ нет ничего вообще! Т. е. чтобы даже с ЖБИ попасть в него, надо ехать на машине. А если ехать на машине — можно поехать и в более интересные ТЦ [11].

На форумах же впервые прозвучала мысль, что современные торговые центры и гипермаркеты для пешеходов и не строятся, они созданы для автомобилистов. Когда потенциальные страдания пешеходов описали местные журналисты, об автомобильной направленности крупных торговых объектов вспомнили и их менеджеры [12]. Подобные пассажи впрочем довольно сомнительны. Зачем же тогда в промоматериалах для инвесторов и арендаторов писать о том, сколько человек живёт в пятиминутной, в том числе пешеходной доступности от объекта [13]. Зачем вообще тогда строить торговые центры в городской черте — автомобилисты могут выбраться за покупками и за город. Именно это и предусмотренно американской моделью развития городских поселений и торговой недвижимости в них. Но в том-то и дело, что эта модель в России по целому ряду причин невозможна. Мы скорее следуем в трендах развития торговой инфраструктуры за Европой — и даже большие ТРЦ как правило рассчитаны на всех сразу — и на автомобилистов, и на поток общественного транспорта, и на пешеходов.

ллрол

Все знают, что такие объекты инфраструктуры ТЦ, как пешеходные переходы, дороги, ложатся дополнительной нагрузкой на объект и долго окупаются. Но, повторимся, в том и состоит работа и даже искусство девелопера, чтобы решать подобные проблемы в рамках большого инвестиционного проекта вовремя. Создатели профессиональных торговых центров в нашей стране претендуют на появление нового цивилизованного формата торговли — гонять пешеходов первый год после открытия по помойкам и грязи совершенно нецивилизованно. И апелляции к советскому прошлому тут не помогут.

Есть проблемы у ТРЦ и с автомобильными развязками и пробками: из него неудобно уезжать в центр города (дублёр Сибирского тракта уводит в область, трасса часто забита), в этом плане повезло только жителям области — если путь в ТРЦ и дастся им нелегко, хотя бы уехать они смогут нормально. Но здесь мы уже не будем выдвигать девелоперу никаких претензий — ситуация на земельном рынке и в сфере транспортных коммуникаций крупных городов страны такова, что тут бессмысленно выдвигать претензии лицам, ответственным за их регулирование, не подразумевая какой-нибудь революции или чего-то подобного.

лрллоролро

Преломившиеся через призму «КомсоМолла» отраслевые тенденции, о которых говорилось в начале, таким образом вполне очевидны. Низкое качество менеджмента при ведении крупных инвестиционных проектов на фоне неблагоприятной институциональной среды и неэффективной инфраструктуры общего пользования. Неясность позиционирования оплотов потребительской экономики в небогатой постсоциалистической стране. И, наконец, слабое ведение информационных кампаний, особенно, если их приходится вести где-то далеко от Москвы.

Post Author: admin

Добавить комментарий